Así te afecta el nuevo impuesto de plusvalía municipal: nuevo método de cálculo y seis meses para adaptarlo

• A partir de ahora habrá dos nuevos métodos de cálculo de este tributo, pudiendo elegirse el más beneficioso
• Las operaciones de venta donde no haya aumento de valor, por su parte, no estarán sujetas a tributación

Los ayuntamientos recaudan hasta 2.500 millones de euros al año por este impuesto

El Consejo de Ministros ha dado 'luz verde' este lunes a la modificación del impuesto sobre la plusvalía municipal con el fin de adaptarlo a la sentencia del Tribunal Constitucional, que el pasado 26 de octubre declaró inconstitucionales distintos aspectos de la norma en lo relativo a su método de cálculo.

Hasta entonces, este tributo -que se paga cuando alguien vende, dona o hereda una vivienda- siempre debía ser sufragado por el contribuyente, con independencia de si se había producido un verdadero incremento de valor y la cuota pudiera resultar excesiva. A partir de ahora, con la aplicación del nuevo texto, habrá dos nuevos métodos de cálculo, pudiendo elegirse el más beneficioso; mientras que las operaciones donde no haya aumento de valor, no estarán sujetas a tributación.

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¿Cómo se calculará a partir de ahora?

Por un lado, los ciudadanos podrán optar por calcular el importe del impuesto sobre la plusvalía municipal multiplicando el valor catastral por unos nuevos coeficientes que aprueben los Ayuntamientos, que en ningún caso podrán exceder de los que se han determinado en función del número de años transcurridos desde la adquisición del inmueble. Por ejemplo, el coeficiente máximo será del 0,13 en caso de que el periodo sea de un año; del 0,08 para aquellos periodos de 10 años y del 0,45 si superan los 20 años.

En este sentido, los coeficientes serán actualizados anualmente, con norma de rango legal –podrá llevarse a cabo, por ejemplo, en la Ley de Presupuestos Generales del Estado–, teniendo en cuenta la evolución del mercado inmobiliario. Además, se reconoce la posibilidad de que los Ayuntamientos, a los solos efectos de este impuesto, corrijan hasta un 15 % a la baja los valores catastrales del suelo en función de su grado de actualización.

Por otro lado, para el cálculo del tributo, los contribuyentes podrán estimar el valor haciendo la diferencia entre el precio de compra y el de venta. Así, podrán optar por la opción que más les beneficie.

¿Cómo se aplica?

Veámoslo con un ejemplo, teniendo en cuenta una operación con una vivienda con valor catastral total de 100.000 euros, donde el 60 % es valor del suelo y al venderla cuatro años después ganamos 40.000 euros.

Con la primera opción, la plusvalía real, el 60 % de la ganancia son 24.000 y se tributaría por esa cantidad. La segunda opción, la plusvalía objetiva, se obtiene multiplicando los 60.000 euros de valor catastral del suelo por el coeficiente que varía según los años pasados desde la compra anterior. Se tributaría, por tanto, sobre 10.200 euros. En este caso sería más favorable el cálculo objetivo.

Por contra, si el valor catastral del suelo supone solo el 20 % del total, y vendemos la casa seis años después, con una ganancia de 10.000 euros, la fórmula más barata sería la plusvalía real.

¿Y si se trata de una herencia?

Cuando se trate de una herencia o una donación, la plusvalía real saldrá de otro cálculo. "Teniendo en cuenta el incremento del valor de lo que tú estás heredando desde el momento en que la persona que te ha incluido en testamento lo compró o lo heredó", apunta a TVE la abogada y experta inmobiliaria Carmen Pérez-Pozo.

Pero, ¿también se incluyen las operaciones inferiores a un año?

Sí, esta es una de las principales novedades. A partir de ahora, se van a gravar las plusvalías generadas en menos de un año, es decir, las que se producen cuando entre la fecha de adquisición y de transmisión ha transcurrido menos de un año. Esta opción, que ya se está aplicando en algunas ciudades, tendrán un coeficiente máximo del 0,14. Según destaca el Gobierno, son las que pueden tener un carácter más especulativo.

¿Y si no obtengo una ganancia por la operación?

La norma también contempla que, en caso de que el contribuyente no obtenga una ganancia patrimonial por la operación, quedará exento de pagar este impuesto.

¿A quién va dirigido?

Según asegura el Gobierno, la modificación de este tributo va dirigido tanto a los ayuntamientos como a los contribuyentes. En primer lugar, para garantizar la recaudación de los consistorios, ya que este impuesto aporta hasta 2.500 millones de euros al año a las arcas municipales. Por otro lado, asegura que los ciudadanos "no tengan que pagar impuestos cuando no les corresponde".

¿Cuándo entra en vigor?

La modificación ha sido aprobada a través de un Real Decreto-ley, lo que permite que pueda entrar en vigor de manera inmediata, una vez publicado en Boletín Oficial del Estado (BOE), sin perjuicio de que posteriormente se pueda tramitar en el Parlamento como proyecto de ley sujeto a cambios. Pese a la premura de la entrada en vigor de este nuevo texto legislativo, el Gobierno dará a las entidades locales seis meses para adaptar su normativa al nuevo marco legal.

¿Puede ser inconstitucional?

Preguntada acerca de si es constitucional aprobar la modificación del impuesto mediante un real decreto-ley, como han advertido algunos expertos, la portavoz del Gobierno, Isabel Rodríguez, ha asegurado que este instrumento legal está justificado por la "imperiosa necesidad" que había por garantizar la seguridad jurídica de los contribuyentes, así como por la "urgencia" de los ayuntamientos de cara a garantizar la prestación de sus servicios.

Además, ha afirmado que "como no puede ser de otra forma", el decreto ha pasado "todos los filtros de seguridad jurídica y todos los informes" que determinan los técnicos y los diferentes departamentos ministeriales para garantizar su constitucionalidad.

No obstante, la Asociación Usuarios Financieros (ASUFIN) considera que la nueva plusvalía "no puede aprobarse vía decreto-ley" y que, por ello, "nace mal". A través de un comunicado, la asociación señala que la jurisprudencia del Constitucional establece que los tributos "no se pueden aprobar por decreto-ley y lo que el Gobierno está regulando es la esencia del impuesto, la parte que corresponde a su cálculo". Así, añade que se podría asistir a la presentación de un recurso de inconstitucionalidad.

¿Y si la operación se ha efectuado antes?

Cabe recordar que el fallo del alto tribunal no permite que los contribuyentes puedan reclamar las autoliquidaciones ya firmes o que no estén recurridas a la fecha de la sentencia, por lo que este decreto no tiene efectos retroactivos. De esta manera, no podrán cobrar este impuesto a quienes vendieron entre el 26 de octubre y el día en que entre en vigor este decreto ley.

En este sentido, desde Asufin denuncian que el Constitucional "impida" la retroactividad en las reclamaciones de la plusvalía pagada en los últimos cuatro años. "Es inadmisible que se hurte al contribuyente de su legítimo derecho a presentar una autoliquidación rectificativa, la famosa complementaria, para subsanar errores", ha sostenido la presidenta de la asociación, Patricia Suárez.