Congelar el precio y estimular la oferta: así se busca frenar la escalada del alquiler en el mundo

• Más de un tercio de los españoles, a favor de que el Gobierno de España limite por ley el precio del alquiler
• Fijar precios y tener un gran parque público de vivienda, entre las medidas aprobadas en otros países

Imagen de archivo de la ciudad de Berlín.

Más de un tercio de los españoles (en concreto el 37,7%) está a favor de que el Gobierno de España limite por ley el precio del alquiler. Así lo señala el último barómetro del Centro de Investigaciones Sociológicas (CIS), del que se desprende que nueve de cada diez personas considera que el Ejecutivo debe proteger de manera activa el derecho de los españoles a tener una vivienda digna.

En España no existe una estadística oficial que refleje el aumento del alquiler. Varios portales inmobiliarios reflejan incrementos durante los últimos años que han llegado a ser de hasta un 9,3% de media anual. La cuestión es que el mercado es muy heterogéneo, y en lugares como Madrid ha aumentado un 42% en los últimos cinco años, según el Banco de España, que se opone a limitar su precio.

Hay varias formas de intentar controlar los precios de los alquileres, muy presionados -sobre todo en las grandes ciudades- por la mayor demanda, espoleada por la presión turística: desde establecer incentivos fiscales para aumentar la oferta hasta contar con un parque público de vivienda, pasando por fijar el precio máximo al que se puede arrendar un inmueble y la combinación de todas ellas.

Portugal: precios máximos voluntarios y ventajas fiscales para arrendadores

Para luchar contra la subida del precio del alquiler se pueden promover iniciativas que no sean leyes de obligado cumplimiento. Es el caso de Portugal, que cuenta desde el 1 de julio con un Programa de Arrendamiento Accesible (PAA) de adhesión voluntaria tanto para arrendadores como para arrendatarios, quienes tienen que cumplir una serie de requisitos para poder acceder a él.

De parte de los inquilinos, estos no podrán tener unos ingresos brutos anuales que superen los 35.000 euros, en caso de que la vivienda sea para una persona. Si es una pareja, entonces su renta no puede superar los 45.000 euros, cantidad que se eleva en 5.000 euros por cada miembro adicional.

Los arrendadores se pueden adherir voluntariamente al programa y obtener exenciones en el IRPF si la renta del inmueble es inferior en un 20% a los precios del mercado y si los inquilinos no tienen que soportar una tasa de esfuerzo -indicador que mide el número de salarios medios anuales requeridos para pagar una vivienda- superior al 35%, señala Efe.

Las casas -que deben tener unas condiciones mínimas de seguridad y confort- cuentan, además, con un límite de precio, establecido en una escala de seis niveles. La mayoría de las localidades están en el segundo escalón de precios más bajo, en el que las viviendas de un solo ambiente pueden costar hasta 250 euros; las de dos habitaciones, hasta 450.

En el más alto, Lisboa, donde el límite va desde los 600 euros -el salario mínimo- por un estudio de un solo ambiente, hasta los 1.700 para los pisos de cinco habitaciones, pasando por los 1.150 euros para uno de dos estancias. El Ayuntamiento pretende rebajar estos límites, de forma que el estudio de un único ambiente tendrá un coste de entre 150 y 400 euros y el de dos habitaciones (600), por ejemplo.

Nueva York: regulación de los alquileres para frenar su subida

Un paso más allá ha ido Nueva York, que ha aprobado una ley que busca "proteger a los inquilinos" de desplazamientos y desahucios, así como combatir el aumento de precios en una ciudad en la que el 65% de sus habitantes vive de alquiler y el precio medio de un apartamento ronda los 2.800 euros al mes, según informa TVE.

Lo hace eliminando muchos de los mecanismos que los propietarios usaban para sacar los inmuebles del mercado regulado, prohibe que los dueños puedan obligar a los arrendatarios a que se vayan, bajo multa de 10.000 dólares, y veta que los arrendadores puedan subir el alquiler hasta un 20% cuando el apartamento queda vacío.

Asimismo, permite a los arrendadores tener solo un inmueble de alquiler estabilizado para sus allegados y les obliga a mantener el precio estable en los apartamentos si el inquilino corre el riesgo de quedarse sin techo, además de limitar el depósito de seguridad (la fianza que se abona) al equivalente de un mes.

París: limitar el precio del alquiler por zonas

Es lo que hace París desde el pasado 1 de julio. El alquiler especificado en el contrato no puede ser ni un 20% superior ni un 30% inferior al alquiler de referencia -un precio medio del metro cuadrado- que se establece para cada barrio, pero que tiene en cuenta desde la localización del inmueble y su fecha de construcción hasta el número de habitaciones, e incluso si está vacío o amueblado.

Según un ejemplo del diario Le Monde recogido por Efe, el alquiler de referencia de un piso de dos habitaciones en Auteil, en el exclusivo distrito XVI de la capital, es de 23,8 euros por metro cuadrado, por lo que por un apartamento de 43 metros en un inmueble de antes de 1946 la media se establece en 1.023 euros mensuales. Así que, en teoría, nadie puede alquilar ese piso por menos de 716,1 euros ni por más de 1.227,6.

La limitación de precios afecta a los nuevos contratos que se firmen desde el 1 de julio. Los inquilinos con arrendamientos previos deberán esperan que éste venza para exigir la limitación del precio, señala AFP. En caso de no respetar los topes marcados, el arrendatario puede acudir a la justicia: el propietario se arriesga a una multa de 5.000 euros, a bajar el precio y a reembolsar la cantidad de más percibida.

Según el Ayuntamiento de París, en la ciudad los alquileres han sufrido un incremento continuo del 50% entre 2005 y 2015. Por eso ya aplicaron una medida similar entre 2015 y 2017, pero fue derogada por la Justicia. Ahora se ha acogido a una ley aprobada por el Gobierno francés y que es una suerte de experimento a cinco años vista que si funciona seguirá, pero que si no lo hace se abandonará.

Berlín: congelar el precio del alquiler

Pese a tener precios de referencia, que van desde los 5,25 a los 11,50 euros por metro cuadrado, Berlín no ha logrado frenar la subida de precios, que se han disparado más de un 87% en los últimos seis años, según informa TVE. Por eso el gobierno regional de la ciudad-estado ha aprobado congelar durante cinco años los alquileres, que podría afectar a 1,5 millones de apartamentos.

El plan -que debe aprobarse de forma definitiva en octubre, y que podría incluir un precio máximo para los alquileres- entrará en vigor el próximo año pero, para evitar que los propietarios traten de subirlos hasta entonces, tiene efectos retroactivos desde este mes de julio. Los arrendadores que no la cumplan pueden enfrentarse a multas de hasta 500.000 euros.

Berlín es el primer land que implanta este tope que es más ambicioso que la ley aprobada por el Gobierno federal a finales del pasado año, cuando estableció ayudas a la compra de la primera residencia, decretó la construcción de más vivienda social y aprobó un plan para aumentar la oferta de suelo.

Viena: plan global de vivienda

La combinación de varias medidas es lo que aplica Viena. Por una parte limita el alquiler a los inmuebles construidos antes de 1945. Por otra, se dota de un gran parque de vivienda pública con más de 220.000 unidades, el mayor del mundo, que va aumentando. De hecho, la capital de Austria invierte unos 600 millones de euros al año en materia de urbanismo.

Los requisitos económicos para poder vivir en una vivienda pública -cuya renta media está entre los cuatro y cinco euros por metro cuadrado- es que los ingresos no superen los 44.000 euros anuales para una persona y los 66.000 si son dos. Si se logra acceder a una, el contrato de alquiler es indefinido.

El resultado es que más del 60% de la población vive en una vivienda protegida, que está en todos los barrios, incluso en los más exclusivos.

Esto ha logrado presionar a la baja los precios en el sector privado. Según un estudio de la consultora Deloitte, recogido por Efe, en la capital austríaca el alquiler mensual medio se sitúa en 9,4 euros por metro cuadrado, mientras que en París o Londres ronda los 29, en Barcelona o Amsterdam los 17, y en Madrid está en 14,4.