El BOE publica los nuevos decretos de vivienda: refuerzo a las prórrogas del alquiler y garantías al pequeño propietario
- El decreto general de vivienda entra en vigor este jueves y el de los alquileres el 15 noviembre
- Las normas deberán ser aprobadas por la Diputación Permanente del Congreso
El Boletín Oficial del Estado (BOE) ha publicado la nueva versión de los decretos de vivienda y alquileres que este martes aprobó el Consejo de Ministros. Solo ha pasado una semana, siete días desde que conociéramos la primera versión, pero el escenario es ahora completamente diferente.
Después de que los dos textos fueran tumbados en el Congreso de los Diputados la semana pasada por la negativa de apoyarlos de Junts, el presidente del Gobierno decidía convocar elecciones anticipadas para el 29 de noviembre. Ahora, con las cortes disueltas, será la Diputación permanente del Congreso la que tenga que aprobar o volver a tumbar los textos.
De lo publicado en el BOE este miércoles a primera hora, extraemos que el primer decreto de vivienda, el que tiene más papeletas para ser ratificado, incluye algunas novedades; mientras que el decreto de alquileres se limita a introducir algunas concreciones técnicas para dotar de mayor seguridad jurídica a la norma.
10.000 millones de euros para préstamos a interés cero
Una de las principales novedades, tal y como subrayaba Pedro Sánchez tras el Consejo de Ministros es la asignación de un presupuesto específico de 10.000 millones de euros para el plan de ayuda al acceso a la propiedad privada "TU CASA". Se trata de un programa que concede préstamos a interés cero para cubrir la entrada de la primera vivienda. De la misma forma, el nuevo Fondo de Vivienda de Impacto Social para atraer inversión constructora recibe, según esta nueva versión del decreto, una dotación presupuestaria inmediata de 400 millones de euros.
Guerra al fraude en las inmobiliarias
La nueva versión del decreto de vivienda que este martes fue aprobada en el Consejo de Ministros introduce un artículo totalmente nuevo, el artículo 20, destinado a regular con especificidad la publicidad inmobiliaria. De este modo, a partir de ahora, cualquier anuncio de alquiler estará obligado a mostrar de forma transparente el índice de precios de referencia, la renta del contrato anterior y si el casero es un gran tenedor. Además, las viviendas turísticas deberán incluir obligatoriamente su código identificativo municipal o autonómico en los anuncios de las plataformas en línea para acabar con el fraude en torno al alquiler de temporada.
Medidas más duras contra la especulación de los fondos buitre
El cerco a la especulación de fondos buitre también se ha visto reforzado en esta versión definitiva del decreto de vivienda. El anterior texto limitaba las compras de viviendas por debajo del 70% de su valor hasta 2028, pero el texto definitivo amplía este veto temporal hasta el 31 de diciembre de 2030. Además, el BOE afina la puntería: obliga a que el valor de mercado se determine mediante tasaciones independientes homologadas por el Banco de España y exige que las limitaciones de precio de los planes públicos queden inscritas de forma perpetua en el Registro de la Propiedad.
Clausula de garantía al pequeño arrendador
El decreto de vivienda también incluye una serie de matizaciones para los casos de desahucio por impago, denominados "procesos de enervación" extraordinaria que son diferentes a los desahucios de personas vulnerables, tal y como ha explicado la secretaria de Estado de Vivienda, Leire Iglesias en La Hora de la 1. En ellos, se incluye una clausula de garantía para el pequeño arrendador.
El primer decreto establecía que la compensación al propietario vulnerable o pequeño arrendador cubriría, como máximo, "la renta contractual dejada de percibir" y los "costes de suministros impagados". El segundo decreto añade explícitamente a esa lista "las costas procesales a favor del demandante". Esto significa que el Estado ahora también le pagará al dueño los gastos del abogado y procurador derivados del juicio de desahucio. Iglesias ha asegurado sobre el pago de estos costes que "la administración a veces puede retrasarse, pero siempre paga".
Gobierno retocó a última hora el funcionamiento de la prórroga extraordinaria de dos años para buscar el equilibrio y calmar los ánimos del sector inmobiliario. El cambio más radical respecto al primer borrador radica en el nivel de exigencia hacia el arrendatario: mientras que la primera versión obligaba al casero a estirar el contrato con el único requisito de que el inquilino estuviera al corriente de pago, la ley final del BOE endurece la regla y obliga a demostrar un historial impecable de buen pagador, exigiendo haber abonado el alquiler de forma puntual, mes a mes, durante los ocho meses anteriores a la solicitud.
Asimismo, el decreto definitivo introduce un importante "salvavidas" legal para los contratos más antiguos que el primer texto ignoraba. La norma publicada en el BOE amplía el paraguas de protección al incluir de forma expresa a las viviendas que ya se encuentran en situación de tácita reconducción —es decir, aquellos alquileres que han agotado todos sus plazos legales pero siguen vigentes según el Código Civil—, fijando además como fecha límite el 31 de diciembre de 2028 para poder acogerse a este blindaje de dos años extra.
Prórrogas al alquiler para buenos pagadores
El texto de regulación de los alquileres que se ha publicado este miércoles en el BOE incluye un ‘escudo’ de protección de dos años para los alquileres que expiren, pero con una novedad: solo beneficiará a los inquilinos con un historial impecable de pago. El decreto incluye el derecho legal a prorrogar de forma extraordinaria sus alquileres actuales por un máximo de dos años adicionales. La medida busca congelar las rescisiones imprevistas y los desalojos en contratos de vivienda habitual que estén a punto de vencer de aquí al 31 de diciembre de 2028, con el fin de garantizar la estabilidad de las familias, especialmente en las zonas más tensionadas del país.
Sin embargo, el nuevo texto también tiene en cuenta a los propietarios. La prórroga no será un derecho automático para cualquiera: para poder exigir al casero esos dos años extra, el inquilino está obligado a demostrar que es un "buen pagador". El decreto establece un filtro de solvencia por el cual el arrendatario debe acreditar que no tiene ninguna deuda pendiente y, además, que ha abonado todas sus mensualidades de forma estrictamente puntual, mes a mes, durante los últimos ocho meses.
El decreto de alquileres afina el cálculo en las indemnizaciones a los inquilinos
En el nuevo decreto de alquileres no hay novedades sustanciales, pero sí algunas especificidades técnicas para dotar de más seguridad jurídica al texto. Entre ellas, se incluye el endurecimiento en el cálculo de las indemnizaciones que los propietarios deberán abonar a sus inquilinos en caso de no renovar el contrato. El primer texto incluía una compensación genérica de doce mensualidades. Sin embargo, la ley definitiva estipula que el casero tendrá que pagar la cifra más alta entre dos opciones: o doce meses de alquiler o una mensualidad por cada año que el inquilino haya residido en la vivienda, tomando siempre como base el rango superior del índice estatal de precios.
Además, el texto publicado este miércoles en el BOE contempla también un posible vacío legal: si una vivienda no figura con datos individualizados en el sistema estatal, la indemnización se calculará de forma directa con la última renta mensual que pagaba el inquilino.
Los decretos entran en vigor en tiempos diferentes
La última novedad en torno a los dos decretos es su entrada en vigor. Mientras que el primero, el general de vivienda entra en vigor al día siguiente de su publicación en el BOE, eso será este jueves, el decreto de alquileres retrasa su fecha oficial de entrada en vigor para el próximo 15 de noviembre de 2026.
Ahora es la Diputación Permanente del Congreso de los Diputados la que tiene que dar la aprobación definitiva a los textos y todo apunta a que saldrá adelante solo el primero ya que el PNV ha anunciado que solo apoyará ese.
