Tope a las subidas del alquiler del 3% y más zonas tensionadas: las claves de la nueva ley de vivienda

• Se amplía la definición de gran tenedor a aquel propietario de cinco o más inmuebles, si así lo piden las comunidades
• Un nuevo índice sustituirá al IPC para actualizar los contratos de alquiler a partir de 2025

Tope al alquiler del 3% en 2024 o más zonas tensionadas: las claves de la ley de vivienda

El Gobierno ha desbloqueado finalmente, después de años de negociaciones, la ley de vivienda El nuevo texto, acordado con ERC y Bildu, se ha aprobado este jueves con amplia mayoría en el Congreso, con el apoyo de los socios de investidura -excepto el PNV- y el 'no' de PP, Vox y Ciudadanos. Entre otras medidas, establece un tope del 3% a las subidas del alquiler en 2024, amplía las consideradas como zonas tensionadas -donde se limitarán todos los alquileres- y reduce la cantidad de pisos que puede tener un propietario para considerarlo gran tenedor.

Repasamos las principales medidas y novedades de esta ley respecto al texto anterior, el que acordó el Gobierno en 2021.

Tope al alquiler del 3% en 2024 y eliminación del IPC como referencia

El 2024 las subidas del alquiler tendrán un tope del 3%, un punto más que el 2% en vigor para 2023. Pero para 2024 la nueva ley establece un cambio: ya no se tendrá en cuenta el IPC como índice de referencia para la actualización anual de la renta de los contratos de alquiler, como venía ocurriendo habitualmente.

De 2025 en adelante, "se creará un nuevo índice más estable e inferior a la evolución del IPC". Este "ha demostrado ser un índice que puede generar en pocos meses fluctuaciones enormes con aumentos disparatados que encarecen sin límite las rentas de alquiler", según el acuerdo de Bildu y ERC. Será el INE quien se encargue de definir este nuevo índice, y tendrá que hacerlo antes del 31 de diciembre de 2024, según informa el Gobierno.

El pasado diciembre el PSOE llegó a un preacuerdo con Unidas Podemos, ERC y EH Bildu para que la ley estableciera un tope del 3 % en las renovaciones anuales de los contratos. Sin embargo, el Ministerio de Asuntos Económicos sorprendió en la última reunión con la propuesta del 3% el primer año y que después el límite lo determinara un índice de precios por elaborar, algo que fue rechazado por las otras formaciones.

Regulación de todos los alquileres en zonas tensionadas

Se regularán todos los alquileres en las llamadas zonas de mercado tensionadas -donde más suben estas rentas-, ya sean propiedad de grandes o pequeños propietarios y tanto para contratos de inmuebles que ya estuvieran en el mercado de alquiler como para nuevos contratos.

Los topes se establecerán, dependiendo de la modalidad de contrato y propiedad, mediante la indexación a la renta anterior en vigor para los pequeños propietarios y mediante la aplicación de un nuevo índice de contención de precios para los grandes tenedores.

En el texto anterior, el tope se imponía para grandes tenedores, mientras que los pequeños propietarios tendrían incentivos fiscales a cambio de congelar el precio de la vivienda.

Se amplían las zonas tensionadas

Se amplían los criterios para que las comunidades autónomas puedan declarar zonas tensionadas. Podrán hacerlo si la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler más los gastos y suministros básicos supera el 30% de la renta media de los hogares, o si el precio de compra o alquiler de la vivienda ha aumentado al menos tres puntos por encima del IPC en los cinco años anteriores. Con la propuesta anterior, se tenían que cumplir las dos condiciones, lo que limitaba el número de posibles zonas de este tipo.

Se podrá aplicar los límites del índice de referencia de precios a las nuevas viviendas que no hayan estado alquiladas en los últimos cinco años, si así se establece en la declaración de zona tensionada.

Se reduce la cantidad de propiedades para ser considerado gran tenedor

Se considerará gran tenedor a aquel propietario de cinco o más inmuebles, y no diez, como en el proyecto anterior, si así lo piden y justifican las comunidades. Se les aplicarán las medidas y especificidades concretas para este tipo de propietarios. También se amplía la definición a personas físicas, y no solo jurídicas.

Protección frente a los desahucios

Se prohíben los desahucios sin fecha y hora predeterminada, demanda de los movimientos por la vivienda para eliminar la incertidumbre de los arrendadores. Para evitar los desahucios, se aplicará además un sistema de arbitraje que propicie el acuerdo entre arrendador y arrendatario para familias vulnerables. De no haber acuerdo, se concede el tiempo necesario para que los servicios sociales puedan ofrecer soluciones habitacionales y se habilita al juez a establecer plazos superiores, según explica el Gobierno.

También se incluyen nuevas prórrogas en los procedimientos de lanzamiento, que aplazarán los procesos más de dos años, y se estipula el acceso obligatorio a los procedimientos de solución extrajudiciales para las personas vulnerable.

Prórroga de un año del contrato en casos de vulnerabilidad

Se establece una prórroga extraordinaria de un año por situaciones acreditadas de

vulnerabilidad social o económica en los contratos de alquiler.

Honorarios inmobiliarios a cargo del propietario

Los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato correrán siempre a cargo del propietario, a diferencia de lo que ocurre habitualmente en la actualidad.

Se prohíbe aumentar el alquiler por la vía de nuevos gastos

Se prohíbe aumentar las rentas de alquiler por la vía de nuevos gastos, que obligarían a los inquilinos a abonar gastos de comunidad, tasas de basura o cualquier otro gasto no atribuible al inquilino que no estuvieran acordadas previamente.

Más vivienda protegida

Los porcentajes de reserva de suelo para vivienda protegida aumentan del 30 al 40% en el suelo urbanizable (actuaciones de nueva urbanización) y del 10 al 20% en suelo urbano no consolidado (actuaciones de reforma o renovación de la urbanización).