'Boom' de la demanda y aumento sostenido de los precios: ¿se está inflando una nueva burbuja inmobiliaria?

• Los analistas consultados por RTVE.es no ven peligro de otra burbuja y creen que la oferta se equilibra con la demanda
• A diferencia de 2007, los bancos tienen más control a la hora de conceder hipotecas

La compraventa de vivienda se ha disparado a finales de 2021

Los últimos datos han hecho saltar las alarmas: en septiembre y en noviembre del año pasado se vendieron en España cerca de 50.000 inmuebles, números que no se veían desde 2007, en pleno boom, lo que ha reavivado el temor a que se esté inflando una nueva burbuja inmobiliaria en España. A esta preocupación contribuye la subida de precios, continua desde que terminó el primer confinamiento, y la reciente advertencia del BCE sobre una posible sobrevaloración de la vivienda.

Sin embargo, los expertos consultados por RTVE.es coinciden en señalar que la situación es muy diferente a la de la última burbuja, cuando se llegaron a conceder casi dos millones de hipotecas al año y los bancos "daban préstamos a cualquiera sin comprobar el valor real de los inmuebles", según señala Juan Carlos Higueras, profesor de EAE Business School. Si en los años previos a la crisis financiera los precios crecían con tasas de dos dígitos, ahora este aumento es más moderado, con aumentos de entre el 2 % y el 4 % en 2021, aunque los datos de los notarios lo elevan al 7,4 % interanual en noviembre, con subidas de dos dígitos en la Comunidad Valenciana o Madrid.

"Estamos alejadísimos de una posible burbuja inmobiliaria", asegura María Matos, directora de estudios de Fotocasa. "El precio de la vivienda en diciembre ha subido un 1,4 % respecto al mismo mes del año anterior, una subida muy contenida", añade, en referencia a los datos del portal inmobiliario sobre viviendas de segunda mano.

Si el alza de los precios es constante, pero no desorbitada, según los analistas, lo que sí se ha disparado es la compraventa de inmuebles. En los 11 primeros meses aumentó casi un 35 % interanual, según el INE, y el año previsiblemente acabará con más de medio millón de viviendas vendidas, el mayor número de la última década.

La diferencia con el último boom del ladrillo, según Matos, radica en que "toda esa demanda está siendo canalizada en el sector inmobiliario": si en los años previos a la crisis se llegaron a construir 700.000 viviendas al año -más que Reino Unido, Alemania e Italia juntas-, ahora rondan las 100.000 anuales. Por el momento hay oferta suficiente, sobre todo de vivienda usada, que concentra la mayor parte de las ventas, pero hay una "falta de vivienda nueva" en las zonas más tensionadas como la capital, afirma Daniel Cuervo, director general de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (ASPRIMA).

Hipotecas "generosas" pero con más control que en 2007

Más allá de la oferta y la demanda, los analistas coinciden en cuál es el principal factor que separa el boom actual de la burbuja de principios de la década de los 2000: el comportamiento de las entidades bancarias. "Los bancos aprendieron muy bien la lección", sostiene Higueras, tras una época de euforia en la que era habitual conceder hipotecas de más del 100 % del importe de la vivienda. "En 2008 te prestaban hasta el 120 %, y luego la gente compraba con el dinero sobrante un coche y se iba de vacaciones", explicaba en diciembre el profesor del Centro de Estudios Financieros (CEF), Julio Díaz.

Ahora hay más controles del Banco Central Europeo y del Banco de España, que aplican ratios de capital y de morosidad más estrictos, y es poco común que las hipotecas superen el 80 % del importe. Sin embargo, cada vez más bancos están apostando por hipotecas de hasta el 95 % del importe, sobre todo para clientes jóvenes. Son prácticas aún minoritarias, pero que van en aumento.

“Nunca jamás las hipotecas han tenido los intereses que tienen ahora. Han pasado de estar a dos dígitos durante muchos años a que prácticamente te paguen por conseguir un crédito“

Un mayor control no impide que los bancos estén ofreciendo condiciones "muy generosas", con intereses mínimos. "Nunca jamás las hipotecas han tenido los intereses que tienen ahora. Han pasado de estar a dos dígitos durante muchos años a que prácticamente te paguen por conseguir un crédito, y eso ha facilitado a muchísima gente acceder a una vivienda", resume Ricardo Martí Fluxá, presidente de la Asociación de Consultores Inmobiliarios (ACI). Los intereses rondan el 1,5 % en las opciones más baratas de hipotecas fijas, mientras que el euríbor, utilizado para las variables, lleva seis años por debajo del cero.

En cuanto a la financiación para los promotores, la situación sí que es radicalmente distinta a 2008, según Cuervo. "Ahora mismo los bancos piden a las empresas poner recursos propios, mientras que antaño la banca tenía una política muy agresiva y financiaba todo", asegura, lo que provocó que hubiera "muchos oportunistas y mucho intrusismo", ya que no se necesitaban recursos previos para ser promotor. "Ahora en absoluto es así", insiste.

Viviendas más grandes, con terraza y luz natural

El cambio en las condiciones de las hipotecas ha sido uno de los factores clave en el aumento de la demanda, pero no el único. La pandemia ha supuesto "un gran cambio, un clic en la mentalidad de la ciudadanía, que ya no se conforma con un piso ruidoso, interior, sin luz…"., subraya Matos. Aquellos que se lo pueden permitir buscan cambiar a una vivienda "que tenga salida al exterior, balcones, terrazas, luz natural y zonas comunes, como por ejemplo piscina y zonas ajardinadas", ante el temor a nuevos confinamientos y el auge del teletrabajo, añade.

Por ello también se han disparado las búsquedas de piso en zonas alejadas de los grandes núcleos urbanos. Por ejemplo, el filtro de búsqueda de Fotocasa para adosados, chalets y fincas rústicas ha crecido un 40 %, afirma su portavoz, y los municipios que más se han revalorizado según este portal son localidades pequeñas como Rafelbunyol (en la huerta de Valencia) y La Seu d’Urgell (en el Pirineo de Lleida).

El mercado inmobiliario se reactiva y recupera el nivel previo prepandemia

A pesar de ello, Higueras opina que el interés inicial por casas en municipios pequeños y rurales ha decaído, y se ha impuesto de nuevo la tendencia habitual, con un incremento en la demanda y los precios mayor en las grandes zonas urbanas, como Madrid, Barcelona o zonas de costa.

Precisamente, el diferente aumento de precios es otra característica que muestra que este boom no es igual que el anterior, cuando el valor de los inmuebles se disparaba en todo el país. "Para que fuera una burbuja el alza se debería de dar en todos sitios y lo que estamos viendo es que hay diferentes velocidades. Ahora hay pueblecitos de la España vaciada donde no se vende, pero antes se hacía una vivienda o una promoción en un sitio inhóspito y la gente lo compraba antes incluso de estar terminada", afirma el profesor de EAE.

Inflación y fondos de inversión: nuevos actores en el aumento precios

Otra de las claves del aumento de la demanda está en el aumento del ahorro que propició el primer confinamiento. "El perfil más habitual que estamos detectando es de ese pequeño ahorrador que tras la pandemia y le da para la entrada de una nueva de una nueva vivienda", destaca Matos.

Este efecto se está comenzando a desinflar casi dos años después del inicio de la pandemia, pero ha entrado en escena otro factor determinante: la inflación, en su mayor nivel en casi 30 años. "La gente que tiene ahorros está viendo que se los está comiendo la inflación, y como el momento es favorable para que te otorguen una hipoteca, se están animando a invertir en la vivienda, que es un activo refugio", asegura Higueras.

“La gente se está animando a invertir en vivienda, que es un activo refugio de la inflación“

Detrás de la subida de la inflación está también el encarecimiento de los materiales de construcción, explica Martí Fluxá, producido por la crisis de la cadena de suministro global, especialmente graves en el último trimestre de 2022.

Finalmente, otro actor que ha entrado en escena para revolucionar el mercado son los fondos de inversión. Llegaron durante la crisis financiera para hacerse con los activos de los bancos, y ahora tienen "mucho dinero ocioso" que invertir en vivienda, una "buena oportunidad para generar rentas recurrentes" en un contexto de prolongada incertidumbre por la pandemia, señala Higueras.

De hecho, una de las tendencias de este año será el build to rent: vivienda de obra nueva destinada directamente al alquiler, impulsada especialmente por estos fondos, avanza Martos. Esta tendencia, con grandes bolsas de vivienda en alquiler en manos de los fondos, rompe en parte la distribución habitual en España, donde los pequeños propietarios -una o dos viviendas- dominan en el mercado.

Las viviendas para alquiler, una nueva oportunidad de negocio en la construcción

A pesar de ello, los particulares siguen protagonizando el mercado, según la portavoz de Fotocasa, y la actividad de los especuladores está muy lejos de la que hubo en 2007. "Es una característica quizás de la burbuja: comprar a corto plazo para dentro de tres o cinco meses volver a venderlo, incluso sobre planos. Pero esto no está pasando ahora", asegura el profesor de EAE, quien aduce principalmente a que el aumento de los precios es demasiado moderado para que esta actividad sea rentable.

¿Qué pasará en 2022?

La incertidumbre provocada por la pandemia y la inflación dificultan hacer previsiones exactas sobre el comportamiento del mercado durante este año, aunque los expertos coinciden en que, al menos durante el primer trimestre, se mantendrá la alta demanda y el aumento de los precios. Según los datos de Fotocasa, este crecimiento podría ser del 3 % o 4 % como máximo, un ritmo "saludable" que no implica una nueva burbuja.

Higueras eleva la previsión de alza de precios a un 5 % o incluso un 7 %, y pronostica que seguirán subiendo a lo largo de 2022 y 2023, en gran parte a causa de la inflación general. "Es posible que en 2024 el precio ya esté más estabilizado, con subidas del 1% o el 2 %", sostiene.

Todo dependerá, además, del efecto de la ley de vivienda que el Gobierno ha aprobado este martes, y que busca limitar los precios del alquiler en zonas tensionadas. Para Cuervo, los referentes internacionales del control de precios demuestran que esta intervención provoca que "un comportamiento del mercado contrario al objetivo de bajar los precios". Muchos propietarios se niegan a poner sus pisos en alquiler si no les compensa, por lo que se reduce la oferta y el precio termina aumentando, señala.

Otros analistas apuntan a que aquellas zonas cercanas a las consideradas como tensionadas vivirán un gran aumento de la demanda, y por lo tanto una subida de precios. En todo caso, se desconoce en la práctica cómo puede afectar la ley, ya que si depende de las comunidades su aplicación, muchas -como Madrid- ya han anunciado que no limitarán el alquiler, y en todo caso no entraría en vigor hasta dentro de 18 meses.