Comprar una vivienda, cada vez más cuesta arriba: casas más caras que hace 30 años e hipotecas inalcanzables

• Adquirir una casa en propiedad requiere más de ocho años de la renta bruta de un hogar, el doble que hace tres décadas
• Los tipos de interés, pese a las subidas recientes, son mucho más bajos ahora, pero lo difícil es conseguir la financiación

Los jóvenes y las familias con rentas más bajas son quienes más dificultad tienen para comprar una vivienda

El acceso a una vivienda en propiedad se ha endurecido en España en los últimos años, con precios cada vez más altos que exigen dedicar cada vez más recursos a la compra. Una familia debe destinar, según los datos del Banco de España, más de ocho años de su renta bruta para costear la adquisición de una casa, lo que supone el doble que hace tres décadas. Y aunque la cuota mensual de la hipoteca ahora se come menos ingresos que entonces, conseguir el préstamo es más difícil por la precariedad laboral y las mayores dificultades para reunir el ahorro requerido.

Es un escenario que está cambiando, lenta pero inexorablemente, la estructura de la tenencia de vivienda en España, con un peso cada vez mayor del alquiler en casi todas las capas de población, aunque no por escasez de demanda, sino por exclusión. "En la actualidad, se atrasa la edad de entrada en la hipoteca, con lo que si quieres acceder a una vivienda tienes que recurrir al alquiler, y está disminuyendo la proporción de hogares que viven en una casa en propiedad”, señala Juan Antonio Módenes, geógrafo de la Universitat Autònoma de Barcelona y miembro del consejo asesor del Observatorio Municipal de la Vivienda de Barcelona.

Entre las diversas causas que influyen en ese endurecimiento del mercado inmobiliario, la más significativa es el aumento del coste de la vivienda. "La clave son las fluctuaciones del precio de la vivienda, porque, aunque la financiación esté más barata, lo que genera una carga hipotecaria mayor es el precio que te están financiando", explica Cristina Arias, directora del servicio de estudios de Tinsa, quien apunta que "desde 2017 hasta ahora, hay una tendencia creciente, especialmente en el último año y medio".

Como los salarios no suben en la misma medida, las dificultades de las familias para comprar una casa se acrecientan. Un estudio comparativo elaborado por Infojobs, portal especializado en ofertas de empleo, y Fotocasa, especializado en la compraventa y alquiler de casas, estima que el precio de la vivienda aumentó en España más de un 15% entre 2016 y 2021, mientras que los salarios subieron menos del 6%.

Hipotecas más baratas, pero difíciles de conseguir para la primera vivienda

Sin embargo, ahora es más sencillo financiar la compra de una casa: los datos del Banco de España revelan que el esfuerzo medio que supone el pago de la hipoteca para las familias está por debajo del 35% de su renta disponible -el límite máximo recomendado- desde hace casi una década, cuando a principios de los 90 superaba el 70%. Es el resultado de unos tipos de interés que, pese a las recientes subidas, siguen históricamente bajos: en el verano de 1992, el tipo medio de los préstamos hipotecarios rondaba el 15%, mientras que ahora acaba de rebasar el 2%.

La dificultad, por lo tanto, no estriba tanto en el pago de la cuota mensual, sino en conseguir una hipoteca. Los compradores necesitan, en primer lugar, disponer de un considerable ahorro previo, dado que los bancos solo financian el 80% del valor de la casa y, además, hay que hacer frente a los impuestos y los gastos que implica la operación de compraventa.

A modo de ejemplo, el portal especializado Idealista estima que el precio medio del metro cuadrado en España fue en septiembre de 1.893 euros, por lo que una vivienda de 90 metros cuadrados costaría poco más de 170.000 euros. Dado que los bancos solo financian el 80% del valor de tasación -que habitualmente es inferior al valor de la compraventa-, se necesitarían al menos 34.000 euros de ahorro previo para asumir el otro 20%.

A esta cantidad habría que sumar los impuestos (un 10% de IVA si es vivienda nueva, otros 17.000 euros, o entre el 6% y el 10% de Transmisiones Patrimoniales, dependiendo de la comunidad autónoma, si es de segunda mano), los gastos de la compraventa (notario, gestoría y registro de la propiedad) y la tasación de la vivienda. Es decir, para acceder a esa vivienda promedio se requiere un ahorro previo de entre 45.000 y 55.000 euros.

Un mercado a dos velocidades

Es una cantidad difícil de reunir para amplias capas de población, especialmente para los más jóvenes, los más afectados por la precariedad laboral. El 28,8% de los jóvenes de 16 a 29 años están en paro y, de los que trabajan, el 54,7% tienen un empleo temporal, cifras que mejoran entre los 30 y los 34 años, pero que siguen lejos de ser satisfactorias: un 15,6% está desempleado y la tasa de temporalidad es del 32,3%.

Paro y temporalidad son sinónimos de ingresos irregulares, lo que penaliza especialmente a la hora de ahorrar y de solicitar una hipoteca. Y la tendencia es que cada vez será más difícil, vaticina Cristina Arias: "Las entidades financieras están endureciendo sus criterios de concesión de préstamos, por el escenario en que estamos: una inflación alta que erosiona los ahorros de los hogares y un cambio en la política monetaria del Banco Central Europeo, con mayores tipos de interés para tratar de controlarla. No está muy clara cuál va a ser la evolución, hay una percepción mayor del riesgo por la incertidumbre".

El presidente de la Asociación Hipotecaria Española, Santos González, defiende que los criterios básicos para la concesión de créditos no han variado en las últimas tres décadas. "No es que la banca sea más dura o menos dura, no es una actitud voluble o insensible", asegura, si bien reconoce que se está "ahondando en las dificultades del primer acceso" a la vivienda.

"Los jóvenes, efectivamente, tienen un problema de acceso a la vivienda brutal. El mercado inmobiliario va bien, pero no está establecido para las rentas de los jóvenes, para construir vivienda barata cargada de subvenciones..., sino que es una actividad privada que satisface una necesidad pública. El sector público debería intervenir de una manera más sostenida, hay un déficit de política de vivienda para jóvenes, pero no regulando el patrimonio de terceros con controles de renta, sino con inversión", argumenta.

Inseguridad residencial

El mercado inmobiliario, por lo tanto, es un mercado dual, con dos velocidades: quienes logran acceder a un préstamo hipotecario y quienes quedan fuera de ese sistema. "Y lo que marca la diferencia de velocidades es la cantidad y la calidad de empleo", remacha el presidente de la patronal hipotecaria.

Juan Antonio Módenes coincide en que un trabajo estable y suficientemente remunerado es esencial para la acceder a una vivienda: "La estabilización económica y laboral hace tres décadas llegaba antes de los 30 años para la mayoría, y ahora no es así: puedes entrar en el mercado laboral, pero sin tener una estabilidad suficiente para cumplir esos requisitos de entrada, por la precarización. Y la alternativa del alquiler se ha ido deteriorando claramente y hace muy difícil el ahorro".

Este experto señala, además, otra desventaja que arrostran los jóvenes en la actualidad, la menor ayuda familiar. “Hace 30 años, los padres de entre 50 y 55 años ya habían pagado la hipoteca y tenían capacidad de ahorro para ayudar a la emancipación de sus hijos”, recuerda, “pero ahora esa capacidad es más limitada, porque a esa edad tienen todavía hipoteca”. En cuanto a las ayudas públicas, la inversión en vivienda de protección oficial se desplomó tras la burbuja inmobiliaria y sigue sin remontar.

El resultado no se limita a que cada vez es más difícil comprar o alquilar una casa, sino que se incrementa la inseguridad residencial. En 2016, la última Encuesta Europea de Calidad de Vida ya situaba a España como el país con mayor proporción de personas que temían no poder asumir el pago de su vivienda en los siguientes seis meses -tanto en propiedad como en alquiler-, un 38%, cuando la media de la Unión Europea era del 24%. Así lo percibe también Juan Antonio Módenes, que destaca otros problemas asociados a esa inseguridad: "Hay una inquietud asociada a la vivienda, ha desaparecido la estabilidad residencial de hace tres décadas, y eso dificulta el resto de transiciones vitales, como formar una familia".