Las cláusulas suelo: claves y consecuencias de la sentencia del Tribunal Supremo

¿Qué es una cláusula suelo?

Es la fijación de un límite de interés mínimo que se debe pagar en una hipoteca contratada. En España es, de media, el 3%. Si la hipoteca está ligada al euríbor, lo más habitual en nuestro país, tener una cláusula suelo supone no poder beneficiarse de las bajadas del indicador, que está en mínimos históricos en este 2013.

Por ejemplo, si las condiciones de su hipoteca son "euríbor más 1%", en junio tendría que pagar un interés del 1,484% (el euríbor de mayo se situó en el mínimo histórico del 0,484%). Sin embargo, si su contrato tiene una cláusula suelo del 2,8%, por ejempo, pagará ese interés.

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Cómo le afecta la cláusula suelo

No hay cifras concretas, pero se estima que un tercio del total de las hipotecas tienen esta cláusula. Según la Asociación de Usuarios de Bancos, Cajas y Seguros (Adicae), el ahorro medio está entre 80 y 300 euros al mes.

¿Todas las cláusulas suelo son ilegales o nulas?

No. Lo que ha determinado el Tribunal Supremo es que son nulas en los casos de "falta de transparencia". De hecho hoy mismo se puede firmar una hipoteca con cláusula suelo, siempre que el banco cumpla con todos los requisitos establecidos, incluídos los de transparencia.

Los consumidores deben tener muy claro que no podrán beneficiarse de determinadas bajadas del euríbor.

Entonces, ¿cuándo son nulas las cláusulas suelo?

Si usted ha revisado su hipoteca, y ha visto que tiene la cláusula suelo, según la Asociación Europea de Inversores Profesionales (Asinver), es nula siempre que se de uno de estos tres supuestos:

• Cuando en el contrato haya una cláusula suelo y no así una cláusula techo (que fija un tope de interés por arriba) o esta última sea desproporcionada.

• Cuando la cláusula suelo no aparezca en la oferta vinculante previa, que ha debido firmar y que debería incluir hasta ejemplos concretos de costes de cuotas. O cuando la cláusula suelo sea diferente en la oferta y en el contrato definitivo.

• Si no ha sido informado de forma clara, que es lo que ha especificado el Tribunal Supremo el pasado 12 de junio.

¿Cuándo se considera que la cláusula suelo no ha sido clara?

Según el Supremo, es nula por este motivo cuando concurra alguna de estas causas:

• Que el contrato parezca una hipoteca a interés variable sin advertir que, cuando llegue al suelo, se convierte en fijo.

• Que la cláusula suelo no vaya acompañada de una cláusula techo equilibrada que permita al consumidor no pagar más si sube el euríbor.

• Que no deje claro que es una hipoteca específica y concreta porque incluye esta cláusula.

• Que el texto esté ubicado entre una abrumadora cantidad de datos entre el que queda enmascarado y se diluye la atención del consumidor.

• La ausencia de simulaciones de escenarios diversos: que no ponga ejemplos de lo que puede ocurrir si se activa la cláusula.

• Que no especifique ni advertencia de forma previa, clara y comprensible el coste, comparado con otros productos de la propia entidad.

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Cuándo se considera que la cláusula suelo no ha sido clara y es nula

No es necesario que se den todas a la vez: con que haya una es suficiente.

¿Qué hago para que mi banco la quite?

Si es cliente de BBVA, Cajamar o Novagalicia Banco, en principio nada. Espere porque el banco lo tiene que hacer de forma automática. No tiene que firmar nada, ningún documento, y no se le puede efectuar ningún cargo, aseguran desde Asinver.

La medida beneficia a unos 426.000 contratos hipotecarios de los 800.000 que tiene el BBVA, sin contar con los clientes de Unnim. Del total de la cartera crediticia del banco, dos tercios tienen incluída esa cláusula suelo (unos 533.000) y de ellos, el 80% la tienen activada (esos 426.000). En NCG Banco afecta a unos 90.000 clientes de la entidad, según ha reconocido la propia Novagalicia.

¿Me bajará la cuota de la hipoteca?

Si usted tenía la hipoteca con cláusula suelo en BBVA, Cajamar o Novagalicia Banco verá cómo su cuota se adecuará a la nueva situación. Esto significa que muy probablemente bajará, pero depende del resto del contrato, del resto de condiciones.

Además, si ha pagado una o dos cuotas con fecha posterior al 9 de mayo le devolverán lo que le han cobrado de más. Le ocurrirá lo mismo si es de otra entidad y se le retira la cláusula suelo.

Si no soy cliente de BBVA, Cajamar o NGC, ¿qué hago?

Lo primero revise su hipoteca, compruebe que tiene una cláusula suelo y que cumple con los requisitos marcados anteriormente (uno de los seis fijados por el Supremo, si no tiene cláusula techo o si no aparecía en la oferta vinculante).

Si esto ocurre, debe ir a su oficina y solicitar que se la retiren. En caso de que no lo hagan, debe reclamar al servicio de atención al cliente del banco en cuestión, que tiene dos meses para responderle.

Si no le responde, o no acepta la petición, debe ir al Banco de España a reclamar. El supervisor debe realizar un informe sobre el caso, informe que no es vinculante. Si le da la razón, acuda a su oficina.

Si no le da la razón, o su banco no le hace caso, lo único que le queda ya es ir al juzgado y denunciarlo. La Justicia le puede dar la razón o no.

Entonces, si tengo una hipoteca con cláusula suelo, ¿seguirá ahí?

Sí, siempre que todo lo anterior no se haya producido.

En cualquier caso, ¿me devolverán lo que he pagado ya?

No. La sentencia se aplica desde el 9 de mayo y no es retroactiva. Así que no se devolverán las cantidades ya satisfechas.

La única forma de que le devuelvan el dinero es que vaya al juzgado y denuncie. Hay sentencias que le han dado la razón al cliente, como una fallada contra de Novagalicia Banco.

¿Retirarán las cláusulas suelo los bancos de motu proprio?

Según el Colegio de Registradores de la Propiedad, sí, solo es cuestión de tiempo.

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Los registradores auguran un "efecto cascada" en eliminación cláusulas suelo

Adicae ha pedido que se extienda a todos y la Asociación General de Consumidor (Asgeco) ha pedido al Gobierno que desarrolle una orden ministerial que obligue a las entidades bancarias a suprimir las cláusulas suelo.

La defensora del Pueblo, Soledad Becerril, ha pedido al Banco de España que actúe en defensa de los consumidores y recomiende a las entidades financieras la aplicación de la sentencia del Tribunal Supremo.

¿Qué han dicho los bancos?

Santander y Bankinter han aclarado que las hipotecas de sus clientes no tienen cláusulas suelo.

Banco Sabadell dice que mantendrá las cláusulas suelo incluidas porque "cuentan con una transparencia siempre demostrada", según ha informado a Efe un portavoz de la entidad. En los mismos términos se ha pronunciado el Banco Popular, que ha aclarado que la entidad no tiene la obligación de retirarlas, según ha declarado un portavoz de la entidad a Efe.

El presidente de Kutxabank, Mario Fernández, ha criticado la sentencia del Supremo (TS) y la ha considerado "desafortunada" porque "comete fallos jurídicos que no son de recibo". "La misión de los jueces es interpretar la ley y aplicarla, no suplir o completar al legislador", ha dicho en declaraciones a la Cadena Ser efectuadas el viernes 14 de junio y recogidas por Efe.

Además, en el listado de entidades con este tipo de cláusulas figura también CaixaBank o Bankia, que no se han manifestado al respecto.

¿Por qué se ha pronunciado el Supremo?

Responde a un recurso de casación que presentó la asociación de consumidores Asociación de Usuarios de Servicios Bancarios y Financieros (Ausbanc) contra una sentencia de la Audiencia Provincial de Sevilla, que avaló que la banca fijara cláusulas suelo en las hipotecas.

En una sentencia fechada el pasado 7 de octubre, los magistrados revocan así la resolución del Juzgado de lo Mercantil número 2 de Sevilla, que en septiembre de 2010 ordenó a BBVA, NovaCaixa Galicia y Cajamar anular estas cláusulas por ser "abusivas" y "desproporcionadas". Este es el motivo de que afecten a estas tres entidades de forma directa y no al resto de bancos.

¿Hay otras demandas sobre cláusulas suelo?

Sí. El Tribunal Supremo aún se tiene que manifestar sobre la demanda presentada por Adicae contra decenas de entidades por las cláusulas suelo.