Ni hipotecas baratas ni alquiler asequible: el acceso a la vivienda se endurece aún más

• El esfuerzo financiero que deben asumir los hogares sigue aumentando y cada vez deben dedicar más renta a alquilar o comprar
• La subida de los tipos de interés tensiona un mercado condicionado por la escasez de financiación y la falta de oferta asequible

Comprar o alquilar una vivienda exige cada vez más esfuerzo a las familias

Más cara, más costosa de financiar si se quiere comprar y más gravosa si solo se desea alquilar. El acceso a la vivienda en España, que nunca ha sido sencillo para las familias, se ha endurecido en los últimos meses a causa de las subidas de los precios y de los tipos de interés: el incremento de 0,5 puntos que ha acordado el Banco Central Europeo, ampliamente descontado ya por los mercados, no es más que un hito simbólico que marca el fin definitivo de las hipotecas baratas. Y la alternativa a la compra, el alquiler, también exige cada vez mayor esfuerzo a los hogares españoles.

En primer lugar, porque los precios en ambos casos están repuntando significativamente en los últimos meses: según los informes mensuales que elabora el portal inmobiliario Idealista, el alquiler se ha encarecido un 5,6% en lo que va de año, mientras que comprar una casa es ahora un 2,5% más caro que en diciembre.

Son subidas inferiores a la inflación, pero que acercan los precios por metro cuadrado a sus máximos históricos y elevan la barrera que deben saltar los hogares, especialmente los jóvenes, para conseguir una vivienda. Porque, cuando esos precios se ponen en relación a los ingresos, se aprecia que cada vez es más difícil abrir las puertas de una casa.

Hipotecas más costosas

Si se pretende comprar, la tasa de esfuerzo financiero que deben asumir los hogares está aumentando inexorablemente. El último cálculo del Banco de España es que un hogar mediano debe dedicar un 34,3% de su renta disponible al pago de la hipoteca durante el primer año, cuando antes de la pandemia no llegaba al 31%.

El propio Banco de España recomienda que la cuota hipotecaria no supere el 35% de los ingresos, por lo que la tasa se acerca ya al límite aconsejable. Y a medida que los tipos de interés sigan subiendo -el BCE prepara otro incremento para septiembre, probablemente de otros 50 puntos básicos, y el euribor, el principal índice de referencia para los préstamos hipotecarios, ya se acerca al 1%-, ese esfuerzo será mayor.

"El impacto de la subida de los tipos de interés va a ser tremendo", asegura Paloma Taltavull, catedrática de Economía Aplicada de la Universidad de Alicante y especialista en el mercado inmobiliario, "porque eleva mucho la cuantía de los pagos mensuales en las hipotecas nuevas y hace que la accesibilidad sea mucho más dura".

Taltavull y su equipo elaboran una tasa de accesibilidad que difiere metodológicamente del que elabora el Banco de España -por ejemplo, no tiene en cuenta los ingresos del hogar, sino los de su principal sustentador-, pero que muestra una tendencia similar. Para un préstamo hipotecario a 20 años, el porcentaje de renta que se destina a la cuota durante el primer año se sitúa en el 35,2%, cuando a finales de 2019 apenas superaba el 30%, y si el crédito se alarga hasta los 30 años se reduce al 25,4%.

Barreras de entrada

Pese a todo, los expertos coinciden en que la cuota mensual de la hipoteca no es el principal problema, sino las barreras que deben superar las familias para acceder a esa financiación. Sobre todo, un considerable ahorro previo: los bancos financian hasta un 80% del valor de la casa, por lo que es necesario contar con fondos para pagar el 20% restante y todos los gastos asociados a la compraventa y el préstamo, como impuestos, notaría o tasación de la vivienda.

"Comprar vivienda es una cosa casi de ricos hoy día", señala Joffre López, investigador del Observatorio Municipal de la Vivienda de Barcelona y coautor de los informes semestrales que elabora el Observatorio de Emancipación del Consejo de la Juventud de España. "Aunque las hipotecas hayan subido, no estamos en los niveles de 2007 o 2008. Pero las personas que tienen necesidad de su primera vivienda suelen tener ingresos irregulares, no tienen ahorros, y su principal escollo es todo lo que te piden antes de firmar la hipoteca, desde avales a seguros. Es un problema endémico".

A eso se añade que, desde el estallido de la burbuja inmobiliaria, las entidades financieras son mucho más restrictivas a la hora de conceder los préstamos. El resultado, como señala Paloma Taltavull, es un mercado hipotecario muy restringido, que "aún no se ha recuperado del derrumbe" de aquella crisis: en 2021, el mejor curso en una década, apenas se concedieron 418.000 hipotecas por valor de 57.634 millones de euros, cuando en 2007 fueron el triple, con 1,2 millones de créditos por valor de 184.427 millones.

La consecuencia de todas estas dificultades es que muchas personas se ven abocadas a vivir alquiladas sin desearlo. "La deriva hacia el alquiler debería ser optativa, por un cambio sociológico, pero, en realidad, se está produciendo un cambio obligado hacia el alquiler", explica Carolina Roca, presidenta de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (ASPRIMA). "Hay una pequeña parte que sí responde a que en España teníamos un déficit de decisión de alquiler, pero la mayor parte es por la imposibilidad de acceso a la compra, por esas barreras de entrada".

Mas esfuerzo para alquilar y para comprar

Y es que, aunque las opciones vitales de las familias pueden llevarles a preferir el alquiler, desde un punto de vista estrictamente económico la tasa de esfuerzo de alquilar es mayor que la de comprar. El último informe del Observatorio de Emancipación, como ya se ha visto, indica que el coste de acceso a una vivienda en propiedad con financiación hipotecaria para un hogar joven -esto es, que sus miembros tengan entre 16 y 29 años- era en el primer semestre de 2021 del 26,4%, mientras que el alquiler se lleva el 42,2% de su renta.

Ese esfuerzo, además, es creciente, como revela un informe elaborado en junio de este año por la consultora Ernst & Young para ASPRIMA, que compara qué porcentaje de ingresos había que dedicar a pagar la renta en 1997 y en 2020. Su conclusión es que, para un trabajador, la tasa de esfuerzo se había duplicado en estas dos décadas hasta suponer más de dos tercios de su salario. Y para un pensionista, un alquiler medio representa ya más de la totalidad de sus ingresos.

Pese a ser más gravoso, muchas familias que no pueden acceder a la financiación hipotecaria tienen que alquilar, lo que les lleva a competir en un mercado con "una oferta escasa y cara", en palabras de Joffre López, sobre todo en las grandes capitales. Carolina Roca apunta, además, que, mientras la demanda aumenta, España carece de "una estructura inmobiliaria dedicada al alquiler de forma profesionalizada, no estábamos preparados para absorber ese aumento, lo que provoca las tensiones".

En este sentido, todos los expertos consultados coinciden en que una de las causas que subyacen en la dificultad para hacerse con una casa es la falta de oferta, tanto para alquilar como para comprar. Taltavull señala que ha habido una disminución "brutal" en la construcción de casas durante la última década y Roca incide en que la edificación de vivienda de protección oficial, que permita un precio asequible, prácticamente se ha paralizado en los últimos 12 años. "No hay oferta de vivienda asequible, sea pública o privada", remacha López.

Un problema también de cara a la jubilación

La escasez de oferta se aprecia también al observar la compraventa de viviendas, que solía repartirse casi al 50% entre viviendas nuevas y usadas, ahora está acaparada por las viviendas usadas: en lo que va de año, el 81% de las operaciones son de casas de segunda mano y solo el 19% restante son casas nuevas, lo que indica una elevada rotación inmobiliaria pese a la demanda de viviendas.

El resultado de todo ello es que los españoles tienen cada vez más dificultades para acceder a una vivienda y, cuando lo consiguen, suelen pagar un alto coste. Los más afectados son los jóvenes, que tienen la tasa de emancipación más baja en lo que va de siglo -menos del 15% logra independendizarse antes de los 30 años- y que deben recurrir a fórmulas que no siempre satisfacen sus necesidades, como el alquiler compartido.

Los datos del Instituto Nacional de Estadística sobre el régimen de tenencia de la vivienda revelan que, desde 2012, los jóvenes de menos de 30 años viven sobre todo de alquiler, que también gana terreno en la franja de edad de entre 30 y 44 años, e incluso entre las capas más mayores de la sociedad. Es una tendencia que anticipa un problema en una o dos décadas, toda vez que la vivienda en propiedad también es un vehículo de ahorro.

"Es un círculo vicioso: en el mercado de alquiler, los jóvenes no pueden ahorrar, más aún cuando los precios crecen, y nunca podrán obtener ese importe previo que permite comprar", subraya Paloma Taltavull. Y cuando tengan que jubilarse, su pensión difícilmente cubrirá el pago del alquiler, como advierte Carolina Roca: "Ahora mismo hay una inmensa mayoría de pensionistas que no tienen que destinar ni un solo euro de su pensión a la vivienda. Pero cuando esa cohorte en alquiler llegue a su jubilación, no podrá pagarlo".