Desde la doble visita al notario hasta el reparto de los gastos: pasos para pedir una hipoteca con la nueva ley
- Se limitan las comisiones por amortización anticipada y se establece quién debe afrontar los gastos de las hipotecas
- Las condiciones para que una entidad inicie los trámites de desahucio se endurecen y se prohíben las cláusulas suelo
La nueva ley hipotecaria, aprobada de forma definitiva por el Congreso de los Diputados el pasado mes de febrero, ya ha entrado en vigor. Lo ha hecho el 16 de junio, tres meses después de su publicación en el Boletín Oficial del Estado (BOE). La norma incluye novedades en casi todos los puntos de una hipoteca: se limitan las comisiones por amortización, se especifica quién debe abonar los gastos vinculados a la constitución del crédito hipotecario y se endurecen las condiciones para que un banco pueda iniciar los trámites de desahucio.
De esta forma, los consumidores que vayan a firmar una hipoteca deben saber, además, que la entidad financiera va a analizar en profundidad su solvencia, que tienen que recibir unos documentos por parte del banco con la suficiente antelación para estudiarlos, que serán dos las veces que deban acudir al notario y que el banco puede obligar al que quiera un crédito de este tipo a hacerse un seguro, aunque no tiene que ser el que le ofrezca.
La norma transpone una directiva comunitaria con casi tres años de retraso por la que la Comisión Europea amenazó a España con una multa de más de 100.000 euros diarios. El gobernador del Banco de España, Pablo Hernández de Cos, espera que la nueva ley hipotecaria ayude a la banca "a mejorar su cuenta de resultados" si consigue reducir la litigiosidad, según recoge Servimedia. Facua-Consumidores en Acción, señala Europa Press, ha denunciado que la nueva ley "beneficia excesivamente" a la banca ante los impagos.
Estas son las principales novedades de la ley hipotecaria.
Primer paso: la solvencia del cliente
La ley establece, para empezar, que la publicidad debe indicar, entre otros puntos, el tipo de interés, el importe total del préstamo, los gastos incluidos, los pagos a plazos y la obligatoriedad de contratar un seguro o no.
Si al cliente le ha convencido y pide la hipoteca a un banco, la entidad debe evaluar "en profundidad" su solvencia teniendo en cuenta, entre otros aspectos, "la situación de empleo, los ingresos presentes y los previsibles durante la vida del préstamo, los activos en propiedad, el ahorro, los gastos fijos y los compromisos ya asumidos". Si se prevé que el pago del crédito se va a prolongar más allá de la jubilación, se debe tener en cuenta el nivel previsible de ingresos entonces.
Otra de las cosas que señala la ley es que la solvencia no se puede basar solo en el valor del inmueble hipotecado o en el hecho de que este siempre va a revalorizarse, algo que no tiene por qué ocurrir, tal y como se demostró en la última crisis. Es decir, que se debería acabar con la práctica de dar una hipoteca solo por el valor de tasación de la vivienda y sin otras garantías.
El banco solo podrá conceder el crédito si la evaluación de la solvencia indica que es probable que el cliente pague. Después de todo esto, el banco puede denegar la hipoteca. Si lo hace, tendrá que informar "por escrito y sin demora" al consumidor y a su avalista, si lo tuviera, y motivar el porqué.
Antes de firmar, ¿qué documentación debo tener?
Si la entidad financiera está decidida a conceder el préstamo, debe dar al cliente varios documentos al menos diez días naturales antes de la firma del contrato.
Entre ellos se encuentra la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), en la que estará la información sobre el cliente y las características del préstamo (tipo de interés, cantidad, gastos, comisiones, cuotas…). Este documento tiene la consideración de oferta vinculante para la entidad.
También tendrá que proporcionar una Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE) en la que se informe al consumidor de varios conceptos como la existencia de cláusulas y los índices oficiales de referencia usados para fijar el tipo de interés aplicable.
Si el préstamo es a interés variable, la entidad financiera debe aportar un documento específico en el que haga una simulación de cómo quedarían las cuotas a pagar en diferentes escenarios de evolución de los tipos de interés.
Además, el consumidor debe tener desglosados la totalidad de los gastos asociados a la firma del contrato. Y si el banco exige al prestatario un seguro para cubrir impagos o un seguro de hogar, tiene que entregarle por escrito las condiciones que pide.
La ley exige también que se advierta al consumidor que debe recibir de forma obligatoria asesoramiento personalizado y gratuito del notario que elija. El banco debe enviar al fedatario la documentación entregada al prestamista junto a una manifestación firmada por él en la que declare que efectivamente la tiene y que le ha sido explicada.
¿Cuál es el papel del notario ahora?
El notario tiene que aclarar todas las dudas que el consumidor tenga antes de firmar el contrato hipotecario. Lo hará en una primera visita, gratuita para el cliente, en la que éste debe ser informado de las cláusulas del préstamo de forma exhaustiva y donde debe completar un test sobre la documentación y la información entregada.
Esta primera visita debe efectuarse como tarde el día anterior al de la autorización de la escritura pública del contrato de préstamo. Si el notario considera que está todo correcto y que el cliente entiende lo que significa la documentación, entonces extenderá un acta sin coste. Es el momento de fijar una segunda visita al notario.
¿Esto significa que tengo que ir dos veces al notario?
Sí, así lo exige la ley. Después de esa primera visita debe efectuar una segunda, que es donde se firma el contrato, donde se otorga la escritura de préstamo hipotecario. De esta forma pasa a la historia lo que ocurría antes: conocer al notario en el mismo momento en el que se constituía la hipoteca.
El objetivo de todo esto es, según la ley, "recuperar la confianza de los prestatarios", dar más seguridad jurídica, potenciar "la transparencia y comprensión de los contratos y de las cláusulas que los componen" y ofrecer un "justo equilibro entre las partes".
Antes se ha mencionado algo de un seguro, ¿me puede obligar el banco a contratar uno?
Sí. Y eso que las ventas vinculadas -las ventas de paquetes integrados por el préstamo y otros productos- quedan prohibidas desde ahora. Sin embargo, la ley permite que el banco pueda exigir un seguro de pago y un seguro de daños sobre el inmueble hipotecado. Eso sí, no puede imponerlo: el cliente elegirá el que quiera siempre que cumpla con las exigencias que establece la entidad.
Como excepción, el banco puede ligar la concesión del préstamo a que el cliente y la persona que lo avale -su cónyuge, pareja de hecho o pariente por consanguinidad- contraten "ciertos productos financieros". Eso sí, todos deben recibir información precisa y detallada de esta operación.
Otra de las cosas que se permiten es la venta combinada de préstamos. Es decir, que el banco pueda ofrecer bonificaciones en el tipo de interés por productos contratados de forma voluntaria, como pueden ser un depósito, una tarjeta o un plan de pensiones.
Y los gastos de la hipoteca, ¿quién los paga ahora?
El consumidor solo paga los gastos de tasación. Respecto al coste de las copias de la escritura, el gasto es asumido por quien las pida.
El banco afronta el resto: gastos de gestoría, coste de los aranceles notariales de la escritura de préstamo hipotecario, gastos de inscripción de las garantías en el registro de la propiedad y el impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (IAJD), el llamado impuesto de las hipotecas que tanto ha dado que hablar en los últimos meses.
¿Qué pasa con las comisiones?
Según la normativa, solo se pueden repercutir "gastos o comisiones por servicios relacionados con los préstamos que hayan sido solicitados en firme o aceptados expresamente por un prestatario y siempre que respondan a servicios efectivamente prestados o gastos habidos que puedan acreditarse".
Además se establece de forma clara el derecho del consumidor a reembolsar, con carácter general, todo o parte del préstamo sin tener que pagar una comisión. Eso sí, la norma establece el derecho del banco a que se le pague una compensación (denominada pérdida financiera) cuando el reembolso se produzca en los primeros años del contrato, pero pone límites.
Entonces, si amortizo, ¿cómo quedan ahora las comisiones?
Depende de si el crédito es a tipo variable o a tipo fijo.
A tipo variable, el banco solo podrá cobrar como máximo una comisión del 0,15% del capital reembolsado anticipadamente durante los cinco primeros años de vigencia del contrato de préstamo o del 0,25% durante los tres primeros años. La ley es clara en que solo se puede aplicar una de las dos comisiones, en ningún caso las dos.
Si la hipoteca tiene un tipo de interés fijo, las condiciones son diferentes. Durante los diez primeros años de vigencia del contrato (o desde el día que resulta aplicable el tipo fijo en caso de hipotecas mixtas) la comisión no podrá superar el 2% del capital reembolsado anticipadamente. Una vez pasados estos diez primeros años, y hasta el final de la vida del préstamo, el límite será del 1,5%.
¿Y qué pasa con la comisión de apertura?
La ley señala que, si se pacta entre ambas partes que haya una comisión de apertura, se tiene que abonar de una sola vez y debe englobar todos los gastos de estudio, tramitación y concesión del préstamo. Incluida una comisión de moneda si fuera una hipoteca efectuada en otra divisa que no fuera el euro.
¿Hay más novedades sobre las comisiones?
Sí. En caso de novación y subrogación, y siempre que sea un contrato de un tipo de interés fijo en sustitución de otro a tipo variable, la comisión por reembolso o amortización anticipada no podrá superar el 0,15% del capital reembolsado anticipadamente. Eso, durante los tres primeros años de vigencia del contrato de préstamo. Después el banco no puede exigir compensación o comisión alguna por este punto.
¿Eso significa que no tengo que pagar nada en caso de subrogación?
No. La ley marca que en ese caso hay que compensar al banco con la parte proporcional de los impuestos y los gastos que abonó cuando se constituyó el crédito.
¿Y qué ocurre con las cláusulas suelo?
La ley las prohíbe cuando se contrate una hipoteca con tipo de interés variable. Así que si el euríbor baja, la cuota también tendrá que descender.
Eso sí, la norma establece que el interés remuneratorio no podrá ser negativo. Es decir, el banco nunca pagará a los clientes por haberles prestado dinero. Si el euríbor es negativo (como ocurre ahora) los intereses a abonar -siempre dependiendo del diferencial pactado- podrán ser igual a cero, pero nada más.
Si no puedo pagar, ¿qué intereses de demora me aplicarán?
La ley establece que el interés de demora será, exactamente, el que recoja el préstamo más tres puntos.
Si la cosa empeora, ¿cuándo puede iniciar los trámites de desahucio el banco?
La ley endurece las condiciones para que la entidad financiera solicite lo que se denomina el vencimiento anticipado.
Solo lo podrá hacer si en la primera mitad del préstamo si hay un impago de 12 cuotas o si la cantidad que se ha dejado de abonar equivale al 3% del capital prestado.
En la segunda mitad del préstamo el banco puede instar la ejecución hipotecaria cuando se produce el impago de 15 cuotas o el 7% del capital prestado.
¿Dice algo la nueva ley sobre la dación en pago?
No. La ley hipotecaria no menciona la dación en pago. Con todo, en el contrato se puede pactar de forma voluntaria entre las partes.
Si contrato una hipoteca en otra moneda, ¿puedo cambiarla a euros?
Sí, puede hacerlo si la mayor parte de los ingresos o activos los tiene en euros. El tipo de cambio será el establecido por el BCE en la fecha que se solicite la conversión, salvo que en el contrato se ponga otra cosa.
¿Tiene carácter retroactivo la ley?
No, como norma general. Solo hay dos excepciones: en caso de novación y subrogación y en el de vencimiento anticipado.
De esta forma, si a partir de ahora se hace una novación o una subrogación regirá la nueva ley hipotecaria, aunque se haya firmado el contrato antes de su entrada en vigor.
También se aplicará a todas las hipotecas la nueva disposición sobre vencimiento anticipado, sobre cuándo puede iniciar el banco los trámites de ejecución hipotecaria y desahucio.
Esto ocurrirá en todos los casos, pero tiene dos excepciones: si el cliente alega que las condiciones que tiene son más favorables que las de la nueva ley y si ya se ha producido el vencimiento anticipado, estén en la fase en la que esté.
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