Ante la subida del euríbor: ¿qué alternativas tengo si no puedo optar a las ayudas a las hipotecas?

• Más de un 70 % de los consumidores con hipoteca variable no cumple los requisitos acordados entre la banca y el Gobierno
• Entre las opciones, destaca el cambio de tipo variable a fijo o mixto y la amortización anticipada del préstamo

Las hipotecas variables se han multiplicado con la subida del euríbor

La subida del euríbor ha mermado el poder adquisitivo de los consumidores con hipoteca variable. En lo que llevamos de año, este indicador ha pasado del -0,477 % en enero a cerrar noviembre en una tasa media del 2,829 %, lo que se traduce en una subida de hasta 3.000 euros anuales -teniendo en cuenta una hipoteca variable de 150.000 euros a 30 años y con un diferencial del 1 %-.

Para paliarlo, el Gobierno ha acordado con la banca un paquete de ayudas dirigido a hogares vulnerables o en riesgo de vulnerabilidad con hipotecas variables. Según sus cálculos, alrededor de un millón de familias (un 27 % del total) se verán beneficiadas de estas medidas, que incluyen la congelación de los tipos de interés o la ampliación del plazo de los préstamos.

Sin embargo, aún hay 2,7 millones de consumidores acogidos a hipoteca variable que no entran en los requisitos establecidos por el Ejecutivo. “Obviamente, no todas las familias pueden acceder a ese tipo de ayudas, con lo que habrá muchos casos en que se vea la economía familiar comprometida o incluso no pueda llegar a pagarse la cuota hipotecaria”, apunta a RTVE.es el director de Estudios de Pisos.com, Ferran Font, y para los que existen otras alternativas:

Cambio de hipoteca variable a fija

Es la opción más recomendada, aunque los expertos advierten de que las hipotecas a tipo fijo que ofrecen las entidades bancarias también han experimentado una subida en los últimos meses. “Es verdad que los tipos de interés de las fijas no son muy atractivos, por lo que una mixta puede ser una buena opción. Se puede escoger un tramo fijo de unos 5 o 10 años y luego si el euríbor sigue muy alto, se puede cambiar otra vez de hipoteca”, apunta a RTVE.es la portavoz de iAhorro, Laura Martínez.

Para facilitar este trámite, el Gobierno ha eliminado la comisión que se aplica por cambiar de hipoteca variable a fija, que estará vigente durante todo 2023. Así, los bancos no podrán aplicar el máximo del 0,15 % durante los tres primeros años que permitía la ley (a partir del cuarto ya se contemplaba que no se podría cobrar nada). Para una hipoteca media en España, esto supondría un ahorro de 109,02 euros, según los cálculos del comparador Kelisto.

Entre las opciones, el cambio se puede hacer de tres maneras: negociando el cambio con la misma entidad, lo que se conoce como novación; cambiando de banco, es decir, a través de una subrogación; o cancelando la hipoteca y contratando una nueva. En estos casos, el cliente asumirá los gastos de tasación (entre 200 y 400 euros) y una comisión, si así se indica en la escritura original de la hipoteca; mientras que la entidad pagará el coste de la notaría, la gestoría y el registro, tal como se establece en la nueva ley hipotecaria.

“Si nuestra entidad acepta las mejoras que queramos incluir en el préstamo, la novación es un trámite mucho más sencillo. La subrogación con otra entidad es un paso más complejo”, apuntan desde la Asociación de usuarios financieros (Asufin) a RTVE.es.

Alargar el plazo

Una de las opciones que permiten tanto la novación como la subrogación es la ampliación del plazo de la hipoteca, con la consiguiente disminución de la cuota: “Supone un alivio para tu cuota, pero a la larga te obligará a pagar más intereses”, explican. Así, para una hipoteca media, extender el plazo de la hipoteca cinco años permitiría reducir la cuota mensual en un 27 % (184 euros menos al mes), pero aumentaría los intereses totales que se acabarían pagando al banco en un 50 % (6.230 euros más al mes).

También se podría llegar un acuerdo con la entidad para reducir el tipo de interés pactado o negociar una posible carencia, con el fin de pagar solo los intereses o dejar de pagar la cuota durante un tiempo. "Ni todas las hipotecas, ni todos los hipotecados, ni todas las circunstancias son iguales o equiparables. No es lo mismo una hipoteca con un variable competitivo que se encuentre al final de su periodo de amortización final, que un cliente que vaya a suscribir un préstamo de nueva constitución con vistas a endeudarse por 20 o 30 años, que una novación o cambio", señalan desde la asociación, por lo que instan a valorar todas las opciones.

Amortizar el préstamo

El Gobierno también ha eliminado durante 2023 las comisiones por amortización anticipada, por lo que los bancos que se acojan al paquete de ayudas no podrán cobrar a los clientes que decidan adelantar una parte o todo el pago de la deuda contraída. Dichas comisiones se situaban en las hipotecas variables en el 0,25 % durante los tres primeros años y nada a partir del cuarto (o un 0,15 % durante cinco años y nada a partir del sexto); y en las fijas en el 2 % durante los 10 primeros años y un 1,5 % a partir del undécimo.

Su ventaja principal es que evitamos pagar los intereses que se generen sobre el dinero que hemos amortizado antes de tiempo. Eso sí, insisten los expertos consultados, debe ser un dinero que no se vaya a necesitar para cubrir otros gastos necesarios que puedan surgir.

Comparar entre diferentes alternativas

“Ante esta situación, a los consumidores lo que les recomiendo es que además de negociar con su banco, vayan a visitar otros bancos y comparen porque la competencia es buena, es sana y mejora mucho nuestras posibilidades”, apuntan desde Asufin.

Además, recuerdan que los bancos no pueden obligar a los usuarios a contratar cualquier otro producto adicional no previsto en el contrato original. En concreto, la ley prohíbe expresamente la venta “vinculada” de productos, si bien pueden ofrecer determinadas bonificaciones al tipo de interés si se contratan estos productos, es decir, una mejora del tipo. “En estos casos, siempre advertimos que se compare en el mercado precios con y sin bonificaciones, porque sucede con frecuencia que la bonificación del tipo de interés no supera la contratación de un producto ajeno a la entidad, comercializado a precio de mercado”, recalcan.