El 'banco malo', una entidad para rentabilizar activos tóxicos comprados con fondos públicos

• Sus beneficios dependerán del precio que pague por los activos
• El precio de mercado de los fallidos es el 30% del marcado por los bancos

El Gobierno diseña estos días la estructura y funcionamiento de lo que será el banco malo, una nueva entidad controlada por el Fondo de Rescate Ordenado Bancario (FROB) y a la que se transferirán los activos problemáticos de las entidades bancarias que reciban ayuda del fondo europeo de rescate. El marco general se aprueba este viernes en el Consejo de Ministros, pero los detalles se definirán en una directiva ministerial posterior que podría aprobarse en octubre, con el fin de que empiece a funcionar a pleno rendimiento a partir de noviembre, según exige Bruselas.

La clave principal de esta nueva estructura -que adoptará forma de sociedad anónima, aunque estará eximida de cumplir muchas de las normas exigidas a ese tipo de entidad- está en el precio al que comprará a los bancos sus activos tóxicos.

Las viviendas sin vender, las hipotecas impagadas o de dudoso cobro y los solares sin edificar se han ido acumulando en los balances de los bancos españoles desde el comienzo de la crisis financiera hasta sumar 184.000 millones de euros a finales de 2011, el 60% de toda la cartera crediticia de las entidades, según el Banco de España.

Esos activos problemáticos son los primeros que deberán transferirse al banco malo para descargar las cuentas de las entidades financieras que necesitarán inyecciones del rescate europeo. Ese lastre tiene poco que ver con su negocio original (dar crédito), pero lo está condicionando y limitando al absorber la mayor parte de sus recursos.

El traspaso de activos es una de las condiciones impuestas en el Memorando de Entendimiento, el contrato que regula la ayuda europea a la banca. "Los activos problemáticos de los bancos ayudados deben retirarse rápidamente de sus hojas de balance”, se lee en ese documento, que prevé destinar un máximo de 25.000 millones de euros para comprar esos activosa las entidades, una cantidad que podría quedarse corta, según los expertos.

Una vez reunidos en el banco malo -tal y como ya se ha hecho, con distintas fórmulas y éxito dispar, en países como Alemania, Bélgica, Irlanda o Suecia-, habrá que gestionar y liquidar esos activos, obteniendo algún tipo de rentabilidad.

“El que el banco malo obtenga o no beneficios -que no creo que los obtenga- dependerá del precio al que compre los activos a los bancos. Esa será la clave. Mi consejo sería que se trate de comprar a los precios más próximos a los del mercado”, advierte a RTVE.es Juan Laborda, profesor en la Universidad Carlos III y el Instituto de Estudios Bursátiles.

Por eso, este proceso, teóricamente sencillo, presenta varios problemas en la práctica, como qué activos se traspasarán al banco malo, a qué precio los comprará o cómo los gestionará.

Activos inmobiliarios sí, pero también algunos más

Sobre los activos que asumirá, el propio memorando especifica que serán, “en  particular, los préstamos relacionados con el Desarrollo  Inmobiliario (RED) y los activos adjudicados como dación en pago”, pero añade que “también se aplicará a otros activos si se dan señales de un fuerte deterioro en su calidad".

Así, podrían incluirse también participaciones industriales o préstamos concedidos por las entidades rescatadas a empresas no inmobiliarias, activos dañados por la prolongada y grave crisis económica española y europea.

“Cuando se hagan bien las cuentas, se verá que se necesitan 300.000 millones de euros, el 30% del PIB, porque no se trata solo de hipotecas, inmuebles adjudicados o suelo. También son activos problemáticos los créditos a grandes empresas, que ya están tratando de refinanciarlos porque no pueden pagarlos”, advierte Laborda.

Actual precio del mercado: el 30% del valor inicial

Debido a la burbuja que infló los precios de suelo e inmuebles, los activos inmobiliarios entraron en las cuentas de los bancos con un valor hinchado que, hasta ahora, las entidades se han resistido a variar porque supondría reconocer pérdidas.

Como explica a RTVE.es Juan Carlos González, director en España de Aktiv Kapital -una multinacional noruega especializada en la gestión de activos problemáticos-,“hasta ahora, los bancos españoles han tenido una actitud de no aceptar el precio real de las cosas. Nadie acepta que lo que ayer valía un millón de euros, hoy valga 500.000. Vender ahora a precios de mercado supone asumir pérdidas”.

Ahora, para fijar el precio que pagará el banco malo, pueden servir de referencia operaciones que han empezado a realizar hace meses grandes entidades españolas como el BBVA, el Santander o La Caixa. Los compradores de esos paquetes son empresas especializadas en su gestión, grandes multinacionales afincadas en Reino Unido, Noruega o Suecia.

“Cuando los bancos comenzaron a intentar vender fallidos se les ofrecía el 70% [del valor inicial] por carteras que ellos tenían en libros cuantificadas al 80%. Lo rechazaron porque creían que estaba poco valorado, y ha ido a peor”, indica a RTVE.es Melania Sebastián, consejera general de Gesif, una sociedad de gestión de activos especializada en el sector financiero.

Así, a estas alturas, fuentes del sector aseguran que “en la actual situación del mercado” los inversores que quieren adquirir estos activos tóxicos para gestionarlos no están dispuestos a pagar por ellos más del 30% de su valor inicial.

Ese sería el valor que da ahora el mercado a los activos inmobiliarios, pero  las entidades son reacias a aceptar rebajas tan grandes por parte del banco malo, ya que las provisiones que han  reservado para cubrirlos se quedarían cortas y sus pérdidas serían mayores de lo calculado. Por  eso, el sector financiero apuesta por que se aplique lo que llama "valor razonable a largo plazo", que es el que tendrían esos activos cuando los precios se recuperen.

Cómo rentabilizar los activos tóxicos

Si se aplica ese precio razonable a largo plazo, el conjunto del sistema financiero español no tendría pérdidas añadidas, pero se complicaría la tarea del banco malo de recuperar los fondos públicos utilizados en la compra de los activos.

Como ejemplo vale lo sucedido con el banco malo creado en Irlanda que, como el español, es de carácter público. La agencia nacional de gestión de activos (NAMA, por sus siglas en inglés) pagó 32.000 millones de euros por activos valorados en 74.000 millones. Ese descuento del 56% era menor al aplicado en el mercado por lo que, a la hora de colocar sus viviendas y créditos, se ha visto obligada a rebajar los precios, con lo que ha reducido la parte que podrá recuperar del dinero invertido.

Normalmente, las empresas especializadas en su gestión obtienen rentabilidad gracias a que han adquirido los paquetes de fallidos con grandes descuentos. Como explica Juan Carlos González, eso les permite “ser más flexible con los deudores” de lo que lo eran los bancos, por lo que recuperan su inversión y obtienen beneficio.

Estas sociedades aplican un tratamiento distinto a cada tipo de activo y, además, “los estudian caso por caso”, indica el representante en España de Aktiv Kapital.

Así, en el caso de hipotecas, se puede cancelar  parte de los intereses, revisar las cuotas de pago o ampliar los plazos.  “Todo depende de la situación del deudor, que se analiza caso por  caso”, explican Sebastián y González.

Sebastián explica que las gestoras insisten a los deudores "que pueden pagar y no quieren". Si se trata de un deudor que no puede pagar por su situación económica, se trata de flexibilizar las condiciones para "que vaya pagando como pueda".

En cualquier caso, asegura la consejera delegada de Gesif, la vía judicial es el último recurso  -"aunque algunos bancos han abusado de ella y han colapsado los  juzgados", dice- porque no se suele conseguir nada: "se suele ganar los  procesos, pero no sirve de nada porque no se puede cobrar".

Si se trata de una vivienda adjudicada al banco por impago  de una hipoteca o de una promotora, lo que se hace es comercializarla.  Se valora el bien a precios de mercado, se calcula el coste de poner al  día el pago de impuestos o de gastos como la comunidad de propietarios  y, en función del resultado, “se hace un plan realista de salida al  mercado, ya sea de venta o, en la mayoría de los casos actuales, de  alquiler”, explica González.

El suelo es el activo más complicado de gestionar.  Los expertos recuerdan que, si no puedes sacarlo al mercado -que es lo  que ocurre en la actualidad- “no vale nada”. Además, el Gobierno podría  aplicar una disposición de la Ley del Suelo de 2008 que hasta ahora ha  estado en suspenso y que estipula que en caso de traspaso, los terrenos no edificados deben tasarse a precio rústico, lo que implicaría reducirlos a un 10% de su valor inicial.

“Los constructores y promotores, que son los que le darían su salida  más lógica, no pueden desarrollarlo porque no hay financiación ni  mercado para vender las casas”, resumen estos expertos, que se reconocen  “expectantes” ante la solución que pueda plantear a ese problema el  banco malo español.

El banco malo condicionará todo el mercado

Esa es la práctica seguida por las sociedades de gestión de activos, pero se desconoce cuál será la del banco malo español, que se convertirá en la inmobiliaria más grande de España. Por eso, el ritmo de digestión de sus activos y la forma en que se deshaga de ellos influirá y condicionará el resto del mercado.

Si decide venderlos rápidamente, los precios caerán aún más, lo que perjudicará a las entidades sanas que no hayan transferido sus activos y que los hayan valorado con precios previos a esa salida masiva.

Y si no hace nada con ellos, los que han aportado el capital al banco malo para que funcione –es decir, los contribuyentes españoles, últimos responsables de devolver el préstamo concedido por Europa- deberán soportar las pérdidas generadas por el mantenimiento de esas carteras.