La pandemia cambia las reglas del alquiler en España

• Las grandes capitales se ven golpeadas por la crisis sanitaria y ajustan sus precios
• El trasvase de pisos turísticos al alquiler tradicional eleva la oferta en Madrid o Barcelona
• Los inquilinos reclaman más protección, mientras que los propietarios solicitan mayores garantías

Madrid y Barcelona bajan precios y elevan su oferta de alquiler

Encontrar un piso de alquiler en las grandes capitales españolas puede ser hoy más fácil que hace un año y algo menos doloroso para el bolsillo. Los centros de ciudades, como Madrid o Barcelona, se han visto afectados por la incertidumbre sanitaria y económica provocando la proliferación de carteles de ‘se alquila’ a sus reconocidas calles.

La oferta crece y la renta baja, esa es al menos una de las conclusiones que arrojan los estudios de numerosas plataformas inmobiliarias que fijan en la urbe madrileña y la Ciudad Condal su principal piedra de toque.

“Muchos propietarios están negociando precios a la baja con sus inquilinos, ya que ahora mismo prefieren tener un buen arrendatario que pague puntualmente a sacar al mercado la vivienda a un precio más elevado y que no se alquile”, asegura a RTVE.es la directora de comunicación de Fotocasa, Anaïs López.

Baja el precio del alquiler en las grandes ciudades por la pandemia

Solo en la ciudad de Madrid los descensos se apuntan un 8 %, mientras que en Barcelona las caídas son ya del 12 %, según datos de este portal inmobiliario. Bajadas importantes de precios que, no obstante, llegan en un momento en el que la demanda se ve atenazada por las sombras que planean sobre la economía.

La COVID-19 influye, pero no ahoga al sector

“La pandemia ha hecho que veamos caídas algo más rápidas y acusadas, pero ya era un escenario previsto”, explica Anaïs López. Las potentes subidas de los últimos años, con fuertes incrementos en 2019, introdujeron al sector en una suerte de burbuja. Una apuesta a caballo ganador, especialmente positiva en grandes capitales, que al alquiler a familias o estudiantes sumaban la irrupción de otro inesperado aliado en la escalada de rentas: los pisos de alquiler turístico.

Sin embargo, el carpetazo al turismo ha provocado un giro de guion llamado a apuntalar cambios destacados: “El 49% de los propietarios con vivienda vacacional y que han pasado su vivienda a alquiler residencial durante la pandemia, aseguran que se van a quedar en el mercado residencial de forma indefinida”, añade López.

“En la actual situación los propietarios deciden rebajar sus expectativas“

Un cóctel, sobre todo presente en las principales urbes, que amenaza con disparar la oferta una vez finalice la pandemia. "En la actual situación los propietarios deciden rebajar sus expectativas compitiendo entre ellos con la esperanza de alquilar sus viviendas y no tenerlas vacías", afirman desde Idealista. El portal incide en que la oferta de viviendas se ha "más que duplicado desde el pasado abril".

Un mercado a dos velocidades

Pese a los datos, hablar de crisis no es ahora del todo pertinente, insisten desde las plataformas inmobiliarias. Actualmente, el alquiler en España arroja dos escenarios diferenciados: el de los ajustes en Madrid o Barcelona y su contraste con la normalidad de otros lugares. De hecho, los precios siguen creciendo. Lo hacen a un 1,4 %, según datos de Idealista y con un tirón de capitales menos dinámicas como Ourense, Teruel o Granada.

“En aquellos mercados tradicionalmente más tensionados, como grandes capitales, destinos de costa…, se ha vivido un embalsamiento de la oferta debido a las semanas de confinamiento. En el resto de mercados, el alquiler sigue en la senda alcista prepandemia”, cuentan desde Idealista.

Como ejemplo, basta con echar un vistazo al caso de Navarra. La comunidad foral, lejos de registrar malos datos, continúa una escalada que, según Fotocasa, roza el 19 %. No es un fenómeno exclusivo, ya que en esa misma línea se encuentran otras como Extremadura (casi un 9 %) o Castilla-La Mancha (8,2 %). “Son zonas en las que casuísticas como el menor alquiler por parte de estudiantes o el incremento de oferta por alquiler vacacional no afecta tanto, ya que el volumen es mucho menor que en Barcelona o Madrid”, remarca Anaïs López.

Los cambios en el mercado laboral, protagonizados por los ERTE o la posibilidad de teletrabajar, han profundizado la incidencia en estas dos velocidades que también han traído consigo una nueva forma de entender las ciudades.

“Sí que se puede estar dando un movimiento de alejamiento del centro para optar por espacios a las afueras con un precio más ajustado”, asegura el economista especializado en vivienda José García Montalvo. Un hecho que también bebe de los efectos del confinamiento y la necesidad de buscar espacios amplios, pero que “no será de una intensidad suficiente como para tambalear los alquileres del centro”, asevera Montalvo, que piensa que sí puede producirse un reequilibrio entre áreas de una misma ciudad.

Ley estatal de Vivienda: una senda espinosa

El futuro del sector espera ahora la llegada de una norma que permita poner en marcha limitaciones al precio del alquiler. Un punto que ha sembrado la discordia entre los actores intervinientes en este ‘ecosistema’.

“Esta es una medida que están pidiendo otras ciudades como Málaga, Sevilla o Madrid, porque en España hay más de tres millones de hogares que viven de alquiler en una situación muy complicada”, recalca para RTVE.es el portavoz del Sindicato de Inquilinos, Jaime Palomera.

Desde la asociación defienden la regulación y ponen como ejemplo el modelo catalán donde ya existe una ley similar. Una vía que “está permitiendo respirar un poco a mucha gente cumpliendo con el derecho a la vivienda recogido en la Constitución y que permite acercarnos al paradigma europeo de mercados regulados y estabilizados”, asegura Palomera.

“Se necesitan medidas que incentiven el alquiler, no que contraigan la oferta“

Frente a él, la opinión de numerosas voces que desaconsejan lo que entienden como un sistema innecesario de control. “La limitación de precios puede hacer que muchos propietarios decidan poner sus viviendas en régimen de venta si la regulación de precios es muy restrictiva”, advierte la portavoz de Fotocasa.

Para la secretaria general de la Asociación de Propietarios de Vivienda de Alquiler (ASVAL), Beatriz Toribio, la "inseguridad que genera este tipo de normas, junto al incremento de la ocupación y los impagos deja en desventaja al propietario. Hay que proteger al inquilino, pero para ello se necesitan medidas que incentiven el alquiler, no que contraigan la oferta".

El economista José García Montalvo va más allá y opina que trastocar las actuales reglas de juego puede afectar de forma determinante al sector: "Introducir estos controles perturba un mercado que se autorregula y funciona. Incluso puede darse la paradoja de que se apruebe la ley con los precios ya en descenso", destaca.

Entre las nuevas medidas anunciadas por el Gobierno junto a los Presupuestos Generales del Estado llegaba el anuncio de una nueva ley para regular el alquiler. En La Hora de La 1 te contamos todas las claves hasta el momento.

Aumento del stock público de alquiler. ¿Posible punto de encuentro?

Ante este panorama, la aportación estatal en vivienda social de alquiler se antoja, para el Sindicato de Inquilinos, como una importante solución para colectivos vulnerables que, además, nos acercaría a realidades como las de Austria o Dinamarca. “Tenemos un déficit histórico estructural de vivienda pública, se debe regular el mercado y construir este tipo de inmuebles. No son medidas contrarias. También habría que fijar por ley que el presupuesto del Estado destinado a esta partida llegue al 2 % del PIB”, mantiene Palomera.

El parque público es también una preocupación para las plataformas y asociaciones de propietarios que abogan por un modelo híbrido con la iniciativa privada. “Esa fórmula sentaría unas bases en el mercado de arrendamiento para asegurar el acceso a la vivienda y garantizaría a las administraciones la herramienta permanente para enfriar el mercado”, explican desde Fotocasa.

La alianza público-privada es también una solución para ASVAL: "Se necesita este tipo de colaboración que, evidentemente, llevará unos años. Hasta entonces, defendemos medidas a corto plazo y paquetes de ayudas públicas para inquilinos que se encuentren en situación de vulnerabilidad", subraya Beatriz Toribio.

Entretanto, y a la espera de ver cómo evoluciona la crisis sanitaria, el mercado del alquiler busca construir puentes de entendimiento entre sus principales protagonistas para no tambalear los cimientos del sector.