Cara y cruz de las políticas para limitar el alquiler: precios más bajos, pero también menos oferta a corto plazo

• Berlín y París son algunas de las ciudades europeas que aplican políticas como las que plantea Podemos
• Entre los efectos indeseados está también el aumento de los precios del alquiler en el mercado no regulado

Berlín es una de las ciudades europeas con una ley para controlar los precios máximos del alquiler

El debate sobre la limitación del precio de los alquileres sigue sobre la mesa. Es una de las exigencias de Podemos para aprobar la futura Ley de Vivienda, pero el PSOE rechaza esta medida -a pesar de que la aceptó en el pacto de investidura- alegando falta de "eficacia". Los morados proponen que los precios superen como máximo un 2,5 % de un índice oficial. Los socialistas plantean como alternativa otras vías, como los incentivos fiscales y el aumento del parque de vivienda pública. Pero, ¿qué dicen los estudios sobre estas políticas?

El caso de Berlín: caída de precios y también de la oferta

Berlín estrenó una nueva ley de limitación de los precios del alquiler -la denominada Mietendechkel- en febrero de 2020. La nueva normativa -sobre la que tiene que pronunciarse aún el Constitucional alemán- estableció un precio de referencia expresado en euros por metro cuadrado para el arrendamiento de viviendas construidas antes de 2014 e introdujo también la congelación de las rentas del alquiler durante cinco años. La nueva ley considera que son abusivos los alquileres que superan en un 20 % el precio de referencia.

Los primeros resultados académicos sobre sus efectos a corto plazo observó una bajada de precios de entre un 7 y un 11 %, pero también una importante caída de la oferta disponible de vivienda de alquiler en el mercado regulado, explica a Datos-RTVE Konstantin A. Kholodilin, autor junto a Sofie R. Waltl y Anja M. Hahn de la investigación Forward to the Past: Short-Term Effects of the Rent Freeze in Berlin, publicada el pasado mes de febrero por el Instituto Alemán de Investigaciones Económicas a partir de los datos de Empirica Systeme.

Antes de la entrada en vigor de la nueva ley, el número de anuncios de alquiler nuevos semanales superaba los 600. Tras su entrada en vigor, apenas llegaba a 300, según el análisis elaborado por los autores del estudio.

Esta disminución de la oferta afecta, especialmente, a los recién llegados y a los jóvenes que alquilan por primera vez, que tienen más complicado acceder a una vivienda, concluyen los autores. "La caída de la oferta puede ser transitoria -añaden- pero también podría mostrar el preludio de unas condiciones de búsqueda de vivienda aún más duras en el futuro".

Otro efecto no deseado: aumento de los alquileres no regulados

Hay otro efecto adverso más: la subida de los precios de alquiler en los alrededores de Berlín al desplazarse la demanda de alquiler del mercado regulado al no regulado. "Cada vez que se introduce un umbral de precios aparecen listas de espera y la gente que tiene recursos y que no puede esperar porque necesita una vivienda urgentemente intenta encontrarla en otro segmento que no está regulado, donde no hay espera. Por ejemplo, en el mercado de viviendas nuevas a las afueras de la ciudad", explica Kholodilin.

En este sentido, los autores del estudio observaron que mientras el precio del metro cuadrado bajaba en Berlín tras la entrada de la nueva ley, este crecía en Postdam, una ciudad a apenas media hora en transporte público de la capital alemana.

Los autores concluyen que "la estrategia de congelar los precios se queda corta de miras si no viene acompañada de estrategias complementarias para aumentar la oferta" de vivienda de alquiler en el mercado. "Al final y al cabo el Estado tiene que intervenir para construir las viviendas porque no hay incentivos para otros participantes del mercado", señala Kholodilin, que apunta además a otro efecto indeseado que se observa en los países que apuestan por políticas de limitación de los precios: la disminución de los gastos que dedican los propietarios al mantenimiento de las viviendas reguladas.

París: freno a corto plazo e incumplimiento de la ley

La capital francesa estrenó nueva ley de control de precios del alquiler en julio de 2019 -la conocida como Ley Elan- después de que la anterior normativa (Ley Alur) fuera suspendida por la justicia. La normativa, en vigor hasta 2023, regula el nivel máximo de los alquileres de los nuevos contratos y de las renovaciones con un sistema de sanciones para los propietarios.

La empresa de tasación francesa Meilleurs Agents publicó en junio de 2020 un informe sobre los efectos de la nueva ley en el mercado de alquiler parisino durante su primer año. "La eficacia del control de los alquileres es real (...) Ha conseguido frenar los precios después de que estos hubieran aumentado aproximadamente un 7 % desde 2017 (...) Sin embargo, desde principios de año (2020) la tendencia es alcista de nuevo", señalaba.

Meilleurs Agents observó, además, que el 53 % de los anuncios no respetaba la limitación de precios con un sobrecoste medio de 130 euros al mes. El porcentaje de incumplimiento llegaba a ser del 70 % en el distrito más caro de la ciudad. En el caso de los pisos de menos de 20 metros cuadrados, solo dos de cada diez cumplían con la limitación de los alquileres. El sobrecoste medio en este caso era de 109, un 22 % por encima del límite fijado para este tipo de vivienda.

Barcelona: caída de la oferta y bajada de precios similar a la de Madrid

Desde el pasado 22 de septiembre, en Cataluña está en vigor la nueva Ley 11/2020, de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de la vivienda, que se aplica en Barcelona capital y otras 60 localidades.

Hace tres semanas, el portal inmobiliario Idealista.com publicó un primer análisis sobre sus efectos en el que sostenía que "el impacto a corto plazo ya perjudica de manera notable a los futuros inquilinos, que si ahora quieren alquilar una vivienda" en los municipios regulados "se encontrarán mucha menos oferta y precios similares a los que había antes de la entrada en vigor de la regulación".

En el caso de Barcelona capital, aseguraba Idealista, el número de pisos en alquiler se ha reducido un 10,2 % mientras que en Madrid capital subió un 1,7 %. En el caso de los precios, Barcelona ha registrado una caída del 3 % frente al 3,4 % de Madrid.

Las tres clases de intervenciones públicas en el mercado del alquiler

El estudio La intervención pública en el mercado del alquiler de vivienda: una revisión de la experiencia internacional (2020), del Banco de España, señala que hay tres tipos de políticas públicas en este ámbito: los controles de los precios, el aumento de la oferta de vivienda pública destinada al alquiler y otros conjuntos de medidas -principalmente vía desgravaciones fiscales- para incentivar la oferta privada y contener el gasto de las familias.

Sobre el control de precios, sus autores señalan que "presentan el atractivo de dirigirse de forma inmediata y directa a los problemas de accesibilidad y de sobrecarga del alquiler". Por contra, "la evidencia muestra la posible aparición de efectos adversos potencialmente significativos, especialmente cuando este tipo de medidas se mantienen durante periodos prolongados", como parece apreciarse en el caso Berlín.

"Así, la oferta de alquiler suele reaccionar al control de los precios reduciendo las viviendas disponibles en el mercado, disminuyendo los gastos de mantenimiento de los inmuebles o modificando la composición de la vivienda ofertada para eludir la regulación", añaden. También puede "incrementar el precio del alquiler en segmentos no regulados del mercado", señalan sus autores, David López-Rodríguez y María de los Llanos Matea. Un efecto que también se observa en la capital alemana.

La política destinada a aumentar el parque de vivienda pública de alquiler, como ha ofrecido el PSOE a Podemos- "presenta la ventaja de centrarse en la causa que subyace tras el incremento del precio del alquiler de la vivienda: la insuficiencia de inmuebles disponibles para el arrendamiento ante aumentos de demanda en determinados mercados locales", pero se enfrenta a "importantes retos presupuestarios".

España está a la cola de la OCDE en viviendas públicas de alquiler. Estas representan solo el 1,1 % de todo el parque inmobiliario. A la cabeza están Países Bajos (37,7 %), Austria (23,6), Dinamarca (21,2) y Reino Unido (17,4).

La tercera vía es la de las políticas fiscales, bien con desgravaciones tanto para arrendadores como para inquilinos o con ayudas directas para estos últimos. Pero estas medidas tampoco escapan a los efectos no deseados. El análisis del Banco de España, señala que "el riesgo de una política de subsidios en un mercado con una oferta rígida es la traslación de estos a los precios, lo que crea una transferencia de rentas (y de recursos públicos) hacia los propietarios de las viviendas en alquiler, con un impacto potencialmente limitado sobre las condiciones de accesibilidad para los inquilinos".

Dentro de las políticas fiscales en los últimos tiempos está sobre la mesa el debate sobre gravar las viviendas vacías con el pago de un mayor IBI, por ejemplo, como plantea Podemos. Al respecto, el Banco de España señala que la evidencia sobre los efectos de este tipo de medidas fiscales "aún es escasa y poco concluyente".