Los precios de los pisos se estancan y solo bajarán los de los bancos

• Las inmobiliarias ven "poco ética" y "desleal" la competencia de los bancos
• Baja más el precio de la seguna residencia, sobre todo, en la costa

El stock de viviendas sin vender ascendió a 680.000 en 2011, según el Ministerio de Fomento.

El precio de los pisos se debate entre la oferta, congelada con el parón de la construcción, y la demanda, frenada por la falta de acceso al crédito. La venta de pisos bajó un 29,3% en 2011 y ha seguido bajando en el primer trimestre de este año.

Las agencias inmobiliarias y los propietarios coinciden en que “la falta de crédito” impide la salida del ‘stock’ de viviendas acumuladas desde el comienzo de la crisis. Mientras, desde las sociedades de tasación, apuntan a que los valores que manejan no pueden reflejar la evolución real de los mercados, porque estiman el valor de un inmueble sin ninguna referencia anterior sobre su precio.

El consejero delegado de la sociedad tasadora Aesval, Carlos Roces, señala que la clave está en el 'stock' de viviendas sin vender, que en 2011 cerró en 680.000 viviendas, similar al del año anterior, según datos del Ministerio de Fomento.

Los responsables de dos inmobiliarias de ámbito estatal, Re/Max y Look&Find, Javier Sierra y David Moya, también advierten del riesgo de generalizar cuando se habla de precios. Ni siquiera los valores de los pisos que se anuncian en internet son los definitivos, advierte David Moya. Luego siempre hay ajustes en el momento de la compra, por lo que es arriesgado generalizar sobre el comportamiento de los precios.

La realidad del mercado es, eso sí, más atractiva para el comprador que para el vendedor. Javier Sierra explica que la venta de  pisos es un 25% inferior a la de hace seis años y los precios se  encuentran en el nivel de 2002.

El crédito, a los pisos de los bancos

El descenso de los precios, sin embargo, varía mucho de una zona a otra.  Precisamente, las zonas donde los bancos tienen más inmuebles (sobre  todo la segunda residencia, en las afueras de las ciudades y zonas de  costa) experimentan descensos más acentuados, mientras que los cascos históricos de las ciudades siguen invariables.

Desde 2007 el valor de los pisos acumula un descenso entre el 35% y el 40%, señala David Moya, pero el único descenso “brusco” en el valor de las viviendas se produjo en 2010. La segunda residencia, sobre todo en las zonas de costa, es la que más baja, con un descenso de entre el 50% y el 60%. Carlos Roces también distingue la desvalorización de la segunda residencia, aunque con una reabaja más moderada, entre un 20% y un 30%.

El comportamiento de los precios este año es similar al de 2011, con ajustes entre la oferta y la demanda, pero  con tendencia a estabilizarse: poco a poco “va frenándose la reducción de los precios”, considera David Moya.

Los compradores se encuentran con que el crédito solo fluye “al producto de la propia entidad” y “no es ético”, asegura David Moya, debería “corregirse ese trato hacia el cliente que compra una vivienda”. Además, el precio medio de la vivienda en manos de las entidades financieras está “bastante más por encima” del que gestionan las agencias inmobiliarias y los particulares y hay "minusvalías" del valor de sus inmuebles, que "hasta ahora no han querido reconocer".

Resulta que los bancos “dan más crédito para sus propias viviendas y son un competidor más”,  apunta Javier Sierra. Se produce un “abuso total de dominio” y la  competencia de las entidades financieras es “desleal con el particular”.

La reforma financiera aprobada por el actual Gobierno, que pretende entre otras cosas, reducir el precio de la vivienda en un 35%, no perjudica a las agencias de la propiedad inmobiliaria. Considera el responsable de Look&Find, que lo que sí puede perjudicarles es “la mala comunicación”, ya que la reforma financiera va dirigida, señala, al descenso del precio de los pisos en poder de los bancos.

"La casa es una necesidad"

Javier Sierra compara la demanda de pisos con un río: “”Es natural, siempre hay demanda, la casa es una necesidad”. Cuando los clientes no pueden acceder al crédito de las entidades financieras “se aguantan”, pero la demanda sigue creciendo, "como el río que se retiene en una presa".

La oferta y la demanda seguirán creciendo y la única vía de solución será el acceso al crédito, señala Sierra. El sector inmobiliario es “muy importante” en la economía, “cuando el mercado inmobiliario está en crisis, la economía está en crisis”.

Aún cuando las viviendas no sean de nueva construcción, explica el responsable de Re/Max, toda la economía se beneficia en los seis meses siguientes a la compra de una vivienda: desde las tiendas de muebles hasta los fabricantes de electrónica.

“Sigue habiendo oferta que no se vende”, y por eso, explica Sierra, el precio de las viviendas tiene que seguir bajando, aunque es difícil, coincide con David Moya, que el precio de los pisos en el centro de las ciudades disminuya.

Los particulares se adaptan a la situación

Las personas que han puesto en venta su piso coinciden en que el descenso del precio de los inmuebles les afecta pero entienden la situación del mercado y en algunos casos, reconocen que deberían seguir bajando.

Isabel vende su piso en Madrid desde hace más de dos años. Hace solo una semana ha rebajado el precio en 50.000 euros (un 17%%) y no piensa en volver a tocarlo. Si así no se vende, “así se queda”.  Simplemente, reconoce, “era imposible venderlo al precio anterior”.

“Hay que vender más barato“

“Pienso que efectivamente todo baja y que hay que vender más barato”, explica Horacio, otro vendedor que ha rebajado el precio de la vivienda en un 11% (24.000 euros), y piensa que los precios seguirán bajando, porque, en su opinión, antes estaba todo “disparado”.

Hace casi cuatro años que Miguel Ángel y su hermano pusieron a la venta el piso que habían heredado. Ahora reconoce que se puso un precio de venta inicial “un poco alto”, y así se ha perdido el tiempo cuando había más posibilidades para venderlo. Su precio se ha reducido en un 14% (50.000 euros). Lo malo, explica, es que son dos “a repartir y todavía tiene que bajar más”.

Paqui ha bajado en 20.000 euros (un 13%) el precio de la vivienda que vende. Piensa que los particulares “no venden nada porque los bancos tienen mucha más competencia”. Si los potenciales compradores “no tienen financiación”, es difícil.

“No hay manera de venderlo”, asegura Eduardo, otro particular que vende su piso. Lo puso a la venta en 2009, un año después de que comenzara la crisis y han rebajado su precio en 95.000 euros (un 24%). “La zona es buena, el piso está bien, pero la gente va a verlo y no hace ofertas”, explica.