El alquiler, el gran problema que la ley de Vivienda tiene difícil resolver

• A la falta de consenso entre el Gobierno y las comunidades gobernadas por el PP se une el descontento del sector
• Los expertos consultados señalan que la norma reducirá la oferta y no hará que los precios desciendan

Cartel de 'se alquila' en la ventana de una vivienda.

La ley de Vivienda que el Gobierno ha aprobado este martes en el Consejo de Ministros nace con muchas dudas por parte del sector. Tanto arrendadores como inquilinos consideran que la norma no va a solucionar el problema del alquiler en España, un lastre que arrastra el mercado inmobiliario en las últimas décadas y que imposibilita a los jóvenes emanciparse y crear un proyecto de vida.

“Creemos que es muy positivo que se ponga en marcha una ley de vivienda, pero todavía le faltan ingredientes y componentes elementales para poder conseguir estabilidad en el mercado”, apunta a RTVE.es la directora de Estudios de Fotocasa, María Matos, quien entre otros motivos alega que a la falta de consenso entre el Gobierno y las comunidades autónomas, sobre todo las gobernadas por el Partido Popular (PP), que ya han anunciado que no van a aplicar la norma, se une el descontento del sector inmobiliario, “a quien no se le ha tenido en cuenta” para su puesta en marcha.

Aunque el problema del alquiler en España se remonta años atrás, la pandemia ha agravado la situación y ha dejado al descubierto los desequilibrios de este mercado, en el que la oferta es reducida y los precios, a pesar de haber experimentado un ligero retroceso en el último año, siguen siendo elevados e incluso asfixiantes en las grandes ciudades. Según los últimos datos de la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económicos (OCDE) -de 2018-, los hogares en alquiler en España destinan uno de cada cuatro euros que ingresan a pagar la renta, un dato que se eleva hasta casi el 40 % en el caso de las familias con menos recursos, solo superado por Chile, Nueva Zelanda, Grecia, Suecia y Estados Unidos.

Para revertir esta situación, el Gobierno ha puesto sobre la mesa la primera ley de vivienda de la historia de la democracia que contempla la regulación del precio del alquiler a los grandes tenedores, la congelación de las rentas a los pequeños propietarios, impondrá un recargo a los pisos vacíos y reservará un 30 % de todas las promociones para vivienda protegida, de las cuales la mitad será para alquiler social. Pero, ¿ayudarán estas medidas a revertir el que es uno de los principales problemas en España?

Tendrá una aplicación "muy relativa"

El proyecto de ley aprobado este martes deja en manos de las comunidades autónomas o los ayuntamientos algunas de las medidas más controvertidas, lo que podría implicar que “tenga un recorrido muy corto o una aplicación muy relativa”, subraya a RTVE.es el director de Estudios de Pisos.com, Ferran Font. Precisamente la limitación de precios en las zonas tensionadas o la reserva de vivienda de protección social está en manos de las comunidades autónomas, mientras que la gestión del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) corresponde a los consistorios locales.

“El hecho de que estas competencias no estén centralizadas, junto a que el consenso con el que nace es muy relativo, pues ya hay partidos políticos que han dicho que en aquellas comunidades donde estén gobernando no se va a aplicar esta ley, hace entrever que tendrá un corto recorrido o una aplicación bastante relativa”, apunta Font, a lo que se podría unir que la norma acabe en los tribunales, pues precisamente el PP ya ha amenazado con recurrir al Constitucional por "interferir" en la libertad y en la propiedad privada.

Más cerca - "La ley de vivienda va en contra de lo que se pretende" - Escuchar ahora

Una posición que también comparte el sector. “Que su aplicación o no quede en manos de las comunidades autónomas provocará, sin duda, divergencias en el conjunto del territorio, facilitando el desvío de las inversiones hacia aquellas comunidades más laxas o donde no se aplique la ley, por lo que las posibilidades de promover alquileres asequibles mediante la colaboración público-privada se vería también seriamente afectada en aquellas comunidades que la apliquen”, añade el portavoz de Idealista, Francisco Iñareta.

"Creemos que sería positivo que la ley se centrase en los dos ejes fundamentales, que son proteger a los colectivos más vulnerables y ofrecer seguridad a los propietarios. Y este segundo factor no lo está cumpliendo”, asegura Matos, quien aboga por promover más incentivos fiscales en detrimento congelar las rentas de los pequeños propietarios o limitar las rentas de los grandes tenedores –los que tengan más de 10 viviendas-, lo que en su opinión es “una medida intervencionista porque no cuenta con la aprobación de esos arrendadores”.

La oferta podría disminuir

Estas dos iniciativas harán, según la directora de Estudios de Fotocasa, que el parque de viviendas en alquiler “escasee todavía más”. Y es que el estallido de la pandemia redujo la oferta de alquiler en España, un 31,5 % entre septiembre de 2020 y el mismo mes de 2021, según un estudio de la plataforma inmobiliaria Servihabitat, una brecha que podría agrandarse a raíz de la puesta en marcha de la ley de vivienda. “Cuando a los pequeños particulares les obliguen a congelar los precios durante tres años van a poner ese piso en venta o directamente se pasarán al alquiler vacacional”, subraya.

Esto a su vez “no incentiva a que los caseros puedan hacer reformas y mejorar la vivienda”, al tener menos ingresos, lo que se traducirá -según Matos- “a un deterioro total del parque hacia nuestro país, que es lo que estamos intentando salir y luchar con esos fondos europeos que están viniendo”.

Ni tampoco permitirá que el sector se profesionalice: “Tenemos un mercado de alquiler tremendamente atomizado y muy poco profesionalizado, y con estas medidas vamos a establecer unas condiciones bastante peores para aquellas empresas que se pueden dedicar a gestionar el alquiler, por lo que digamos estamos ahuyentando la profesionalización de ese sector en España”, añade el director de Pisos.com, quien también cree que esta “inseguridad jurídica” puede afectar al panorama internacional y provocar que “haya inversores que se vuelvan más cautos a la hora de invertir en España”.

Los expertos consultados recuerdan que en otras ciudades europeas como en Berlín o París se han puesto en marcha medidas similares “y no han sido eficientes a largo plazo”. Sin ir más lejos, a nivel nacional, Barcelona aprobó en 2020 una ley que regulaba el precio de los alquileres en la ciudad. Según recuerda el profesor de EAE Business School Javier Fernández-Pacheco, al poco tiempo de su aplicación se hicieron públicos informes que constataban que los precios se habían contenido, pero al cabo del tiempo “se demostró que el número de viviendas en alquiler se ha reducido tremendamente”, apunta a RTVE.es.

El sector cree que los precios no bajarán

Sobre si la medida hará que se reduzcan los precios, el sector lo tiene claro: “Estoy convencido de que no”, apunta Font. “Al menos a corto plazo”, recalca, “porque esa limitación de precios que a día de hoy no existe, es decir, no existen los datos de referencia desde el momento que se apruebe la ley, tiene un periodo de hasta 18 meses para que se vayan calculando esas rentas de referencia”. “Esto nos lleva, como muy pronto, al 2024, con lo que esta no sería una solución que tuviera un efecto inmediato sobre los precios”, explica.

Asimismo, la limitación de precios va a afectar a un porcentaje muy pequeño de viviendas, añade Matos, de alrededor de un 3 o 4 %, ya que el 90 % de las viviendas en alquiler están en manos de pequeños propietarios. “Esto nos lleva a pensar que no se va a conseguir una bajada generalizada del precio de la vivienda, ya que el impacto de una medida como la regulación de los precios, que va dirigida a los grandes tenedores, va a ser muy bajo”, insiste.

En este sentido, aunque desde la posición contraria, el sindicato de Inquilinos de Madrid pide que la limitación de precios sea obligatoria para el conjunto del mercado del alquiler, y no solo para los propietarios con más de 10 viviendas. “En el caso de Barcelona, donde existen datos oficiales, casi el 70 % de los inquilinos tendría difícil beneficiarse de una bajada”, denuncian, para después cuestionar: "¿Cómo es posible que una entidad jurídica, con nueve viviendas en propiedad en un área de mercado tenso, no se vea afectada por la bajada obligatoria?".

Para el director general de la Agencia Negociadora del Alquiler, José Ramón Zurdo, la vía más rápida y efectiva para que bajen los precios es “a través del aumento de la oferta, como ha ocurrido en la pandemia", y no a través de la limitación de precios. "Los precios bajaron porque se incorporaron al mercado del alquiler tradicional muchas viviendas que antes se alquilaban como turísticas y también porque salieron al mercado nuevas viviendas para complementar los ingresos de los arrendadores”, explica.

"Se frenará la construcción de vivienda de alquiler"

Por otro lado, la apuesta por el parque público de alquiler, con la reserva del 30 % de todas las promociones para vivienda protegida -de las cuales la mitad será para alquiler social-, provocará "que la inversión salga de España". “En Cataluña esto ha hecho que se paralicen el 50 % de las promociones y las construcciones y el 10 % se haya trasladado a otros territorios donde no tienen esa medida”, añade Matos, lo que a su vez repercutirá en que haya menos vivienda de alquiler social.

A lo que se suma, de nuevo, el problema de los plazos, teniendo en cuenta los periodos de construcción y licencias. “El periodo de maduración si quieres poner en marcha nuevas viviendas, en el mejor de los casos, es de dos años”, recalca Fernández-Pacheco, por lo que hasta 2024 podrían no verse estas nuevas viviendas. Todo ello unido a que "el mercado vivienda es muy poco flexible y responde lentamente a los cambios", concluye.

Cabe destacar que la norma aún no cuenta con los apoyos suficientes para salir adelante en el Congreso, cuya tramitación parlamentaria comienza ahora tras el visto bueno del Consejo de Ministros. La ministra de Transportes, Raquel Sánchez, ha pedido "el máximo consenso posible" para conseguir "una herramienta que beneficia a todo el mundo".