El aumento del margen de impago para iniciar un proceso de desahucio, una de las claves de la nueva ley hipotecaria

• Se prohibirá obligar al consumidor a contratar productos para darle una hipoteca
• Se limitará la indemnización al banco por amortizar el crédito hipotecario
• Para firmar una hipoteca se deberá ir dos veces al notario
• El proyecto de ley protegerá al consumidor y también a los autónomos

El Gobierno ultima la nueva ley hipotecaria que endurece los requisitos para las ejecuciones

Los bancos no podrán iniciar el proceso de ejecución hipotecaria (el primer paso hacia el desahucio), tal y como ocurre ahora, cuando se hayan impagado tres cuotas: no arrancará hasta que se deje de pagar el 2% del total de préstamo en la primera parte de la vida del mismo. Esta es una de las novedades que se incluyen en la nueva ley hipotecaria que el Gobierno quiere que se apruebe en los próximos meses.

El anteproyecto de la Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario -que ha sido remitido al Consejo de Estado para su análisis- recoge otras novedades, como la prohibición de que las entidades financieras puedan ofrecer un tipo de interés vinculado obligatoriamente a la compra de otros productos, como puede ser un seguro.

Además, el cliente podrá amortizar de una forma más barata un crédito. También tendrá menos coste para el consumidor pasar de una hipoteca variable a una de tipo fijo.

En cuanto se ponga en vigor, tras su paso parlamentario, para poder firmar una hipoteca se tendrá que ir dos veces al notario, que será quien deba certificar que quien vaya a contratar un préstamo tiene toda la información necesaria, según han explicado fuentes del Ministerio de Economía, Industria y Competitividad.

Según las mismas fuentes, la nueva ley -que transpone una directiva europea de 2014- "no debería" encarecer las hipotecas ni restringir el crédito, y sí reducir -o por lo menos no aumentar- el número de casos en los tribunales. El incremento de las querellas viene dado por las sentencias tanto del Supremo español como de la Justicia europea que han destacado el carácter abusivo de determinadas prácticas bancarias y la desprotección de los consumidores.

Se prohiben las llamadas operaciones vinculadas

La nueva ley prohibirá -con carácter general- las operaciones vinculadas, aquellas que ofrecen una hipoteca a un determinado tipo si se adquieren otros productos como pueden ser seguros de vida, de casa, tarjetas de crédito, etc.

Este tipo de paquetes -que son aquellos que el consumidor solo puede contratar al deudor si lo hace en conjunción con una serie de productos- solo se permitirán si el Banco de España las considera beneficiosas para el prestatario.

Sí se permitirán las ventas combinadas, cuando el cliente sí tiene la opción de contratar por separado el préstamo solo o con un conjunto de productos. En este caso, fuentes de Economía han señalado que el banco deberá dar dos presupuestos: uno sin productos y otro con el coste de cada uno para que sea el consumidor el que señale si los quiere adquirir o no con su entidad.

La cuestión es que el banco sí que podrá exigir que el cliente tenga determinados productos para concederle el préstamo hipotecario, pero no puede obligarle que los contrate con él. Por ejemplo, la entidad financiera podrá pedir que el cliente tenga un seguro de vida, póliza que podrá suscribir con cualquiera.

Este punto de la ley no tiene carácter retroactivo y solo afectará a los nuevos contratos que se firmen después de su aprobación.

Se retrasa la ejecución hipotecaria

El banco ya no podrá ejecutar la hipoteca cuando se produzcan tres meses de impago en las cuotas del préstamo, tal y como ocurre ahora. El Gobierno propone una nueva fórmula para establecerlo.

Lo que hace es dividir el periodo del crédito en dos: durante la primera parte del mismo se procederá al vencimiento anticipado si se impaga el 2% del total del préstamo concedido y en la segunda mitad se sube al 4%. En cualquier caso el impago no podrá exceder las 9 cuotas en el primer caso y las 12 cuotas en el segundo.

Según fuentes del Ministerio de Economía, esta parte de la ley sí que tiene una retroactividad total y afectará al conjunto de la cartera crediticia.

En este punto también hay que destacar que el interés de demora -otro de los campos de batalla judicial- ya no se negociará: será tres veces el interés legal del dinero.

¿Se legislará sobre la dación en pago?

No. La ley no establece nada a respecto.

Se limita la indemnización por amortizar el crédito

El proyecto de ley establece que se pueda amortizar de forma anticipada del préstamo hipotecario en cualquier momento y limita la indemnización que se le tenga que dar al banco. La comisión no puede ser mayor que la pérdida financiera que sufra la entidad, de modo que si esta no existe, entonces no se pagará ningún porcentaje.

La comisión por reembolso en una hipoteca variable esté definida de esta forma:

• Será del 0,5% durante los tres primeros años de vida del crédito
• Bajará al 0,25% entre los tres y los cinco años
• No habrá a partir del quinto año del crédito hipotecario

La comisión por reembolso en una hipoteca fija será del 4% durante los tres primeros años y del 3% a partir de entonces.

Una de las novedades en este punto es, según fuentes ministeriales, que el porcentaje que se pague se hará sobre el capital amortizado, no sobre el total pendiente, justo al contrario de lo que ocurre ahora.

Es decir, que si se amortizan 1.000 euros y quedan 150.000 euros por pagar en una hipoteca recién constituida a tipo variable, se pagará un 0,5% sobre la primera cantidad y no sobre el total.

Esta parte de la ley tiene una retroactividad limitada y solo se aplicará a los créditos hipotecarios que se firmen una vez que la ley hipotecaria se apruebe como proyecto de ley. Es decir, que las condiciones establecidas en la actualidad en los contratos son las que regirán en el futuro.

Se facilita pasar de una hipoteca variable a una fija

Se eliminarán las restricciones y los costes para que un consumidor pueda cambiar su hipoteca variable a fija. De esta manera, según la nueva ley, la indemnización al banco será del 0,25% durante los tres primeros años. No habrá que pagar a partir de entonces. Al mismo tiempo, según fuentes de Economía, se reducirán "al mínimo" los gastos registrales.

El objetivo, según las mismas fuentes, es introducir competencia. Hasta ahora, para poder realizar el cambio el cliente podía negociar con su entidad o con otra. En el primer caso no era muy costoso realizarlo, pero sí en el segundo, un desembolso que será inferior al establecer esta indemnización.

Se facilitará tambien la conversión del préstamo hipotecario que fuera firmado en divisa extranjera -como yenes o francos suizos- al euro.

Habrá que ir dos veces al notario para firmar una hipoteca

La reforma hipotecaria cambiará las cuestiones precontractuales. Cuando se apruebe la ley, el consumidor deberá recibir por parte del banco -como mínimo siete días naturales antes de la firma de la hipoteca- una ficha de información normalizada con las principales características del contrato y otra con todas las cláusulas sensibles que incluye, como pueden ser las cláusulas suelo.

Además, el cliente deberá tener varias estimaciones de cuánto pagaría si suben o bajan los tipos de interés, una copia del contrato hipotecario e información desglosada sobre quién debe abonar cada gasto hipotecario (notario, aranceles notariales, impuesto de Actos Jurídicos Documentados...). Eso sí, la norma no establece a quién corresponde cada gasto.

Con toda esa documentación, el consumidor deberá acudir al notario que él elija. Éste comprobará que se ha entregado al cliente toda la información y que éste la ha entendido. Además deberá responder a todas las preguntas que le plantee y le explicará las cláusulas sensibles del contrato. El consumidor deberá firmar un acta en la que pone de manifiesto que conoce toda la información necesaria. Todo este proceso será gratuito para el prestatario.

"Se pretende que quien vaya a contratar un préstamo tenga toda la información necesaria y que con un notario tenga todas las aclaraciones necesarias", han asegurado fuentes de Economía.

El consumidor irá una segunda vez al notario, en este caso con el banco para firmar el contrato. El notario y el registrador no podrán autorizar la firma de la escritura si no se cumplen todas las obligaciones señaladas con anterioridad.

¿Por qué se hace ahora una nueva ley hipotecaria?

Para transponer una directiva europea de 2014, algo que se tenía que haber hecho ya en 2016 y por el que la Comisión Europea ha denunciado a España ante la justicia europea.

Según fuentes del Ministerio de Economía, se va a ir incluso más allá en algunos aspectos, como el que no solo afecte a los consumidores si no a todas las personas físicas, incluidos los autónomos.

El Ejecutivo confía esta ley haga, por una parte, que no siga aumentando el número de pleitos y que, por otra, eleve la seguridad jurídica. En definitiva, según las mismas fuentes, se quiere "avanzar en la protección de los consumidores, pero también preservar la cultura de pago".

En cuanto a las normas de conducta, Economía explica se busca que quienes intervengan en el mercado hipotecario tengan "capacitación y profesionalización", para "prestar toda la información que requiere el prestatario y evaluar su solvencia".

En lo que se refiere a la regulación de los intermediarios financieros, habrá una supervisión "constante" a quienes dan préstamos. Además, no se podrá vincular el número de créditos concedidos a la retribución del comercial.