Los desahucios de personas vulnerables se paralizan un mes

• El aval o fianza adicional que se pida no puede ser superior a dos meses y los contratos son de cinco años
• Todos los contratos de alquiler que se firmen desde este miércoles se rigen ya con la nueva ley

Imagen de archivo de un escaparate de una inmobiliaria en Madrid, con anuncios de pisos en venta

El Gobierno ha determinado que un desahucio pueda paralizarse hasta un máximo de un mes -o dos si el propietario es una empresa (persona jurídica)- si se aprecian indicios de una situación de vulnerabilidad y siempre en caso de que la vivienda sea habitual. Esta es una de las medidas aprobadas en Consejo de Ministros en materia de vivienda y alquiler y que entran en vigor este miércoles 19 de diciembre una vez que se ha publicado el Real Decreto-ley en el Boletín Oficial del Estado (BOE).

La ley determina ahora que en caso de que la Administración competente aprecie indicios de la existencia de una situación de vulnerabilidad, este hecho se notificará al juzgado. Entonces se suspenderá el proceso "hasta que se adopten las medidas que los servicios sociales estimen oportunas" durante el plazo máximo de un mes o de dos meses si el propietario es una pesona jurídica, una empresa. El plazo empezará a contar desde el juzgado reciba la comunicación de los servicios sociales.

Una vez adoptadas las medidas o transcurrido el plazo, según establece el Real Decreto-ley se alzará la suspensión y continuará el procedimiento por sus trámites. "En estos supuestos, la cédula de emplazamiento al demandado habrá de contener datos de identificación de los servicios sociales a los que puede acudir el ciudadano", señala a partir de este miércoles el artículo 441 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, modificada por el decreto gubernamental.

Recargo en el IBI

El Gobierno deja en el 50% el recargo que los ayuntamientos pueden aplicar en el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) a las viviendas que se encuentren desocupadas con carácter permanente. A esta medida se han acogido hasta ahora unos 200 de los más de 8.000 consistorios del país, según han asegurado fuentes del Ministerio de Fomento a RTVE.es.

Este recargo, según las mismas fuentes, se aplicaba de un modo discrecional y ahora, con el Real Decreto-ley se da más seguridad jurídica al propietario. Para poder aplicarlo a partir de ahora los ayuntamientos deben definir qué es un inmueble desocupado. Además, antes de tomar una decisión al respecto tienen que recibir al propietario para informarle de que se le aplicará a aplicarle ese recargo.

"En todo caso, la declaración municipal como inmueble desocupado con carácter permanente exigirá la previa audiencia del sujeto pasivo y la acreditación por el Ayuntamiento de los indicios de desocupación, a regular en dicha ordenanza, dentro de los cuales podrán figurar los relativos a los datos del padrón municipal, así como los consumos de servicios de suministro", señala el decreto.

Dos meses de fianza

Como hasta ahora, se deberá presentar una fianza en metálico de un mes a la hora de firmar el contrato. La diferencia es que ya no se podrá pedir un aval o fianza añadida cuya cuantía sea superior a los dos meses de renta, salvo que se trate de contratos de larga duración.

"Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico. En el caso del arrendamiento de vivienda, en contratos de hasta cinco años de duración, o de hasta siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el valor de esta garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta", recoge el texto publicado en el BOE.

Durante el primer periodo de duración del contrato de alquiler la fianza no estará sujeta a actualización. Pero cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada o el arrendatario que disminuya. La actualización se regirá por lo estipulado al efecto por las partes pero, si no hubiera un pacto específico, se hará como la actualización de la renta.

El alquiler pasa a ser de cinco años

Los contratos de alquiler tendrán una duración mínima a partir de ahora de cinco años, que serán siete en el caso de que el arrendador sea una persona jurídica (como pueda ser un banco o un fondo de inversión). Es decir, aumenta el plazo legal mínimo en el que el inquilino puede permanecer en la vivienda arrendada. Además se amplía el plazo de prórroga tácita de 1 a 3 años.

De esta forma, el Gobierno revierte parte de los cambios aplicados por el anterior Ejecutivo en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) en 2013, cuando se estableció que el contrato fuera de 3 años y la prórroga tácita de 1 año.

Los gastos de formalización del contrato, a cargo del arrendador

El arrendador, en el caso de ser una persona jurídica, debe asumir los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato "salvo en el caso de aquellos servicios que hayan sido contratados por iniciativa directa del arrendatario".

Para el resto de casos, el decreto señala que las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario.

Bonificación de hasta el 95% en el IBI

Los ayuntamientos podrán establecer una bonificación de hasta el 95% en la cuota del IBI para las viviendas sujetas a alquiler a precio limitado. Además, se elimina la obligación de repercutir el IBI al arrendatario en el alquiler social de vivienda por parte de Administraciones o entes públicos.