Cambio de hipoteca variable a fija: coste, pasos a seguir y ventajas e inconvenientes

• Muchos consumidores lo estudian tras la subida de los tipos y el consiguiente encarecimiento de las hipotecas
• Es posible cambiar el préstamo a otra entidad (subrogación) o modificar las condiciones con la misma (novación)

Casa rodeada de dinero y una curva ascendente que simboliza el aumento de los precios inmobiliarios

La subida de tipos de interés y, a su vez, el encarecimiento de las hipotecas de tipo variable ha hecho saltar las alarmas de muchos consumidores ligados a este tipo de préstamos. Haciendo números, y tomando como referencia una hipoteca de 150.000 euros a 25 años, la subida del euríbor podría traducirse en un incremento de la cuota de 120 euros más al mes y más de 1.400 euros al año. Es por ello que la opción de cambiarse de una hipoteca variable a fijo ha ganado puntos en las últimas semanas, ante la tranquilidad de pagar siempre la misma cuota.

Hablamos con el responsable de hipotecas en HelpMyCash.com, Miquel Riera; la presidenta de la Asociación de usuarios financieros (Asufin), Patricia Suárez; y el presidente de la Asociación Hipotecaria Española, Santos González, sobre los pasos a seguir, el coste del proceso y las ventajas e inconvenientes de cambiar de una hipoteca variable a fija.

¿La hipoteca variable dejará de salir a cuenta con la subida del euríbor?

La subida del euríbor a 12 meses, que alcanzó la pasada semana una tasa diaria del 2,5 %, su nivel más alto desde enero de 2009, lo que añade es “un plus de incertidumbre”, señalan desde Asufin. En función de cómo esté este índice a la hora de revisar esa hipoteca, la cuota de la misma experimentará un cambio al alza. Es algo que no ocurre con una hipoteca fija.

Conviene recordar que el interés de las hipotecas variables es la suma de dos componentes: el valor del euríbor y un porcentaje fijo llamado diferencial, que es el que se acuerda con el banco. Por lo tanto, si este índice cotiza al alza, las cuotas de estos productos se encarecen en cuanto se actualiza su tipo de interés, que suele ser una vez al año o al semestre.

¿Existe un cambio de tendencia?

Sí, apuntan los expertos consultados. Muchos consumidores tienen dudas en torno al paso de una hipoteca variable a fija, que supone asumir una nueva hipoteca con unas nuevas condiciones. Por ello, recomiendan estudiar muy bien las condiciones que ofrece la entidad, comparar en el mercado y ver qué gastos lleva aparejado la misma o si son asumidos por la entidad receptora de la nueva hipoteca.

En el caso de decidirme, ¿cómo cambio de tipo variable a fijo?

Existen tres maneras de pasar una hipoteca variable al tipo fijo, explica Miguel Riera: la novación, la subrogación de acreedor y la contratación de una nueva hipoteca.

La novación consiste en modificar las condiciones de una hipoteca (como pasarse del tipo variable al fijo) con un pacto entre el cliente y el banco. “La entidad, eso sí, puede negarse a aceptarlo o puede proponer otras modificaciones a cambio de aprobar el paso al tipo fijo: añadir otros productos asociados, incluir nuevas comisiones…”, subraya.

La subrogación de acreedor consiste en trasladar una hipoteca de un banco a otro para modificar su precio o su plazo. El experto señala que, para pasarse al tipo fijo a través de esta operación, simplemente hay que encontrar a una entidad dispuesta a asumir el préstamo y a aceptar este cambio de interés.

Y la tercera vía consiste en contratar una nueva hipoteca a tipo fijo y usar el dinero para cancelar el préstamo a interés variable que se tiene vigente. En este caso, hay que solicitar la nueva hipoteca al mismo banco del que se es cliente o a otro.

¿Cuánto cuesta?

“Depende de la operación que se lleve a cabo para formalizar el cambio”, añade el responsable de hipotecas en HelpMyCash.com. Si un cliente se pasa al tipo fijo con una novación o una subrogación, le podrán cobrar la tasación de su vivienda (unos 300 euros de media) y una comisión que, por ley, no puede superar el 0,15 % sobre el importe pendiente, aunque en la escritura se indique una comisión superior. Además, si el cambio se produce a partir del cuarto año del plazo, esta comisión no se puede cobrar.

En cambio, si el cliente contrata una hipoteca fija nueva para cancelar su hipoteca variable, los gastos serán mayores: habrá que pagar la tasación de la vivienda, la posible comisión de apertura del nuevo préstamo (aunque los bancos no suelen cobrarla), la comisión por amortización anticipada de la hipoteca que se liquide (entre el 0 % y el 1 % de su importe pendiente, según lo que se indique en su escritura) y sus gastos de cancelación registral (unos 1.000 euros de media).

“Como se puede ver, la contratación de una nueva hipoteca es la alternativa más cara. Ahora bien, si el cliente consigue un interés más bajo que con una novación o una subrogación, puede llegar a salir más a cuenta, porque el ahorro en intereses puede compensar sus gastos. Por eso, aconsejamos explorar todas las opciones: pedir ofertas de cada operación al propio banco y a otras entidades, comparar todas las propuestas y decantarse por la más atractiva”, asegura.

¿Los bancos están predispuestos a negociar?

Según Asufin, esto va a depender del préstamo que tengamos, el capital que quede por amortizar y, en general, y como en todos los casos, el perfil de cliente. Si bien, cabe destacar que no están obligados por ley a ofrecer una alternativa.

Por su parte, el presidente de la Asociación Hipotecaria Española afirma que “las familias no van a encontrar en el mercado una oferta a la baja”: “Las entidades financieras no pueden actuar sobre el índice, que lo marca el mercado y es el que está subiendo”, recalca, por lo que a su juicio “no hay gran posibilidad de que el mercado pueda hacer una gran negociación que palíen la subida”.

Los expertos recomiendan las hipotecas a tipo fijo y ven "probable" que el euríbor siga subiendo.

Ventajas e inconvenientes

La principal ventaja de pasarse al tipo fijo es que la cuota pasará a ser estable. Es decir, que no se encarecerá si el euríbor cotiza al alza, que es lo que está pasando actualmente. “Eso da tranquilidad al cliente y le permite planificar mejor sus pagos”, señala Riera.

El paso al tipo fijo, sin embargo, también tiene su contrapartida negativa: “Si el euríbor vuelve a bajar en el futuro, el hipotecado no podrá beneficiarse de ese descenso: sus cuotas se mantendrán estables y no se abaratarán”. Asimismo, también puede ocurrir que, tal como añaden desde Asufin, que el cliente tenga que asumir los gastos del cambio y, por tanto, no le resulte a cuenta.

Lo cierto es que a raíz de la subida del euríbor, las cuotas de las hipotecas no han parado de subir desde 2021. Si el pago medio se situó entonces en 540,95 euros, un año después la cifra ha ascendido hasta los 609,26 euros. En el caso de la hipoteca de tipo fijo, ha pasado de 541,62 euros a 601,75 euros de media; mientras que las personas con hipoteca variable pagaban en promedio 532,17 euros a comienzos de 2021 y, este año, la cifra ha ascendido hasta los 596,93 euros en promedio.

Entonces, ¿merece la pena?

El responsable de hipotecas de HelpMyCash asegura que, en el futuro más inmediato, “merece claramente la pena”. “Hay que tener en cuenta que, en estos momentos, el interés variable medio se sitúa en torno al euríbor más 0,80 %, mientras que el interés fijo medio que puede conseguir un cliente estándar es de entre el 2,50 % y el 3 %. La previsión es que el euríbor cierre el año alrededor del 2,50 % y que siga al alza en 2023, así que pasarse al tipo fijo permitirá evitar una importante subida de la cuota y, a la vez, ahorrar en intereses”, subraya.

A medio y a largo plazo, sin embargo, es imposible saber qué pasará con el euríbor. “Su valor medio histórico es de en torno al 2 %, pero su cotización ha llegado a ser muy alta (de más del 5 %) y muy baja (de menos del -0,50 %). Por ello, aconsejamos que el cliente tenga en cuenta su propia tolerancia al riesgo: si prefiere ir sobre seguro, pasarse a un tipo fijo siempre merecerá la pena, porque le dará la tranquilidad que busca”, añade el experto. Si bien, si se decide a hacerlo, debe ser “lo antes posible” pues en su opinión es posible que los tipos asequibles desaparezcan tras nuevas subidas de los bancos centrales.

“Ante esta situación, a los consumidores lo que les recomiendo es que además de la novación a su banco, vayan a visitar otros bancos y comparen porque la competencia es buena, es sana y mejora mucho nuestras posibilidades”, apuntan desde Asufin. En este sentido, desde la Asociación Hipotecaria Española sostienen que, “con carácter general no es una opción cambiarse a fijo” pues a su juicio “desde el punto de vista financiero, salvo que la economía se asiente, hay pocas posibilidades de que los bancos podamos reacondicionar hipotecas a la baja en un momento de tipos al alza”.

Contraté una hipoteca variable entre 2010 y 2015, ¿debería cambiarme?

Los expertos consultados destacan un caso concreto en el que sí recomiendan pasar la hipoteca a tipo fijo: el de aquellos que contrataron una hipoteca variable entre los años 2010 y 2015, que por lo general tienen un diferencial superior al 2 % frente a los firmados fuera de este período -alrededor del euríbor más 0,5 % antes del 2011 y en torno al euríbor más 1 % desde 2016-.

En este caso, afirma Suárez, “si no lo han hecho ya, estas personas deberían cambiarse a tipo fijo cuanto antes”.