La oferta de viviendas en alquiler se dispara tras la pandemia: ¿Hasta dónde pueden bajar los precios?

• Las viviendas sin inquilino se acumulan en las grandes ciudades, con Madrid y Barcelona a la cabeza
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Varias personas caminan por una calle de Madrid

Las persianas bajadas y los letreros de "en alquiler" se suceden a lo largo de la madrileña calle Mayor desde la llegada de la pandemia. No se trata de un escenario puntual. Basta con recorrer otras de las principales arterias de la capital -Gran Vía, Fuencarral o Alcalá- para apreciar cómo ha cambiado el paisaje inmobiliario desde entonces.

Lo mismo ocurre en Barcelona, donde las personas que buscan una vivienda en alquiler en estos momentos disponen de más posibilidades que nunca. La oferta en la Ciudad Condal se ha disparado un 92 % respecto a antes de la pandemia, según los datos de Idealista. En Madrid, la cifra asciende al 115 %, mientras que a nivel nacional ha crecido un 53 %.

“La oferta disponible ha aumentado de una forma exponencial, sobre todo en las grandes ciudades”, asegura a RTVE el portavoz de Idealista, Francisco Iñareta. Las cifras son incluso superiores en ciudades como Sevilla (184,4 %), Cádiz (172,2 %), Cáceres (171,6 %), Málaga (141,5 %) o Murcia (132,6%), donde se han duplicado las viviendas vacías.

“En Madrid un 20 % de la oferta en alquiler duraba menos de 48 horas“

En su opinión, la explicación a este incremento tan significativo del stock se debe principalmente al parón provocado por el confinamiento, cuando durante tres meses no se cerraron apenas operaciones de alquiler y las viviendas se fueron acumulando en la base de datos. Según Iñareta, este proceso de “embalsamiento” fue más rotundo en los mercados más dinámicos, en los que la rotación de viviendas era mucho más elevada. “En Madrid, antes de la pandemia, un 20 % de la oferta en alquiler duraba menos de 48 horas en nuestro portal inmobiliario”, añade.

Al mismo tiempo, el experto destaca que el cambio de interés de la demanda, del centro de las grandes capitales a las afueras y al mundo rural, también ha ralentizado la velocidad de reducción del stock; sin olvidar que los principales mercados turísticos y áreas universitarias añadieron a su oferta, durante el mismo periodo, inmuebles procedentes del mercado vacacional y de piso compartido.

El aumento de la demanda de casas en los pueblos destapa una crisis de vivienda en la España vaciada

Caída de los precios en las grandes ciudades

Esta combinación ha causado una mayor caída en el precio del alquiler en las grandes ciudades. La unanimidad es casi absoluta en los principales portales inmobiliarios, tal como refleja una comparativa con las últimas cifras publicadas.

Los registros de Idealista sitúan a Barcelona y Madrid como las ciudades más caras de España (15,7 euros por metro cuadrado al mes). A pesar de que ambas alcanzaron el precio máximo de la serie histórica durante el mes de mayo, desde entonces el precio ha caído un 10,7 % en el caso de la Ciudad Condal y un 6,3 % en el de la capital de España.

En lo que respecta a octubre, los datos del último índice inmobiliario de Fotocasa reflejan caídas del 2 % en el coste de los arrendamientos en ambas capitales, si bien las ciudades con mayores descensos fueron Calvià (-8 %), Torrevieja (-7 %), El Puerto de Santa María (-6,9 %), Paterna (-6,9 %) y Benidorm (-5,6 %).

Estas cifras resultarían prácticamente impensables a comienzos de año, cuando los precios de los alquileres parecían no tener fin en su escalada de precios. En apenas cinco años, el español medio ha pasado de destinar el 28 % de sus ingresos a pagar el alquiler a desembolsar hasta el 40 %, una cifra muy por encima del 30 % que los expertos consideran que no debería sobrepasarse para no comprometer sus finanzas.

Para el director de Estudios de Fotocasa, Ismael Kardoudi, a pesar de que los precios continúan siendo altos, la incidencia en el cambio de la demanda sí que se ha visto afectada en las grandes urbes como Madrid o Barcelona, mientras que se espera que en los próximos meses afecte a otras ciudades de un tamaño relativamente importante.

“Anteriormente se dieron subidas muy importantes en el alquiler, del doble digito en cada una de las zonas, pero ahora estamos viendo que son menos fuertes y veremos que en los próximos meses de registrarán descensos”, advierte.

Ligeros incrementos a nivel nacional

En lo que respecta a nivel nacional, el mes de octubre se ha cerrado con una subida del precio del alquiler en España del 0,91 % en relación al mismo mes del año anterior, hasta superar levemente los 9 euros/m2, según se desprende del último índice inmobiliario del portal Pisos.com. No obstante, respecto al mes de septiembre, el incremento ha sido del 0,51 %.

Se trata del tercer mes consecutivo en el que el crecimiento de los precios es prácticamente inexistente, ya que desde agosto se sitúan por debajo del 1 %. A raíz de estos datos, el director de Estudios de Pisos.com, Ferran Font, considera que los precios de los alquileres tienden a la moderación. “Ser inquilino en la mayoría de las grandes capitales ya es más barato que el año pasado, aunque las mensualidades siguen siendo altas para buena parte de la población”, señala.

Una de las razones que está detrás de que los precios la vivienda se hayan quedado prácticamente congelados durante los últimos meses reside en que los propietarios se resisten a rebajar sus inmuebles. Los dueños de los pisos están esperando a que la crisis del coronavirus revierta para sacarle el máximo partido a la venta, por lo que el ajuste se está prolongando debido a esta “paciencia” que está teniendo la oferta. Además, los futuros compradores también están aguardando sin prisa a que el precio baje.

En la opinión de Font, “la pandemia está colaborando en el enfriamiento de la oferta, pero el fuerte impacto en el empleo también está recortando la capacidad económica de la demanda”.

Baja el precio del alquiler en las grandes ciudades por la pandemia

Este contexto de fuerte crecimiento de la oferta y caída generalizada de los precios está impactando con fuerza, a su vez, en el tiempo que se tarda en alquilar una vivienda. Por un lado, porque la busca de mejores condiciones por parte de los potenciales inquilinos hace dilatar su decisión, convencidos de que con el tiempo conseguirán auténticas gangas. Por el otro, porque los propietarios son cada vez más cautos a la hora de seleccionar al futuro ocupante de su vivienda por la incertidumbre económica.

Estos dos factores han provocado que el tiempo promedio que se tarda en alquilar una vivienda haya alcanzado los 58 días, casi 10 más que hace un año, tal como recoge el informe 'Mercado del alquiler en España 2020', elaborado por Servihabitat.

¿Hasta dónde pueden bajar?

Los expertos consultados coinciden en que los precios pueden continuar bajando en las grandes ciudades, aunque es difícil hacer una previsión del mercado en un momento como este, sometido a una elevada incertidumbre. “Las previsiones de cara a final de año y la mayor parte de 2021 es que siga esa tendencia a la baja”, asegura Font, quien también cree que esas caídas serán inferiores en aquellos lugares donde los descensos han empezado antes.

Según el experto, venimos de una situación donde ya se había instalado una tendencia a la moderación de los precios que respondía a que las rentas del alquiler chocaban con la capacidad de pago de las unidades familiares, por lo que el mercado estaba reaccionando a la baja. A esto hay que sumar otro factor que hace que los precios no reaccionen de forma inmediata a la caída de la demanda y que podrían mostrar cierta resistencia: las expectativas de que la recuperación llegue pronto tras la vacuna.

Además, cabe recordar que el Gobierno prevé aprobar durante el primer trimestre de 2021 la futura Ley de Vivienda, que incluirá la limitación de precios máximos del alquiler en las principales ciudades. En este contexto de distensión de precios, la principal pregunta en torno a la intervención sobre los alquileres es si la medida llegará a tiempo o si, por el contrario, su aplicación se producirá cuando esa tensión haya desaparecido.

Mientras que las posturas de propietarios y arrendatarios continúa enfrentada, esta misma semana el ministro de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, José Luis Ábalos, ha asegurado que, en principio, la limitación de precios no será obligatoria para los ayuntamientos, sino que va a haber una referencia que es el sistema de indicadores. "El ayuntamiento que entienda que debe hacerlo, lo hará, y el que entienda que no debe hacerlo, seguramente no lo hará", destacó. Tendremos que esperar a su puesta en marcha para comprobarlo.