El centro comercial español gana atractivo para el inversor extranjero

• Las compraventas en 2014 se cuadriplicaron respecto al año anterior
• Concentran un tercio de la inversión en el sector inmobiliario en España
• Claves: los precios atractivos, la enorme liquidez y el repunte del consumo

La recuperación del consumo ha llevado a los inversores del ladrillo a apostar por los centros comerciales

En un panorama de ingente liquidez en los mercados, bajos tipos de interés y el euro en zona de mínimos, el centro comercial es el activo inmobiliario más apetecible para los grandes inversores. España, junto con otros países del sur de Europa, se ha convertido en el destino más atractivo para ellos, dejando atrás a otros más caros como Alemania y Reino Unido, tal y como constata la consultora Knight Frank en un informe.

Sobre su mesa de despacho, la que aparece como pieza más jugosa es la de los centros comerciales españoles. La cifra de compraventa de estos centros en 2014 cuadruplica la del año anterior y rompe los techos del último lustro: 2.500 millones de euros, según los datos de la Asociación Española de Centros Comerciales (AECC). Los centros comerciales fueron el activo inmobiliario que más inversión recibió en 2014 y concentró el 34% del total, de acuerdo con un informe de la consultora JLL.

“En una reunión con un inversor internacional muy potente, éste nos dijo: ‘Necesito que me ayudéis a hacer una operación. Llevo dos años intentando comprar centros comerciales en España. Es un mercado muy competitivo, los precios están cambiando… Estoy desesperado por colocar capital en España, por tener exposición a España’”, cuenta a RTVE.es el director de inversión en centros comerciales de CBRE, la agencia líder en el sector, Gonzalo Senra.

Tras siete años de travesía por el desierto provocada por una crisis económica y financiera que llevó a muchos inversores a desterrar al cajón numerosas operaciones en España, ese interés resurgió a finales de 2013, despegó con fuerza en 2014 y se consolidará este año, según coinciden los principales agentes del mercado. “Hay tres motivos fundamentales: primero, la recuperación de España como destino inversor; segundo, la recuperación del consumo privado; y tercero, el buen comportamiento de los centros comerciales como producto de inversión”, resume el presidente de la AECC, Javier Hortelano.

“Dentro del sector inmobiliario”, apunta Vitor Pacheco, de JLL Markets, “el de los centros comerciales fue el segmento que se recuperó más rápido y ha sido más estable. Hay activos muy buenos y más si hablamos de centros comerciales prime, de buena ubicación, buenos contratos y buenas condiciones. En ese caso, España tiene un porfolio increíble”.

Desembarco desde EE.UU. y Reino Unido

Más del 70% de las operaciones en 2014 vinieron de la mano de inversores internacionales. Los estadounidenses y británicos aglutinaron alrededor del 41% del total de las transacciones del año pasado, de acuerdo con la consultora JLL. “El poder que tiene un fondo vía Londres o Estados Unidos a nivel de volumen de inversión, en ocasiones de hasta 2.000 millones de euros, no se encuentra en España, que ha sufrido mucho con la crisis”, explica Pacheco.

El restante 30% del volumen manejado en 2014 corresponde a socimi españolas (Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria) que se han erigido en un importante motor en el sector. “Las socimi han tenido un papel muy relevante y en 2015 va a seguir siendo así. Son sociedades que se gestionan desde España pero que mucho capital, al cotizar, viene de fuera. Quitando las socimi la práctica totalidad de los inversores son extranjeros”, añade Senra, de CBRE.

El pistoletazo de salida de 2015 lo ha dado el fondo francés Klépierre con la adquisición por 375 millones de euros de Plenilunio, en Madrid, una de las joyas preciadas del mercado y por el que suspiraban un amplio abanico de grandes de inversión europeos y estadounidenses. Klépierre cuenta además con 16 centros comerciales en su haber, entre ellos La Gavia y Príncipe Pío, también en Madrid.

Solo Puerto Venecia, en Zaragoza, el segundo mayor centro comercial de Europa, superó esa cuantía, desembolsada el pasado mes de diciembre por el gigante del retail británico Intu Properties: 451 millones de euros.

Cinco fondos extranjeros se han adueñado en los últimos años de los principales centros comerciales españoles. Además del británico Intu Properties, están Klépierre, el también francés Unibail Rodamco (propietario de los centros madrileños de La Vaguada y Parquesur, así como de los catalanes Glories y La Maquinista), así como los estadounidenses Baupost (dueño de La Rosaleda en Málaga, Madrid Sur y Vistahermosa en Alicante) y TIAA Henderson Real Estate (el madrileño Isla Azul).

Solo las socimi españolas Merlin y Grupo Lar disputan esa hegemonía, formando incluso alianzas con alguno de esos fondos.

2015 puede ser otro año boyante

Para este año, todos los analistas consultados aseguran que las operaciones de centros comerciales en España rebasarán, de nuevo, los 2.000 millones de euros. “Creemos que se invertirán 2.500 millones, pudiendo llegar a los 3.000”, vaticina Víctor Pacheco, de JLL Markets. “Como no hay tantos productos de calidad prime, (los inversores) tendrán que empezar a mirar ubicaciones secundarias con un riesgo mayor”, añade el consultor de JLL.

“Este año ya vamos por los 1.000 millones de euros casi y estamos participando o hemos identificado operaciones que nos llevarán fácilmente hasta los 2.000 millones”, subraya Senra, consultor de CBRE.

Estas perspectivas chocan con una rentabilidad por inversión a la baja en los centros comerciales. En el último año ha descendido del 6,5% al 5,5%, una abultada diferencia para un activo del sector inmobiliario.

Estas adquisiciones poco impacto tienen en primera instancia para los consumidores y asiduos visitantes de centros comerciales, aunque sí que podrían repercutir en el precio de los alquileres de los locales. Y, por tanto, en el empleo.

Senra apunta que estas operaciones “traen consigo nuevo capital para invertir, especialmente para centros que estaban obsoletos o que necesitaban mejoras”. Será en el momento del “segundo impacto, en el de la gestión”, afirma Pacheco, “cuando el consumidor empezará a sentir” la presencia del nuevo propietario.