Abocados al alquiler: la subida de tipos empuja a las familias a posponer la compra de vivienda y sube los precios

• El alquiler ha pasado a ser la solución habitacional para la mayoría de familias prácticamente por obligación
• Esto hará que los precios sigan subiendo, al menos un 5 % este año, según los expertos consultados

Anuncios de pisos y casas en venta y alquiler en el escaparate de una inmobiliaria, en Madrid

El alquiler ha pasado a ser la solución habitacional para las familias que buscan adquirir una vivienda prácticamente por obligación. La merma del poder adquisitivo por el alza de los precios, unido al endurecimiento de las condiciones crediticias, ha empujado a los consumidores a posponer sus decisiones de compra por tiempo indefinido.

Al menos un 60 % de los que buscan casa se han visto afectados por el cambio de política monetaria y, de ellos, un 24 % se han visto obligados a paralizar el proceso de adquisición de vivienda al considerar que las condiciones hipotecarias han dejado de ser atractivas, según un reciente análisis de Fotocasa. “Sabemos que un gran volumen de compradores frustrados va a ir hacia el alquiler y eso tensiona todavía más los precios”, apunta a RTVE.es la directora de Estudios del portal inmobiliario, María Matos.

De momento, la compraventa de vivienda sigue al alza. Según los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), en los once primeros meses de 2022 ya se han superado las 600.000 transacciones y todo apunta a que el año cerrará con un nuevo récord, alcanzando cifras que no se registraban desde 2007, en plena burbuja inmobiliaria previa a la crisis financiera.

No obstante, los expertos consultados pronostican que el cambio de tendencia se producirá en los próximos meses: “Las hipotecas que se firmaron a finales de año se empezaron a buscar en septiembre, por lo que probablemente ahora estamos viendo un acelerón de compradores que se han apresurado a cerrar los acuerdos con las entidades financieras para poder comprar la vivienda antes de un encarecimiento mayor”, apunta Matos.

De esta forma, a partir del primer trimestre del año, una vez que “esa resaca de compradores finalice”, se empezará a notar ese descenso de la demanda, pronostica la portavoz.

El descenso de la compraventa repercutirá en el alquiler

Esto repercutirá inevitablemente en el mercado del alquiler, ya de por sí tensionado. Tal como explica Matos, al mercado no le ha dado tiempo a absorber una demanda tan fuerte desde la vuelta a la normalidad tras la pandemia y esto, inevitablemente, ha empujado los precios al alza.

“Venimos de una situación muy difícil en el alquiler, con precios máximos históricos desde el segundo semestre del año, por lo que este aumento de la demanda que viene de los compradores fracasados no le hace ningún beneficio a un mercado del alquiler que ya de por sí tiene muy, muy poca oferta”, añade. Sin ir más lejos, en el año 2022 se detectó una contracción de la oferta del alquiler muy pronunciada, de en torno al 35 % a nivel nacional, según sus datos.

Pero, ¿qué ha llevado a esta situación? La portavoz de Fotocasa hace referencia a tres motivos: el “furor” en la compraventa, la retirada del alquiler al mercado vacacional y la nueva regulación. “La primera causa de reducción del stock del alquiler es el auge de la compraventa; durante los últimos años, las buenas condiciones crediticias han impulsado a muchos propietarios a retirar sus viviendas del mercado del alquiler y a pasarlas al de la compra para poder venderlas", explica Matos.

A esto se suma, apunta, “el paso de muchas viviendas al mercado vacacional”, que se han vuelto ya definitivamente tras la mejora de los datos epidemiológicos y el fin de las restricciones. “Esto también ha retirado muchas ofertas del mercado de alquiler y ha reducido evidentemente esa oferta”, añade.

Y, por último, las medidas que se han puesto en marcha para regular los precios del mercado, entre otras, la aplicación del límite del 2 % a la subida de los alquileres y la aprobación de la ley de vivienda. “Son medidas que desincentivan a los propietarios y que provocan que saquen las viviendas al mercado de la compraventa”, afirma, o incluso que las dejen vacías. “Hay tanta inseguridad jurídica en el mercado que no se sienten seguros como para poner sus viviendas en alquiler”, concluye la experta.

Baja la oferta y suben los precios

Este despertar de la demanda de alquiler, junto con una oferta de vivienda cada vez más reducida, produce un desequilibrio entre oferta y demanda que empuja los precios al alza. Según datos de Pisos.com, el precio medio de la vivienda en alquiler en España cerró 2022 con una subida del 5,11 %.

No obstante, existen grandes diferencias por territorios. Mientras que la provincia de Barcelona registró el año pasado un incremento de precios del 16,3 % (cerró diciembre con 14,17 euros de media por metro cuadrado) y Baleares del 18,3 % (13,85 euros/m2); al otro lado de la tabla regiones como Navarra o Albacete cerraron con descensos del 14 % y del 10,6 %, respectivamente.

Este escenario de precios al alza contrasta con las caídas experimentadas en 2021, como consecuencia del descenso de la demanda durante la pandemia. Entonces, se sucedieron 13 meses de tregua que terminaron en febrero de 2022, cuando los precios cambiaron de signo y comenzaron a subir sin freno. Y seguirán haciéndolo.

La previsión de los expertos consultados es que los alquileres seguirán subiendo en torno a un 5 % el próximo año. Mientras, el nivel de compraventas se moderará con una caída del 12 %, frenado por la subida de tipos y el menor poder adquisitivo de las familias.

En 2023 volveremos a la periferia de las ciudades

La peor parte se la llevan las capitales de provincia, donde los precios en algunos casos superan los 20 euros/m2 como en Barcelona, la ciudad más cara para los inquilinos; seguido de Madrid (17,66 €/m2) y San Sebastián (17,50 €/m2). Por el contrario, Zamora fue la más barata con 6,09 euros por metro cuadrado.

Según explica el presidente de Colegio Oficial y Asociación de Agentes Inmobiliarios de Madrid (COAPIMADRID – AIM), Jaime Cabrero García, la oferta de vivienda en alquiler en el área metropolitana de ciudades como Madrid capital “está sufriendo una clara reducción que ya es sostenida en el tiempo”; mientras que “al contrario, en las zonas del extrarradio, fuera de la capital y en municipios del interior, la oferta es más flexible”.

El motivo, subraya a RTVE.es, “es que Madrid capital sigue siendo el destino preferido de trabajadores y estudiantes, lo que hace surgir más demanda”. “En los municipios del interior de la comunidad la oferta es más amplia porque hay menos demanda”, concluye el experto. De hecho, esto se refleja también en el precio: según datos de Fotocasa, el precio del alquiler a tan solo 30 minutos en tren del centro de Madrid o Barcelona es un 60 % más barato.

En pequeños municipios de Toledo y Ciudad Real, un chalet no cuesta más de 30.000 euros y, según Idealista, en estos territorios es posible comprar una casa por menos de 400 euros el metro cuadrado.

Por todo ello, los expertos coinciden en que esto podría volver a abrir la puerta en 2023 al alquiler alejado de las grandes urbes: “La gente no va a poder pagar los precios que exigen ciertas ciudades, por lo que buscará establecer su residencia cada vez más lejos”, añade el director de Estudios de Pisos.com. Un hecho, que a su vez, podría tener consecuencias en el mercado laboral, “forzando el teletrabajo o la búsqueda de un nuevo empleo que lo promueva”.

¿Comprar o alquilar?

Ante este contexto, con los tipos de interés al alza y los precios de los alquileres desorbitados, ¿interesa más comprar o alquilar? La tasadora UVE Valoraciones apunta que siempre que la cuota hipotecaria sea un 15 % inferior a la del alquiler, será más interesante alquilar.

No obstante, recuerda que “el principal obstáculo” para quien compra por vez primera es la necesidad de tener ahorrado el equivalente a un tercio del precio de compra de la vivienda para hacer frente a la entrada (el 20 %) y los impuestos y gastos asociados a la compra (entre el 11 % y el 12 % dependiendo de la zona). Por ello, aboga, existen “medidas alternativas a la regulación del alquiler basadas en facilitar la compra mediante avales del Estado que permitan una financiación superior al 80 % del precio de compra”.