La eficacia de dar ayudas directas al alquiler, como ya hizo Zapatero, y otras aristas de la Ley de Vivienda

• La subvenciones al alquiler joven, como el bono de 250 euros que prepara el Gobierno, suscitan dudas sobre su utilidad

En España, el coste medio del alquiler del metro cuadrado ha subido un 37 % en una década.

La presentación del anteproyecto de los Presupuestos Generales del Estado para 2022, la ley más importante para cualquier gobierno, ha quedado esta semana algo ensombrecida por el acuerdo previo alcanzado entre el PSOE y Unidas Podemos para incluir en esas cuentas la dotación de una nueva Ley de Vivienda que pretende, a grandes rasgos, hacer más accesible el alquiler frente al incremento de los precios.

En una década, el coste medio del alquiler del metro cuadrado ha subido un 37 % en España, por lo que la norma, que apenas está esbozada y debe superar el trámite parlamentario, plantea medidas en varios ámbitos. Van desde limitar la subida para los grandes tenedores de vivienda o gravar los pisos vacíos hasta una nueva ayuda directa de 250 euros mensuales para jóvenes de entre 18 y 35 años que quieran alquilar una casa, denominada “bono alquiler jovenes”.

Las mañanas de RNE con Íñigo Alfonso - Las claves de la nueva Ley de Vivienda - Escuchar ahora

1. Una experiencia previa: la Renta Básica de Emancipación

Esta medida recuerda de inmediato a la Renta Básica de Emancipación (RBE) que puso en marcha en 2008 el Gobierno socialista de José Luis Rodríguez Zapatero, por iniciativa de Carme Chacón, entonces ministra de Vivienda. Aquella ayuda otorgaba 210 euros al mes a jóvenes de entre 22 y 29 años que tuviesen un empleo o una fuente de ingresos -si bien tenían que ganar menos de 22.000 euros brutos-, para incentivar que pudiesen dejar la casa de sus padres.

Antes de que fuera primero reducida y luego cancelada por el Gobierno de Mariano Rajoy, más de 300.000 jóvenes habían recibido la ayuda, según los últimos datos públicos, que corresponden a julio de 2011. El coste total, en menos de tres años de vigencia, fue de 400 millones de euros y el Ejecutivo estimó que rebajaba en casi 17 puntos el esfuerzo que tenían que hacer los beneficiarios para pagar el alquiler: sin ayuda, era más del 42 % de su renta, y con la ayuda, un 25 %.

"Aquella ayuda funcionó, incluso para la gente más joven, porque la propensión a emanciparse cambia muchísimo a medida que aumenta la edad", asegura Ainoa Aparicio, profesora de la Universidad de Turín y coautora de un estudio que analizó en 2012 la eficacia de la Renta Básica de Emancipación. "Encontramos que cambió el comportamiento de muchas personas y especialmente entre los que tenían más restricciones", explica a RTVE.es a una década vista.

Sus estimaciones mostraron que el 35 % de los hogares en los que el sustentador principal era una persona de entre 22 y 29 años recibieron la ayuda, lo que se tradujo en que la probabilidad de emanciparse subía entre un uno y dos puntos respecto a quienes no eran elegibles para la subvención. Y la probabilidad de tener hijos aumentaba entre 4,8 y 8,1 puntos porcentuales. Estos efectos eran mayores en zonas más caras y a medida que aumentaba la edad, siempre según sus cálculos.

2. Pero la tasa de emancipación no mejoró

Pese a esos beneficios, la tasa de emancipación de los jóvenes españoles no se redujo durante aquellos años, más bien al contrario: si a comienzos de 2008 estaban independizados el 25,9 % de las personas de entre 16 y 29 años, en el segundo trimestre de 2011 eran el 24,7 %, según el Observatorio de Emancipación que cada año elabora el Consejo de la Juventud de España.

"Pensar que todo el problema de la emancipación se puede resolver con ayudas a la vivienda es un disparate", subraya José García Montalvo, catedrático de Economía de la Universitat Pompeu Fabra y especialista en el mercado de la vivienda. Este experto apunta a una diversidad de factores para explicar por qué los jóvenes españoles se independizan tan tarde (a los 29,8 años, según Eurostat, cuando en la Unión Europea la media es de 26,4 años), desde culturales hasta la precariedad en el mercado de trabajo: "Con un trabajo precario, esos 250 euros no me van a resolver nada, no me voy a meter en un alquiler, porque pasado mañana puedo estar sin empleo".

Las dudas sobre la eficacia de introducir ayudas directas al alquiler se acrecientan cuando se considera el alcance de la medida propuesta por el Gobierno de coalición: la dotación presupuestaria es de 200 millones de euros en 2022 y el Ejecutivo ha adelantado que espera que se beneficien entre 40.000 y 50.000 personas. Son menos que los beneficiados por la Renta Básica de Emancipación, si bien aún no se conocen los criterios para su adjudicación, más allá de que los solicitantes deberán tener un empleo y no ganar más de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM), esto es, 23.725,8 euros.

La ministra de Hacienda, María Jesús Montero, deslizaba este jueves, además, que se otorgaría a quienes tengan contratos de alquiler "en torno a los 600 euros", sin más precisión. Lo que plantea otra arista, la de cómo afectará a los precios del alquiler.

"Con la RBE solo encontramos evidencia anecdótica, en general no había manipulaciones de precios", señala Aparicio, que se muestra cauta a la hora de comparar con la ayuda planteada ahora: "Los propietarios pueden reaccionar de manera diferente. Esa posibilidad existe y el mercado ha cambiado mucho". García Montalvo es más rotundo: "Existen estudios sobre subsidios al alquiler que muestran que, efectivamente, se traslada a los precios. Va a haber traslación seguro, dependerá de cada mercado local cuánta".

3. Los grandes propietarios y los pisos vacíos, en el punto de mira

Respecto al resto de medidas, el acuerdo entre el PSOE y Unidas Podemos incluye una forma de limitación del precio del alquiler, acotada para las personas jurídicas que tengan al menos diez propiedades en zonas tensionadas. El Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana calcula que esa limitación afectará a 150.000 pisos. Una cifra, aclaran las fuentes consultadas, que se basa en las estimaciones de viviendas en alquiler que gestionan las principales entidades privadas en el conjunto de España.

La Dirección General del Catastro, dependiente de Hacienda, cifra en unos 270.000 los propietarios que tienen más de diez bienes inmuebles, apenas el 1 % de todos los propietarios del país -sin incluir País Vasco y Navarra- que tienen sus propias haciendas. Sin embargo, la cifra no distingue si son personas jurídicas o físicas ni si se trata de una vivienda o un garaje. Con todas las salvedades, el mayor número de estos grandes tenedores se concentra en Madrid, Barcelona y Levante, aunque cuando se ve su peso relativo sobre el conjunto de propietarios es Ourense la provincia que está en cabeza.

En cualquier caso, García Montalvo también duda de la eficacia de esta iniciativa: "En España no hay grandes tenedores con poder de mercado, como sí ocurre en Alemania. Tenemos dos millones de particulares que declaran rentas inmobiliarias y una proporción de grandes tenedores minúscula. El problema es que falta oferta". En su opinión, ante la dificultad de elevar la oferta de casas con rapidez, sería más útil profundizar en los incentivos fiscales y, en concreto, actuar sobre la desgravación por rendimientos inmobiliarios, que alcanza el 40 %: "¿Cómo podemos hacer que los particulares no entren en este juego de precios? Diciendo que si suben el precio, se les baja la rentabilidad fiscal".

Otra medida es subir el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) hasta un 150 % a los pisos vacíos de los propietarios que tengan hasta cuatro viviendas, pero hasta que el Instituto Nacional de Estadística no publique los datos del Censo de Población y Vivienda 2021 que está elaborando, no se conocerá el número exacto de pisos vacíos que hay en España. La última cifra que el INE publicó en 2013 corresponde a hace una década, cuando había 3,4 millones de viviendas deshabitadas -sin contar segundas residencias-, aunque solo 2,8 en buen estado. García Montalvo pone en duda esa cifra a la luz de algunos estudios regionales y advierte de que no hay datos para un control tan complejo: "Necesitas una gran cantidad de información que no existe".

4. La ausencia de datos sobre vivienda, una dificultad añadida

En este sentido, el seguimiento de los precios también será complejo. España no contaba con cifras oficiales respecto al alquiler hasta el año pasado, cuando la Agencia Tributaria comenzó a elaborar un índice que, pese a su calidad, adolece de un gran retraso: en julio de 2020 se publicaron los precios correspondientes a 2018, elaborados a partir de la información que recaba Hacienda con las declaraciones de la renta. La provincia más cara fue Madrid con un alquiler medio de 780 euros mensuales.

Para ver la evolución más reciente sigue siendo necesario consultar los datos de portales como Idealista. Según sus cálculos, el precio medio del metro cuadrado de la vivienda en alquiler ha subido un 37 % entre 2011 y 2020.

Además de los precios, para determinar qué es una zona tensionada en la que se aplique el control de precios también se tendrá en cuenta el esfuerzo que deben hacer los hogares para pagar el alquiler, esto es, que parte de su renta deben destinar a costear la vivienda.

En España, según los datos más recientes de la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económico (OCDE), las familias que viven de alquiler destinan uno de cada cuatro euros al alquiler, aunque el 20 % con menos ingresos tiene que destinar mucho más, hasta cuatro de cada diez euros de sus ingresos.

PD. España, ¿camino de la nueva normalidad coronavírica?

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