La rebaja de la vivienda ha corregido desde 2008 más de la mitad de la sobrevaloración previa

• Según la Sociedad de Tasación, la vivienda nueva bajó un 6,9% en 2012
• Asegura que la tendencia a la baja continuará en 2013
• En 2012, las capitales más caras eran San Sebastián, Barcelona y Madrid
• El precio medio más bajo se registró en Murcia, Cáceres y Badajoz

Los precios de la vivienda empezaron a bajar en 2008 y, desde entonces, acumulan una caída equivalente a más de la mitad (50,4%) de la sobrevaloración que produjo la burbuja inmobiliaria. Esa es una de las conclusiones del informe de la Sociedad de Tasación presentado este miércoles, según el cual la vivienda nueva libre se abarató, de media, un 6,9% el año pasado y se situó en los mismos niveles que había a principios de 2003.

Los datos del Ministerio de Fomento elevan a un 7,8% el abaratamiento registrado el año pasado de la vivienda nueva libre, mientras que en el conjunto del sector, la caída fue del 10%.

"La caída acumulada en los últimos cinco años se ha comido la mitad de la sobrevaloración que produjo el mercado en la etapa alcista", ha resumido el director general de la Sociedad de Tasación, Juan Fernández-Aceytuno.

Este experto destaca que esa tendencia a la baja va a continuar este año porque todas las variables que afectan a la evolución del mercado inmobiliario presionan a la baja, empezando por el empleo y la financiación, los dos aspectos más importantes y que, en la actualidad, están paralizados por la falta de confianza.

"Creo que el nudo gordiano es la recuperación de la confianza para que vuelva a haber financiación minorista", que permita volver a arrancar a particulares y pymes, ha advertido Fernández-Aceytuno. Cree que ese proceso se producirá "a largo plazo", aunque no descarta que este año pueda iniciarse cierta recuperación de esa confianza.

"Preferimos no vender a bajar los precios"

Pese a la fuerte bajada en los precios inmobiliarios, este experto reconoce que el ajuste se está produciendo más lentamente que en otros países europeos afectados por el estallido de la burbuja inmobiliaria, como Irlanda. "Aquí, para ajustar el mercado de vivienda, en lugar de bajar los precios preferimos no vender", ha indicado.

Así, para él, el ideal sería que "el mercado se recuperara gracias a las cantidades [de viviendas vendidas], pero para ello, el precio tiene que bajar". Mientras eso no suceda, la "demanda permanecerá embalsada", concluye.

En ese sentido, el director de la Sociedad de Tasación ha defendido la transparencia como medio para mover el mercado inmobiliario,  "facilitaría mucho que en los 400 municipios más grandes se hiciera  público cuántas viviendas hay en venta, dónde están, cuántas viviendas  hay en construcción y qué suelo hay disponible".

Mientras acaba de producirse ese ajuste, los inversores extranjeros se muestran a la espera para volver al mercado. "Están aquí, saben que puede haber oportunidades", ha señalado Fernández-Aceytuno. "Desgraciadamente, dependemos de ellos. Actúan como los cowboys del Oeste: secan los pastos cortando el río -léase, la financiación- hasta que el precio cae al nivel que les conviene. Entrarán y volverán a dar al grifo, y se volverán a ver precios que pensabáis que no volverían. Este sector es así: lo lleva en sus genes", sentencia el director general de la Sociedad de Tasación.

El banco malo, un nuevo actor con un papel aún sin decidir

Subraya también el impacto que puede tener en el mercado inmobiliario el desembarco del banco malo, la Sareb, una sociedad creada para gestionar los activos problemáticos de la banca española y que -una vez que reciba todas las transferencias de las entidades- se convertirá en la mayor inmobiliaria del país.

"Su impacto se desconoce", ha admitido Fernández-Aceytuno, quien considera que el trabajo que tiene entre manos esa nueva sociedad es "colosal" y "muy complejo".

A su juicio, la llegada de la Sareb al mercado "no va a hundir los precios", aunque reconoce que existe ese riesgo "si se trata de obtener rentabilidad cada año, a costa de sacar como sea los activos". Por eso, ha reiterado, "hay que darle tiempo". "Si tiene una promoción de viviendas en la misma calle que una tuya y aplaza diez años la venta de esos activos, será más fácil que suban, o al menos se mantenga, el precio de tu vivienda", ha expuesto como ejemplo.

Pero todavía se desconoce la estrategia comercial que seguirá la Sareb, inmersa aún en el proceso de arranque de sus medios materiales.

Aunque ha evitado pronunciarse sobre las tasaciones de inmuebles realizadas por las tasadoras dependientes de las entidades financieras -ahora, "desaparecidas en su mayoría"-, Juan Fernández-Aceytuno ha insistido en que la nueva regulación que prepara el Gobierno sobre las sociedades de tasación inmobiliaria "debe ir mucho más allá": "no basta con no tener relación accionarial con las entidades, también deben regularse las relaciones comerciales y profesionales".

San Sebastián, Barcelona y Madrid, las capitales más caras

Respecto al estudio realizado en el último semestre de 2012 por la Sociedad de Tasación sobre el mercado de la vivienda nueva libre, el director general ha destacado que se realiza con datos reales de más de 68.000 viviendas incluidas en cerca de 4.000 promociones inmobiliarias repartidas por 400 municipios de todo el país.

Según esos datos, el precio medio nacional de una vivienda de tipo medio era de 2.212 euros por metro cuadrado a finales del año pasado. Eso coloca en 199.100 euros el precio de una vivienda de 90 metros cuadrados.

Ese precio medio se superaba en cuatro capitales de provincia, las más caras del país: San Sebastián (3.502 euros), Barcelona (3.434 euros), Madrid (2.982 euros) y Bilbao (2.666 euros).

En el extremo opuesto, el valor medio no superaba los 1.400 euros por metro cuadrado en otras ocho capitales: Murcia (1.271 euros), Cáceres (1.277 euros), Badajoz (1.282 euros), Pontevedra (1.303 euros), Jaén (1.333 euros), Cuenca (1.375 euros), Lugo (1.382 euros), y Guadalajara (1.385 euros).

Laa mayores caídas en los precios durante el año se produjeron en Pamplona (-12,6%, hasta quedar en 1.811 euros por metro cuadrado), Albacete (-12,3%, hasta 1.511 euros), Logroño (-11,6%, hasta 1.520 euros), Soria (-11,2%, hasta 1.534 euros),  Tarragona (-10,8%, hasta 1.847 euros), Toledo (-10,5%, hasta 1.516 euros), Cuenca y Salamanca (ambas con bajadas del 10,2%, que han dejado los precios en 1.375 euros y 1.818 euros, respectivamente).

La rebaja anual más pequeña se registró en San Sebastián, donde hubo un recorte del 2,7% en el precio de la vivienda nueva.