El interés de demora de una hipoteca no puede exceder en dos puntos al fijado en el préstamo

• El Supremo extiende la doctrina que había establecido para los préstamos personales
• Insta la nulidad de la cláusula de una hipoteca que fijaba un interés de demora del 19%

Fachada principal del Tribunal Supremo.

El Tribunal Supremo (TS) ha declarado el carácter abusivo del interés de demora en un préstamo hipotecario cuando se sitúa más de dos puntos porcentuales por encima del interés remuneratorio pactado. Así, lo ha considerado el pleno de la Sala Primera del Supremo al resolver un recurso de casación en el que se instaba la nulidad de la cláusula de un contrato de préstamo hipotecario concertado en el año 2004, que fijaba un interés de demora del 19%.

El TS considera que procede extender el criterio establecido en la sentencia 265/2015, de 22 de abril, para los intereses de demora en préstamos personales, a los intereses de demora de préstamos hipotecarios.

La sentencia de la que es ponente el magistrado Ignacio Sancho Gargallo, considera que el hecho de que el préstamo hipotecario inicial, en el que se incluye la cláusula controvertida, fuera destinado a la adquisición de una vivienda habitual y posteriormente ampliado para otras finalidades, no impide que se pueda aplicar la normativa sobre protección de consumidores, dado que no puede afirmarse que el referido préstamo esté destinado a la actividad empresarial del demandante, ahora recurrente.

Asimismo, señala que existe una cláusula predispuesta que no ha sido negociada individualmente y, por tanto, sujeta al control de contenido de abusividad. Para realizar ese control tiene en cuenta la doctrina del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), según la cual, el límite legal previsto en el artículo 114.3 de la Ley Hipotecara no puede servir de parámetro para determinar la ausencia del carácter abusivo de una cláusula.

Finalmente, el pleno de la sala considera que la consecuencia de la declaración de abusividad de la referida cláusula es su eliminación total. Sin que ello suponga la supresión del interés remuneratorio, cuya cláusula no estaba viciada por abusividad y seguía cumpliendo la función de retribuir la disposición del dinero por parte del prestatario hasta su devolución. Por ello, la liquidación de intereses debe haberse realizado conforme al interés remuneratorio pactado, vigente en el momento del devengo.