Alargar plazos, congelar tipos o quitas de deuda: la banca negocia cómo aliviar la subida de tipos en las hipotecas

• La banca y el Ministerio de Asuntos Económicos buscan alternativas para atajar el impacto de un euríbor en máximos
• Quién puede denominarse 'persona vulnerable' entraña uno de los principales escollos de las negociaciones

Medidas de alivio en el pago de hipotecas: disparidad de opiniones entre expertos y asociaciones de clientes

Las principales patronales bancarias negocian alternativas para atajar el impacto de la subida del euríbor en las familias más vulnerables. Irían encaminadas a aplicar nuevos periodos de carencia donde se posponga el pago de las cuotas, alargar los plazos de las hipotecas, facilitar la aplicación de tipos fijos durante periodos concretos o llevar a cabo quitas de deuda puntuales. En total, más de un 15 % del crédito hipotecario en España sería sensible a la subida de tipos de interés y a la corrección de precios esperada en el mercado inmobiliario, según datos de la Autoridad Bancaria Europea (EBA), por lo que desde el Gobierno presionan al sector para que se tomen medidas “cuanto antes”.

En las conversaciones participan la Asociación Española de Banca (AEB), que integra a Santander, BBVA o Sabadell; la Confederación Española de Cajas de Ahorros (CECA), donde se encuentran CaixaBank o Unicaja; y la Unión Nacional de Cooperativas de Crédito (UNACC), que reúne a las principales cajas rurales del país. Todas ellas están emplazadas a alcanzar el que sería el tercer acuerdo sectorial en lo que va de año, después de pactar en febrero un plan para mejorar la atención de los mayores y, recientemente, un protocolo para ampliar los servicios financieros en las zonas rurales.

Preguntados por este asunto, fuentes del sector admiten a RTVE.es que resulta inevitable consensuar un plan de medidas, ante la evidencia de que el Ministerio impondrá las suyas si no se alcanza un compromiso.

La presidenta de la AEB, Alejandra Kindelán, mostró hace unos días la disposición del sector a tomar algún tipo de medida, aunque también puntualizó que, "por el momento", las entidades no ven un problema pues la situación es muy diferente a la de 2012. En la misma línea, el director general de la patronal CECA, José María Méndez, subrayó que la morosidad del crédito hipotecario sigue siendo muy baja, porque está en el 2,6 %, pero ello no quita para iniciar una "reflexión" pensando en esos colectivos que pueden verse más afectados por la normalización de los tipos de interés.

Y es que, desde comienzos del año, el euríbor ha registrado una subida sin precedentes, pasando del -0,477 % en enero a cerrar septiembre en una tasa media del 2,233 %. Esto afecta a tres de cada cuatro hipotecados en España, que están acogidos a un tipo variable y que, al revisar sus cuotas referenciadas al índice, sufrirán un sobrecoste récord.

El Gobierno da la “bienvenida” a las propuestas

El objetivo es, por tanto, que las entidades bancarias ofrezcan facilidades a aquellas familias con mayores dificultades para pagar sus cuotas en este momento: “De lo que se trata es de que, durante estos aparentemente dos años que tenemos por delante con tipos de interés altos y donde las dificultades de las familias no serán pequeñas, se pueda paliar en la medida de lo posible el efecto de la subida, que además no es solo de las hipotecas, porque todo lo que está alrededor de la economía familiar también está subiendo”, explica a RTVE.es el presidente de la Asociación Hipotecaria Española (AHE), Santos González.

Una vez descartado el tope a las hipotecas planteado por Unidas Podemos, desde el Gobierno aseguran que analizarán "con gran interés" todas las propuestas que se pongan sobre la mesa. La propia vicepresidenta primera y ministra de Asuntos Económicos, Nadia Calviño, ya advirtió a la banca en su último encuentro de la creciente carga que soportan los deudores hipotecarios, por lo que espera que "cuanto antes" se puedan anunciar estas medidas.

Entre otras, dio la “bienvenida” a la propuesta de Caixabank de congelar un año las cuotas hipotecarias, de la que aún se conocen pocos detalles. Y, al mismo tiempo, recordó que en 2019 se cambió la Ley Hipotecaria para que aquellos que tienen una hipoteca tipo variable puedan cambiarla a tipo fijo gratuitamente si tienen una hipoteca de más de tres años.

La banca plantea alargar los plazos de las hipotecas

La clave está en que aquellas medidas que se acuerden cuenten con el visto bueno del Banco de España y el Banco Central Europeo (BCE), y que a su vez, tal como sucedió durante la pandemia con la moratoria de hipotecas, no obliguen al sector a multiplicar sus provisiones.

“Entiendo que lo acordado irá la línea con el Código de Buenas Prácticas aprobado en 2012, en plena crisis financiera”, explica a RTVE.es la profesora de Economía Financiera de la UNED Inmaculada Pra, en referencia a una norma que ya permite actuaciones como la reestructuración de las deudas a determinados colectivos, esto es, “modificar las condiciones financieras del préstamo para facilitar el pago y evitar que el cliente llegue a la insolvencia”.

Entre otras, el Código de Buenas Prácticas posibilita a los clientes solicitar un periodo de carencia en la amortización de capital durante cinco años, lo que implica que durante este tiempo solo se paguen los intereses (mientras, el capital correspondiente a las cuotas de ese periodo puede o bien pasarse a una cuota final al término del préstamo o bien prorratearse en las cuotas restantes). Asimismo, también permite reducir el tipo de interés aplicable durante durante el plazo de carencia y ampliar el plazo de amortización hasta un total de 40 años de la concesión del préstamo.

Según ha podido saber TVE, esta última medida ya ha sido planteada de forma oficial por las entidades bancarias al Ministerio de Asuntos Económicos con el fin de aliviar la carga a las familias que más lo necesiten. “Eso no significa que vayamos a pagar de más, simplemente que la ecuación de equivalencia financiera del préstamo se va a recalcular y, como el plazo se alarga, pues se pagan más intereses, pero por el mero hecho de que el vencimiento es posterior y el préstamo dura más”, explica Pra.

Pero, ¿qué tiene de novedosa? Entre otras cuestiones, plantea que esta ayuda sea concedida en los préstamos que se encarezcan al menos un 30 % tras su revisión por el alza del euríbor. Además, se aplicaría sobre hipotecas a tipo variable firmadas a partir de 2012 para la compra de una primera vivienda cuyo importe suponga un 40 % del total de los ingresos familiares. No obstante, cada entidad bancaria estudiaría su aplicación caso por caso.

Asimismo, la norma plantea de forma excepcional solicitar una quita en el capital pendiente de amortización, que la entidad tendrá facultad para aceptar o rechazar. “Y sin ninguna de las dos medidas, ni la reestructuración por las tres vías ni la quita son posibles, se contempla en el Código de Buenas Prácticas la dación en pago con liberación de deuda, es decir, que se liberan de la deuda entregando el inmueble”, concluye la profesora.

¿Quiénes serán sus destinatarios?

Precisamente quiénes serán los destinatarios de dichas ayudas entraña uno de los principales escollos de las negociaciones. Y es que el perfil de persona vulnerable ha cambiado en esta crisis, a cuenta principalmente de la inflación, con los precios de alimentos básicos o la luz en niveles desconocidos. “Es probable que muchas familias que jamás lo hubieran imaginado se vean ahora en esta situación de dificultad y tengan que recurrir a estas ayudas”, añade González.

El propio Banco de España pone cifras a esta situación: estima que actualmente existen un millón y medio de familias altamente endeudadas, esto es, que dedican más del 40 % de sus ingresos a pagar cargas financieras.

“De lo que se trata, sabiendo que la ayuda no puede ser universal y que no puede afectar a todo el mundo, parece lógico que se enfoque por la gente más necesitada. Es lo que hemos dado en llamar ‘familias vulnerables’. Bueno, pues habrá que definir exactamente a qué nos estamos refiriendo”, recalca el presidente de la AHE, quien recuerda que ya en la ley de 2012 se definió la vulnerabilidad no son los términos de economía y de capacidad de pago, sino también de circunstancias de tipo social.

Actualmente, el Código de Buenas Prácticas denomina como vulnerables a las familias cuyos ingresos no superen los 24.318 euros al año, el equivalente a tres veces el indicador público de renta de efectos múltiples (IPREM) en 14 pagas; a las que hayan visto multiplicado por al menos 1,5 veces el esfuerzo que supone la carga hipotecaria por “una alteración significativa de sus circunstancias económicas"; o cuyas deudas superen el 50 % de los ingresos. También se entienden como circunstancias de especial vulnerabilidad a las familias numerosas, monoparentales con hijos a cargo, aquellas con uno de sus miembros con una discapacidad superior al 33 % o víctimas de la violencia de género, entre otros.

¿Cuánto habría que esperar para llegar a un buen momento para comprar una vivienda?

Según Pra, el cliente puede solicitar que se le aplique este Código de Buenas Prácticas a través de una solicitud a la entidad, que deberá recibir el visto bueno. Y es que no siempre se conceden estas ayudas, principalmente porque no se cumplen los requisitos. Según las estadísticas de la comisión encargada de controlar su cumplimiento, las entidades bancarias recibieron el pasado año un total de 7.870 solicitudes, de las cuales 2.283 acabaron en reestructuración (apenas una de cada tres) mientras que solo se aprobaron cuatro quitas de deuda.

Los expertos instan a "mirar la letra pequeña"

Ante este contexto, la Asociación de usuarios financieros (Asufin) ha valorado positivamente la posible puesta en marcha de medidas de alivio a los hipotecados que supongan congelar el tipo de interés de las hipotecas variables, si bien avisan de que las moratorias hipotecarias podrían alargar el plazo de las hipotecas y engordar las cuotas restantes. "Es pan para hoy y hambre para mañana, dado que los intereses que no se cobren durante el periodo de tiempo estipulado (6, 12 o 24 meses) se diferirán en el resto del mismo y terminarán engordando las cuotas restantes", apunta la asociación en un comunicado.

Además, ha alertado sobre "prácticas indeseables" en el mercado para evitar los cambios de hipotecas, como las subrogaciones encubiertas o la obstaculización de novaciones, pues a juicio de su presidenta, Patricia Suárez, "no están ofreciendo condiciones competitivas a sus clientes".

Por otro lado, la abogada y socia del despacho Círculo Legal Barcelona, Arantxa Goenaga,  insta a los clientes a "mirar la letra pequeña" de todos los acuerdos que se pongan sobre la mesa. "Los usuarios tienen que saber expresamente a qué se están vinculando porque muchas veces se les obliga a mayores plazos, a contratar una serie de seguros o a hacer un préstamo personal que de la otra forma no lo tiene", apunta a RTVE.es. "Mi consejo es siempre acudir a un profesional que les pueda asesorar, que pueda estudiar esa documentación y no firmar cualquier cosa, sino examinar detenidamente qué es lo que nos han ofrecido, en qué condiciones y si son favorables para el consumidor", sentencia.