La ley de vivienda considerará "zona tensionada" aquella donde los gastos supongan más del 30 % de la renta

• También donde el alquiler haya subido un 5 % por encima del IPC autonómico en los últimos cinco años
• TVE ha tenido acceso al borrador de la futura ley de Vivienda que aprobará este martes el Consejo de Ministros

El Gobierno ultima la ley de vivienda y define las zonas tensionadas en las que se regulará el alquiler

La ley de vivienda que el Consejo de Ministros aprobará este martes considera que las zonas tensionadas donde se establecerían controles de precios en los alquileres a los grandes propietarios serán aquellas en las que los gastos destinados a la vivienda superen el 30 % de la renta de la zona y donde el alquiler haya subido un 5 % por encima del IPC autonómico en los últimos cinco años.

Así lo recoge el último borrador de la norma que maneja el Gobierno, al que ha tenido acceso TVE, que ha sido consensuada por el PSOE y Unidas Podemos tras casi un año de desencuentros y que finalmente incluirá la regulación el precio del alquiler para las personas jurídicas que sean grandes tenedores, es decir, aquellos con más de 10 viviendas, que era el principal escollo de la negociación por la negativa de los socialistas.

La declaración de zona tensionada se dará por tres años, con posibilidad de prórroga si persisten las condiciones que argumentaron la decisión. En ese plazo, las autoridades desarrollarán un programa de medidas específico, buscará fórmulas de colaboración con el sector privado para estimular la oferta, lanzará ayudas públicas adicionales o impulsará la oferta de vivienda social. “En el último trimestre de cada año natural, el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana aprobará una resolución que recoja la relación de zonas de mercado residencial tensionado que hayan sido declaradas”, apunta el texto.

En este sentido, la nueva ley impondrá a los grandes tenedores de vivienda rebajar el precio de los alquileres en estas zonas. Esto implica que, cuando se firme o renueve un contrato, la nueva renta no podrá superar el límite máximo establecido en el índice de precios de referencia del Ministerio, el cual se elaborará en los 18 meses próximos a la aprobación de la norma. Por tanto, no tendrá una aplicación real hasta la primavera de 2024, teniendo en cuenta que el Congreso dé ‘luz verde’ a la ley antes de final de año.

Los precios no podrán subir más de un 10 %

La ley también contempla que en las viviendas situadas en las zonas declaradas tensionadas no se podrán subir los precios, exceptuando la actualización al IPC. Aunque hay una excepción: se podrá realizar un incremento de un máximo del 10 % en el coste de la renta en el caso de que en los últimos dos años se haya rehabilitado la vivienda, se haya mejorado su eficiencia energética, se hubieran finalizado actuaciones de mejora de la accesibilidad o el contrato se firme por 10 o más años.

Por ejemplo, en el caso de las medidas de rehabilitación, se deberá demostrar que en los dos años anteriores a la fecha de la celebración del nuevo contrato de arrendamiento se hubieran finalizado actuaciones de mejora de la vivienda en la que se haya acreditado un ahorro de energía primaria no renovable del 30 %.

En este punto, y con el fin de que los pequeños propietarios bajen los precios en las zonas tensionadas, la norma recoge un sistema de bonificaciones fiscales del IRPF, tal como reclamaba el PSOE. Serán del 90 % si se rebaja la renta un 5 % del total del anterior contrato; del 70 % si se alquila a jóvenes de entre 18 y 35 años; y del 60 % si la vivienda ha sido objeto de actuaciones de rehabilitación en los dos años anteriores. En el caso de no cumplir ninguno de los requisitos la bonificación será del 50 %.

Y, respecto a la vivienda vacía, las comunidades autónomas deberán comunicar al final de cada año cuantas viviendas vacías hay en su territorio, lo que permitiría a los ayuntamientos aplicar recargos en el IBI de hasta el 150 % para aquellos propietarios de cuatro o más viviendas de uso residencial que tengan alguna de ellas vacía desde hace más de dos años. En este caso las segundas residencias no estarán incluidas.

El 30 % de las nuevas promociones, a vivienda social

Otro punto relevante de la norma es qué cantidad del nuevo suelo construido deberá destinarse a vivienda social, ya sea de alquiler o venta. Si el suelo se ha recalificado porque era rústico se deberá destinar un 30 % a ese fin, y un 10 % si la obra se realiza sobre suelo que ya era urbano. Serán los ayuntamientos quienes compensen a las promotoras.

La ley, en su exposición de motivos, apunta que el parque de 290.000 viviendas sociales en España apenas llega al 1,6 % de los 18,6 millones de hogares en el país, mientras que en Francia, Alemania, Reino Unido o Dinamarca alcanzan el 15 %. El objetivo del Gobierno, por tanto, es equipararse a sus vecinos europeos.

Asimismo, se impide cambiar la calificación de la vivienda protegida en, al menos, un periodo como mínimo de 30 años, bajo condiciones que lo justifiquen y para lo cual se exigirá la devolución de todas las ayudas concedidas. Por otro lado, la norma agiliza los trámites para evitar desahucios de aquellas personas en riesgo de exclusión permitiendo que las administraciones públicas actúen de oficio en caso de que se encuentren en situación de vulnerabilidad.