Las hipotecas variables suben cerca de un 50% en 2022: tres escenarios para financiar una vivienda

• La cuota mensual de un préstamo de 150.000 euros a 25 años supone ahora 250 euros más que al cierre de 2021
• Incluso un préstamo pequeño, de 80.000 euros, sube 135 euros y, si se adeudan 200.000, sube más de 300 euros

La subida de los tipos de interés ha disparado el coste de las hipotecas para vivienda en 2022

La acelerada subida de los tipos de interés a lo largo de 2022 ha supuesto un vuelco para el mercado hipotecario: en apenas un año, el precio de financiar una vivienda ha pasado de mínimos históricos a sus niveles más elevados en cerca de una década. El efecto ha sido notorio en las hipotecas variables, que se han encarecido cerca de un 50%, pero también se deja sentir en las nuevas hipotecas fijas, que desde mediados de año pierden cuota de mercado a medida que los bancos suben los intereses para protegerse ellos mismos del incremento del precio del dinero.

La escalada del euribor-ahora roza el 3%, cuando en diciembre de 2021 estaba en el -0,502%, tres puntos y medio porcentuales en solo doce meses- se ha traducido en subidas de las hipotecas, aunque graduales. En el caso de los nuevos préstamos, porque los bancos han tratado de alargar todo lo posible las ofertas para atraer a todos los clientes que pudieran, en un momento de repunte del mercado inmobiliario. Y en el caso de los préstamos ya concedidos porque la subida se ha incorporado solo a las hipotecas variables y solo a medida que se revisaban las condiciones de cada hipoteca.

Pese a todo, el aumento del precio ha acabado, inevitablemente, por filtrarse al mercado, con un impacto muy notable sobre todo en las hipotecas variables. Una simulación de las condiciones para un préstamo medio -que en España, según los datos del Instituto Nacional de Estadística y de la Asociación Hipotecaria Española, tiene un importe cercano a los 150.000 euros y un plazo de casi 25 años- revela que la cuota inicial si se contrata ahora en diciembre ha subido más de 250 euros respecto al año pasado.

Subidas acusadas incluso en préstamos reducidos

Un incremento notable a pesar de que los bancos, para compensar la subida del euribor, incluso han reducido el diferencial que aplican a sus préstamos variables. El portal especializado en productos bancarios HelpMyCash recoge ofertas en diciembre en las que el interés se sitúa en torno al 0,6% más euribor, con un punto más si no se contratan productos adicionales; son unas cuatro décimas menos que un año antes, cuando el euribor se encontraba en negativo. Sin embargo, incluso para un préstamo pequeño de 80.000 euros, la cuota mensual se ha encarecido casi 135 euros.

Si el comprador aspira a una vivienda más cara y debe pedir más dinero prestado, el incremento se sitúa ya muy por encima de los 300 euros. Por ejemplo, para un préstamo de 200.000 euros con las mismas condiciones descritas antes, la subida de la cuota mensual va de los 336 a los 360 euros en función de si se contratan o no productos vinculados a la hipoteca, lo que lleva la mensualidad por encima de los mil euros.

El cálculo es más complejo de trasladar a las nuevas hipotecas fijas al no existir un índice de referencia directo como el euribor, aunque indudablemente también han subido. Su apreciación ha sido más moderada, porque los bancos las han utilizado como gancho comercial, y así se refleja en las estadísticas oficiales: el tipo medio para préstamos fijos que publica el Banco de España marcó su mínimo en marzo -el último dato disponible- con un 1,81% nominal, mientras que el que calcula el INE se situó en octubre en el 2,74%, un tipo todavía algo inferior al de diciembre de 2021.

Hipotecas más caras en cualquier modalidad

Sin embargo, las últimas ofertas comerciales que recoge HelpMyCash para préstamos a tipo fijo están ya por encima, en los mejores casos, del 3%. Los bancos han acabado por protegerse trasladando el aumento del precio del dinero a sus clientes, que deben elegir entre una hipoteca fija relativamente cara -por encima de ese umbral del 3%, los intereses que se deben abonar a lo largo de la vida del préstamo equivalen a más del 40% del capital prestado- y una variable en la que asuman los vaivenes del euribor, para bien y para mal.

El resultado es que las hipotecas fijas, que en verano suponían tres de cada cuatro préstamos para vivienda, ahora acumulan tres meses perdiendo cuota de mercado: en octubre, fueron el 66% de todas las que se firmaron, diez puntos menos que en julio.

En cualquier caso, sea cual sea la modalidad elegida, el préstamo hipotecario sale ahora más caro: según el Banco de España, el tipo de interés medio de las hipotecas nuevas ascendía en noviembre de 2022 -el último mes con datos disponibles- al 2,88%, su nivel más alto desde septiembre de 2014.

Más allá de los tipos, la cuota media que pagan los hipotecados ya subía un 10% en el tercer trimestre, según la Asociación Hipotecaria Española (AHE), lo que equivale a casi 62 euros más al mes. Aunque el mayor incremento se aprecia en las variables, que suben casi 70 euros, frente a los 50 euros de las fijas. Un desembolso mensual que, a medida que se revisen las hipotecas variables de la primera mitad de año y con el Banco Central Europeo amenazando con nuevas subidas, seguramente siga aumentando en 2023.