El Tribunal Constitucional alemán tumba la ley que limita el precio del alquiler en Berlín

• Considera que es "nula en general" porque la competencia es del Gobierno federal y no de la ciudad estado
• La sentencia afecta a 1,5 millones de inquilinos que firmaron sus contratos por cinco años

El Constitucional alemán declara nula la ley que limita el precio de los alquileres en Berlín

El Tribunal Constitucional alemán considera que la ley que congeló los alquileres en Berlín desde 2020, una iniciativa impulsada para frenar los precios del sector inmobiliario en la capital germana, es contraria a la Constitución.

El alto tribunal estima para rechazar la disposición de la ciudad estado de Berlín que las regulaciones sobre los alquileres son competencia federal y que los länder sólo están autorizados a legislar "mientras y en la medida en que el Gobierno federal no haya hecho uso final de su competencia legislativa".

La ley entró en vigor el 23 de febrero de 2020, fijó un alquiler máximo de 9,80 euros por metro cuadrado (muy por debajo de los precios de mercado en el centro) y afecta a los contratos de 1,5 millones de inquilinos en la capital alemana durante cinco años. El 85 % de los berlineses viven de alquiler.

La sentencia falla que el legislador federal ya reguló los precios de alquiler y que "no hay espacio para el poder legislativo de los estados debido al efecto de bloqueo de la ley federal", y que puesto que la ley berlinesa "también regula esencialmente el alquiler del espacio habitable sin restricciones, es nula en general".

Actualizar con la inflación

Según la ley berlinesa, a partir de 2022 los propietarios podrían incrementar los precios en un 1,3 % anual para incorporar la inflación; el nivel de la congelación de los alquileres tomó como referencia los precios vigentes en junio de 2019.

Todos los nuevos contratos -salvo algunas excepciones- firmados desde aquella fecha debían ceñirse a la nueva ley, los infractores podían ser castigados con multas de hasta 500.000 euros y los damnificados podían acudir a los tribunales para que se les aplicara la congelación (en ocasiones, hasta con efectos retroactivos).

La segunda etapa del límite de alquiler entró en vigor por última vez el 23 de noviembre de 2020: los propietarios tuvieron que reducir los alquileres que superaran en más del 20 % los límites superiores fijos. Alrededor de 340.000 hogares de inquilinos en Berlín se vieron afectados.

Los precios se duplicaron en un decenio

Berlín era tradicionalmente una ciudad de alquileres bajos, en relación con el resto del país, pero desde que recuperó su estatus de capital alemana, tras la reunificación del país en 1990, empezaron a subir los precios a niveles semejantes a otros grandes núcleos urbanos.

En los últimos años esta evolución se disparó, tanto en la vivienda de alquiler como de propiedad: entre 2011 y 2016 se estima que subieron un 40 % y el incremento fue del 20 % anual en los dos años previos a la entrada en vigor al tope.

Entre las razones del incremento de precios se encuentra el creciente atractivo de Berlín, la caída de los tipos de interés, la buena situación económica en Alemania, la poca flexibilidad del sector de la construcción para atender a la demanda y la especulación.