El Tribunal Supremo frena los desahucios con menos de 12 meses de impago

• Deberá aplicarse la ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario como norma más beneficiosa para el consumidor
• El Tribunal de Justicia de la Unión Europea declaró abusivas las cláusulas de vencimiento anticipado

El Tribunal Supremo establece que no sigan adelante los desahucios con menos de doce meses de impago

El Tribunal Supremo ha instado este miércoles a aplicar la ley de Contratos del Crédito Inmobiliario, conocida como ley hipotecaria, para determinar la nulidad de las cláusulas hipotecarias de vencimiento anticipado de un préstamo, lo que en la práctica impedirá desahucios con menos de doce cuotas impagadas.

La ley hipotecaria, que entró en vigor en junio de este año, prevé, entre otras medidas, que el banco solo pueda comenzar el procedimiento de desahucio si hay doce cuotas impagadas o el 3% del capital de la hipoteca en la primera mitad de la vida del préstamo, o bien 15 cuotas o el 7% en la segunda mitad del mismo.

14 horas - Los desahucios solo podrán llevarse a cabo cuando se supere el año de impagos - Escuchar ahora

El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) declaró en marzo de este año que las cláusulas de vencimiento anticipado de préstamos hipotecarios "declaradas abusivas" podían ser sustituidas a menos que el consumidor se expusiera a consecuencias que le sean "especialmente perjudiciales".

No obstante, ello dejaba abierta la puerta a que sean los jueces nacionales los que adopten la decisión sobre si el contrato puede subsistir una vez anulada la cláusula.

La ley se considera más beneficiosa para el consumidor

Según ha comunicado en su nuevo auto, el Supremo establece por unanimidad que se aplique la nueva ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario como norma más beneficiosa para el consumidor, por lo que ha facilitado unas orientaciones para los procedimientos en ejecución hipotecaria en curso en los que no se haya producido todavía la entrega de la posesión al adquirente.

El tribunal europeo se oponía a que una cláusula de vencimiento anticipado de un contrato de préstamo hipotecario declarada abusiva "sea conservada parcialmente mediante la supresión de los elementos que la hacen abusiva, cuando tal supresión equivalga a modificar el contenido de dicha cláusula afectando a su esencia".

Según el criterio del TJUE, señala el Supremo, un contrato hipotecario no puede subsistir sin la correspondiente garantía, es decir, el inmueble, por lo que en caso de suprimirse la cláusula que sustenta dicha garantía el contrato sería nulo.

Pero ello supone para el cliente consecuencias no deseadas, como la obligación de devolver la totalidad del saldo vivo del préstamo y la pérdida de las ventajas fiscales legalmente previstas para la ejecución hipotecaria.

Deben ser sobreseídos los procedimientos anteriores a 2013

Por lo que respecta a las ejecuciones hipotecarias en curso, el Supremo entiende que deben ser sobreseídos todos los procedimientos anteriores a 2013 y los posteriores a esa fecha cuando las cuotas impagadas no superen el 3% del apital concedido o 12 cuotas mensuales.

En cualquier caso, el Tribunal Supremo ha señalado que el sobreseimiento de los procesos no impedirá una nueva demanda ejecutiva basada no en el vencimiento anticipado por previsión contractual sino en la aplicación de la nueva ley de crédito inmobiliario.

El TJUE se ocupó de esta cuestión después de que el Supremo elevara a la corte europea en 2017 una cuestión prejudicial para que determinara si la nulidad de una cláusula de vencimiento anticipado impedía a un juez español mantener abierto el procedimiento hipotecario, es decir, sobreseerlo o no.