Precios contenidos y freno en las compraventas: ¿cómo será el mercado de la vivienda en 2023?

• Los expertos coinciden en que la vivienda aguantará el tirón, aunque las operaciones retrocederán a niveles de 2019
• Los precios, por su parte, seguirán siendo elevados en los próximos meses y no se esperan correcciones a la baja

Tendencias del mercado inmobiliario en 2023: baja la inversión, aumenta la rentabilidad

Los bajos tipos de interés durante el primer semestre y las posteriores subidas en la segunda mitad del año aceleraron las decisiones de compra de vivienda en 2022. Todo apunta a que el año cerrará con un nuevo récord en el mercado de compraventa, con una previsión de más de 600.000 operaciones en todo el país, cifras que no se registraban desde 2007, coincidiendo con el inicio de la crisis financiera.

Sin embargo, este momento dulce para la vivienda contrasta con las previsiones para los próximos meses: los principales organismos estiman que la inflación seguirá en valores relativamente altos y que la economía española frenará su ritmo de crecimiento hasta el entorno del 1,5 %. Ante este contexto, ¿se contagiará el mercado de la vivienda de esta ralentización en 2023?

Los expertos consultados por RTVE.es aseguran que el sector aguantará el tirón de años anteriores, pese a la subida de tipos: las operaciones de compraventa disminuirán, aunque levemente; los precios seguirán siendo elevados y no se esperan correcciones a la baja; mientras que el mercado hipotecario se resentirá y la hipoteca mixta ganará terreno.

Las operaciones de compraventa “volverán a niveles de 2019”

“El mercado inmobiliario tiene mucha inercia y viene muy acelerado desde 2021, cuando se registraron cifras excelentes. En 2022 se prevé que sean incluso mejores, por lo que parar esa tendencia de un día para otro va a ser muy complicado”, apunta el subdirector general de la Unión de Créditos Inmobiliario (UCI), José Manuel Fernández.

Cabe recordar que, tras el parón de 2020 como consecuencia de la pandemia, la compraventa de vivienda inició una tendencia al alza que aún continúa: en 2021 se registraron 565.523 operaciones, la cifra más alta desde 2007; mientras que en los once primeros meses de 2022 (últimos datos disponibles), ya se han superado las 600.000 transacciones.

En su opinión, es probable que estas cifras “se moderen” en 2023 y que “volvamos a cifras de 2019”. Entonces, el número de operaciones de compraventa se situó en el entorno de las 500.000, según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). “Yo creo que es una cifra bastante interesante teniendo en cuenta la población que tiene España”, añade el experto.

Los precios “se ajustarán”, pero “no bajarán”

En lo que respecta a los precios, y de acuerdo a esta “moderación” de las transacciones, el subdirector de la UCI considera que “se ajustarán” en el primer y segundo trimestre del año. “Pero esto no quiere decir que bajarán”, recalca, pues “en la mayoría de provincias no se ha alcanzado el pico de precios que se dio en 2007 y 2008”, en plena burbuja inmobiliaria.

La agencia de calificación Fitch va más allá y estima que el residencial español se encarecerá de media entre un 2 % y un 4 % en 2023, al tiempo que seguirá repuntando entre un 3 % y un 5 % en 2024, según el informe Global Housing and Mortgage Outlook, publicado el pasado mes de diciembre. Entre otros motivos, alude a un “bajísimo riesgo” de un exceso de oferta de vivienda y un “número limitado” de ventas forzadas.

Lo cierto es que los precios parten de niveles muy superiores a los de 2021. De acuerdo a los últimos datos del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, el valor de tasación promedio de la vivienda libre anotó de junio a septiembre un crecimiento interanual del 4,7 %. No obstante, si se compara con el trimestre anterior, por primera vez se registra desde el inicio de la pandemia una caída en el valor del metro cuadrado: pasa de los 1.740,7 euros registrados entre abril y junio a los 1.740 euros. Y, aunque se trata de una cifra casi testimonial, supone el primer descenso registrado en más de dos años.

Las hipotecas caerán un 10 %

Con todo, esta previsible desaceleración en la compraventa de vivienda incidirá directamente en las hipotecas. “El mercado hipotecario es la consecuencia del mercado inmobiliario. Si se venden casas, habrá financiación; y, si las casas se venden menos, este indicador descenderá consecuentemente”, señala el presidente de la Asociación Hipotecaria Española, Santos González.

“El mercado hipotecario se va a resentir en los próximos meses“

Así, el experto considera que “el mercado se va a resentir” durante los próximos meses: “Con mucha precaución, calculamos que pueden registrarse en torno a un 10 % de operaciones menos que en 2022”, recalca González, quien lo achaca a la subida de los tipos y la incertidumbre económica. Por lo pronto, uno de cada cuatro posibles compradores vía hipoteca ha frenado ya su decisión, según un informe de diciembre del portal inmobiliario Fotocasa.

¿Y cómo quedarán las hipotecas? Desde Pisos.com auguran que cambiará el equilibrio fijo-variable en el que nos encontramos actualmente. “Veremos como las entidades bancarias empezarán a promocionar más las segundas”, añade; y ganarán terreno las hipotecas mixtas. De hecho, esta tendencia, junto al paquete de medidas del Gobierno que elimina las comisiones sobre subrogaciones, podrían impulsar las operaciones para cambiar la hipoteca de entidad financiera.

El euríbor "no superará el 4 %"

Gran parte de su evolución dependerá de las decisiones de política monetaria que lleve a cabo el Banco Central Europeo (BCE) en los próximos meses. De momento, y aunque los riesgos generados por los mercados energéticos y la guerra en Ucrania han retrocedido, la inflación continúa muy lejos del objetivo marcado por el supervisor (2 %), por lo que es previsible que los tipos de interés sigan subiendo para contener el alza de los precios.

En diciembre, el euríbor a 12 meses -el indicador más utilizado en España para calcular las hipotecas- cerró por encima del 3 %, una tasa que no se alcanzaba desde 2008. Según los expertos consultados, durante los próximos meses continuará subiendo, aunque de forma contenida: “Veo una tendencia durante este año de ligeras subidas, pero no tan importantes como las que se han producido en 2022”, apunta el experto en mercado inmobiliario Iñaki Usain, quien cree que este índice "no superará el 4 %" en este ejercicio.

“El ciclo está agotado"

Con todo, los expertos consultados alertan: el mercado ya está mandando “señales de agotamiento”, como prueba el descenso de la demanda, el miedo a una recesión y los efectos de la inflación y la subida de tipos. La buena noticia, añaden, es que "el mercado laboral está resistiendo", lo que ayuda a sostener las rentas de los hogares, pese a la inflación, y a contener el riesgo de morosidad que, en palabras del consejero delegado de Sociedad de Tasación, Juan Fernández-Aceytuno, “ni está ni se la espera".

“El principal problema son los sueldos, sobre todo entre los jóvenes“

Para la tasadora, el principal problema son los sueldos, sobre todo entre los más jóvenes, que son quienes siguen alejados del mercado inmobiliario. "España tiene un déficit tremendo que llevamos muchos años soportando. Es inaceptable que un país como España no tenga un camino para que, poco a poco, la gente joven pueda acceder al mercado de la vivienda, en alquiler y en propiedad", expone.

En este sentido, aboga por desarrollar políticas anticíclicas, con planes de acceso a la vivienda, hipotecas jóvenes y mejora de la eficiencia energética de los edificios, ya que el 50 % del parque español tiene más de 40 años y menos del 20 % del parque es eficiente en términos energéticos.