El Gobierno aprueba un proyecto de ley que reduce las comisiones en las hipotecas y aumenta la transparencia

• Intenta eliminar la comisión de cancelación anticipada a partir del quinto año
• Para convertir de tipo variable a fijo, no habrá comisión a partir del tercer año
• El hipotecado debe recibir información clara sobre el contenido y las cláusulas
• Los bancos deberán presentar una simulación sobre los intereses durante toda la vida del préstamo

El Consejo de Ministros ha dado luz verde a la reforma de la Ley Hipotecaria

El Consejo de Ministros ha aprobado este viernes el proyecto de ley de Crédito Inmobiliario, cuyo objetivo es reducir los gastos asociados a modificaciones en los contratos hipotecarios y reforzar la transparencia.

Con esta norma se implementa una directiva europea sobre créditos hipotecarios que debía haberse traspuesto antes de marzo de 2016, un retraso que el Gobierno justificó por el período que ha estado en funciones y que, el pasado mes de abril, llevó a Bruselas a demandar a España ante el Tribunal de Justicia de la UE.

Este texto se ha acordado con Ciudadanos, PNV y los dos partidos canarios con representación en el Parlamento, y también se ha debatido con el PSOE, con el que no se ha logrado consenso. Sin embargo, el ministro de Economía, Luis de Guindos, ha señalado en la rueda de prensa posterior al Consejo que el Gobierno está abierto a sus propuestas durante la tramitación parlamentaria.

Reducción de la comisión por cancelación anticipada

La norma abarata las comisiones de cancelación anticipada de los préstamos a tipo variable y las elimina a partir de los cinco años o de los tres años de vigencia del contrato, dependiendo de lo que se haya pactado con el banco. Esta variación se podrá aplicar sólo en los créditos hipotecarios firmados después de que la nueva ley sea aprobada.

Si el acuerdo con el banco marca 5 años, durante ese tiempo y en los préstamos a tipo variable, la comisión no podrá sobrepasar el 0,25% del capital desembolsado anticipadamente. Si lo pactado son tres años, ese límite será del 0,50%. Con las normas vigentes hasta ahora, esos porcentajes son del 0,50% del pago que se anticipe si la amortización se realiza en los cinco primeros años de vida del contrato, y del 0,25% si se hace después de ese plazo.

En el caso de los préstamos a tipo fijo, el banco podrá cobrar como máximo una comisión del 4% de la cantidad anticipada si la amortización se hace en los 10 primeros años y del 3% si se hace después de ese tiempo. En la actualidad no hay ningún límite legal para hipotecas a tipo fijo.

Desde el tercer año, sin comisión para pasar la hipoteca a tipo fijo

Asimismo, para convertir una hipoteca de tipo variable a tipo fijo no se pagará comisión a partir del tercer año. Durante ese tiempo inicial, sólo se podrá aplicar una comisión del 0,25% como máximo.

En este tipo de modificaciones, también se rebajarán hasta un mínimo los gastos de notario (30 euros) y registrador (24 euros).

Esta última eliminación no sólo se podrá aplicar a hipotecas firmadas desde la aprobación de esta ley, sino que podrán acogerse a ella todos los créditos hipotecarios vigentes, ha confirmado Luis de Guindos.

Más transparencia y asesoría gratuita de los notarios antes de la firma

El aumento de la transparencia es uno de los principales objetivos del proyecto legislativo. Así, establece que en los siete días previos a la firma del contrato, el hipotecado deberá ser informado de su contenido y de la existencia de cláusulas potencialmente opacas o abusivas.

En esa fase, los bancos también tendrán que presentar al futuro hipotecado una simulación de la evolución de los costes de la hipoteca durante toda la vida del préstamo en función de las previsiones para los tipos de interés en ese período.

Esa asesoría de los notarios previa a la firma deberá ser gratuita.

Además, como condición necesaria para autorizar la escritura, el notario tendrá la obligación de levantar acta de que el consumidor ha recibido y comprende las consecuencias jurídicas y económicas del contrato que va a firmar.

Se endurecen los requisitos para comenzar la ejecución hipotecaria

Para que se pueda iniciar la ejecución de un préstamo hipotecario, deben haberse producido nueve impagos mensuales o equivalentes al 2% del capital concedido durante la primera mitad de la vida del préstamo. Ese tope del 2% ya se adelantó en julio pasado, pero ahora se concreta también en impago de nueve letras consecutivas.

En la segunda mitad de la vida de la hipoteca, esos límites se elevarán hasta 12 cuotas mensuales o el equivalente al 4% del capital concedido.

Por último, y como ya se había adelantado a comienzos del verano, el proyecto de ley prohíbe con carácter general las ventas vinculadas, es decir, las que obligan al consumidor a aceptar otros productos financieros para poder obtener la hipoteca.

Con la nueva norma, las entidades financieras estarán obligadas a plantear al cliente ofertas alternativas, en las que presenten el coste del préstamo en función de la contratación o no de productos asociados.

Este proyecto de ley está sometido a audiencia pública y se ha solicitado su opinión al Consejo de Estado antes del inicio de su tramitación parlamentaria.