De pisos sin ascensor a chalés con piscina: cómo la renta determina el tipo de vivienda y barrio en cada municipio

• El mercado de la vivienda es un factor de segregación social y desigualdad urbana en las ciudades
• DatosRTVE analiza sus características en capitales y municipios de más de 50.000 habitantes a partir del INE

Las casas sin ascensor ni garaje y con pocas zonas verdes abundan en barrios de rentas bajas

Álvaro deja su pequeña furgoneta frigorífica en doble fila y carga tres cajas verdes en la carretilla dispuesto a subir por la escalera la compra del supermercado que una familia ha hecho por internet. "Aquí todos los pisos viejos no tienen ascensor", explica el repartidor mientras se aleja. Esta jornada le ha tocado trabajar en el centro de San Sebastián de los Reyes, una localidad madrileña de unos 91.000 habitantes con una renta media de las más altas de España, pero también con una importante brecha de ingresos. Una desigualdad económica que influye directamente en la calidad de las casas y su entorno, según el análisis de los 151 municipios de más de 50.000 habitantes y capitales de provincia elaborado por DatosRTVE a partir de la Encuesta de Características Esenciales de la Población y las Viviendas 2021 del INE.

A tan solo 100 metros de allí, en la calle Hermenegildo Izquierdo, en un bloque de tres pisos de ladrillo caravista sin garaje ni ascensor de los años 60, vive José María. "No hay hueco para poner el ascensor sin ocupar la vía pública. Ya lo han mirado y no se puede", señala este hombre que viene de comprar el pan. En esta estrecha vía en cuesta de aceras minúsculas, desde la que llegan a verse las torres de Chamartín de la capital, se alternan edificios como el de José María con casas bajas. El mismo esquema se repite en la paralela Barrilleros, donde se venden algunos de los pisos más baratos de la ciudad por menos de 150.000 euros.

Calle Hermenegildo Izquierdo, uno de los alcaldes de la ciudad A. M. P.

Pequeño parque en el centro de San Sebastián de los Reyes A. M. P.

Apenas hay zonas verdes. Un pequeño parque de unos 450 metros cuadrados con zona infantil intenta esponjar el entramado de calles con subidas y bajadas continuas que en su día impidió hacer garajes bajo rasante y donde la renta mediana por hogar es de tan solo 12.950 euros al año, la más baja de toda la localidad, según el Atlas de Distribución de Renta de los Hogares del INE. A algo más de 5 kilómetros al noroeste se encuentra la zona residencial de Fuente del Fresno, también de San Sebastián de los Reyes, con una renta mediana de 35.350 euros -2,7 veces más-. Una zona verde en sí misma con viviendas unifamiliares de entre uno y dos millones de euros y 2.000 metros cuadrados de parcela media.

La profesora de Sociología Urbana de la Universidad Complutense de Madrid y coordinadora del Máster 4Cities, Marta Domínguez Pérez, explica que el mercado de la vivienda "segrega" a la población "promoviendo que las rentas altas estén en los espacios mejores ambientalmente, equipados, bien comunicados, con viviendas adecuadas; y las rentas bajas, en espacios más degradados, peor comunicados y con peor calidad medioambiental".

San Sebastián de los Reyes es, de hecho, una de las ciudades de España donde más brecha por renta existe para muchas de las variables con más relación con los ingresos, como tener ascensor. De media, el 59% de las viviendas de la localidad tiene elevador, pero solo lo tiene el 31% de los hogares de menor renta (aquellos con ingresos menores de 1.000 euros mensuales), frente al 73% de los que ganan entre 2.000 y 3.000 euros. [Ver metodología]

El diagrama de cajas permite ver si tener ascensor varía con la renta, aunque en el reportaje se aplicará este tipo de gráfico a otras muchas variables.

El tamaño del punto es proporcional al total de viviendas del municipio, mientras que su posición varía en función del porcentaje que tiene ascensor. En Madrid, por ejemplo, el 76% de sus 1,3 millones de viviendas lo tiene.

El gráfico pinta también el porcentaje de casas con ascensor de los hogares que más y menos ingresan, por encima de 3.000 euros netos al mes y por debajo de 1.000, respectivamente.

En total, se analizan los datos de cinco tramos de renta además del total.

Las cajas marcan el intervalo en el que se sitúa el 50% de los municipios para cada nivel analizado.

La raya muestra la mediana de cada tramo y ofrece la referencia para comparar las variaciones por ingresos. A menor renta, menos viviendas con ascensor.

Los municipios que quedan fuera de las líneas presentan valores atípicos.

El buscador permite ver las diferencias por renta en cada localidad, como en Barcelona.

En Vitoria-Gasteiz, la ciudad con mayor porcentaje de viviendas con ascensor -un 90%-, sin embargo, la brecha es mucho menor. Entre los hogares de la capital vasca con menos ingresos, la presencia de elevadores es del 85%. Una cifra solo superada en este tramo de renta, por Benidorm, una ciudad caracterizada por su altura.

La accesibilidad -que no equivale solo a que haya ascensor, sino a que la vivienda sea accesible desde la propia entrada de la calle con la ausencia de escalones en el portal, por ejemplo- o la presencia de garajes en el edificio también están muy relacionadas con el nivel de renta como puede observarse en los siguientes gráficos. San Sebastián de los Reyes es, de hecho, la ciudad con más brecha por renta en cuanto al aparcamiento. Apenas un tercio de los hogares más pobres cuenta con garaje frente al 83% de los más ricos.

A pocos metros de la zona con menos ingresos, el gerente de la inmobiliaria Gersol, José García Martín, señala que los pisos de la zona centro de esta localidad madrileña son "viviendas envejecidas" -algunas con más de 50 años de antigüedad- "con un precio de mercado que ronda los 145.000-150.000 euros para una vivienda de tres dormitorios y un baño de entre 67 o 72 metros cuadrados [construidos] sin reformar. Sin ascensor ni garaje. La misma reformada valdría entre 180.000 y 185.000 euros".

El 25% de las viviendas principales en España tiene entre 76 y 90 metros cuadrados útiles, según Instituto Nacional de Estadística (INE). Es la tipología más común en todos los niveles de renta a nivel nacional. Las diferencias se aprecian en los extremos. El 19% de los pisos de familias con menores ingresos está por debajo de los 60 metros frente al 5% de las viviendas de los hogares más ricos. En el caso de las viviendas más grandes ocurre al revés.

El municipio con mayor porcentaje de vivienda pequeña en España es L’Hospitalet de Llobregat, en Barcelona, con un 38% por debajo de los 60 metros cuadrados útiles. Incluso entre la gente con más recursos en el municipio esta tipología representa el 19%. En cambio, Boadilla del Monte y Pozuelo de Alarcón, en Madrid, son las localidades con mayor porcentaje de vivienda por encima de los 150 metros.

El catedrático de Arquitectura y Urbanismo de la Universidad Politécnica de Madrid y autor de los Catálogos de Barrios Vulnerables que cada diez años se elaboran a partir de los Censos de Población y Vivienda, Agustín Hernández Aja, explica que la elección de vivienda viene determinada por la "renta", ya que uno no solo elige la casa que puede comprar, sino que elige la zona en función de lo que cree que puede permitirse en el día a día, y por la "condición vital del momento": si se tienen hijos o no, si se es mayor, etc. "Existe una tercera dimensión" -añade este experto- "y es que la gente compra pensando en por cuánto va a poder vender" en un futuro la casa.

La zona centro de San Sebastián de los Reyes fue incluida por primera vez como área estadística vulnerable en el catálogo elaborado con el censo de 2011, un "análisis epidemiológico nacional" que se elabora, según este arquitecto, para que luego las entidades locales puedan intervenir sobre estas zonas más degradadas. Además, de las viviendas, se tienen en cuenta la tasa de paro o el nivel de estudios.

El centro de San Sebastián de los Reyes fue definido como área vulnerable con el censo anterior A. M. P.

"Lo que estamos haciendo a través de las intervenciones urbanísticas es reducir la tendencia a la segregación que tiene el espacio público y la ciudad y reducir las diferencias en cuanto a calidad de vida", señala Hernández Aja, quien añade que mejorar la accesibilidad de las viviendas con la instalación de ascensores, por ejemplo, es "fundamental".

Expulsados del centro por falta de ascensor

Sin embargo, no siempre se puede. Carlos y Manoli tuvieron que abandonar el centro de San Sebastián de los Reyes hace casi 12 años por la esclerosis múltiple de él. Vivían de alquiler en un 3º sin ascensor de un edificio sin posibilidad de instalarlo, que cambiaron por un bajo adaptado en propiedad - "aún del banco", puntualizan- en el barrio de Tempranales. Un desarrollo nuevo al noroeste de la ciudad de avenidas ajardinadas inmensas donde se suceden los chalés adosados junto a edificios coronados con áticos de amplias terrazas, placas solares en los tejados y piscina en la urbanización.

La renta mediana de esta zona -donde las grúas aún levantan edificios nuevos- es de 29.050 euros anuales, aunque los ingresos de Carlos y Manoli no son tan altos. Lograron el bajo por mediación del Ayuntamiento y durante su construcción tuvieron que pagar el alquiler y la cuota de la casa nueva. "Nos ha costado mucho conseguirlo", recuerda Manoli mientras pasea al mediodía con su marido por la calle Bulevar Sierra de Albarracín, de más de sesenta metros de ancho y parques infantiles a cada dos pasos.

"Hemos ganado en calidad de vida, hay mucha zona verde, está muy bien", destaca Carlos, que tuvo que dejar su trabajo en una tienda de una cadena de ropa hace 20 años.

Viviendas y parque infantil del desarrollo de Tempranales, en San Sebastián de los Reyes A. M. P.

La expresión "calidad de vida" es, de hecho, la más pronunciada en este tipo de barrios, donde abuelos y abuelas empujan cada mañana las sillitas de sus nietos mientras sus hijos trabajan. Una de ellas es Concha, que vive unas calles más abajo, ya en Alcobendas. "Es una zona envidiable, con muy buena calidad de vida. Ojalá todo el mundo pudiera tener acceso a todo", reconoce. Pero lo más barato que se puede comprar ahora mismo en la zona es un adosado de 745.000 euros, según Idealista.com.

La escasez de zonas verdes: el problema con más brecha

La Encuesta del INE también pregunta por los problemas del entorno de las viviendas en función de los ingresos. Los ruidos y la falta de limpieza, de lo que se queja el 30% y 23% de los hogares, respectivamente, apenas presentan una brecha de renta a nivel nacional.

Sin embargo, el tercer problema más mencionado, la escasez de zonas verdes (21%) sí registra diferencia por ingresos: es un problema para el 24% de los hogares más humildes frente al 18% de los más ricos. La delincuencia -mencionada por el 17% de los hogares en general- también se percibe como un problema según los bolsillos. El 19% de las familias con menos ingresos se quejan de este problema frente al 13% de las que más tienen.

Más de la mitad de las familias de Arrecife (Lanzarote), Ceuta, Sanlúcar de Barrameda, Cádiz) y Telde (Gran Canaria) se quejan de la falta de parques, pero el municipio con más diferencia por renta es Torremolinos, en Málaga. San Sebastián de los Reyes es el cuarto municipio con más diferencia por ingresos.

En el caso de la contaminación y los malos olores, las ciudades con mayor porcentaje de hogares que se quejan de este problema son Tarragona y Huelva, sin apenas diferencias por renta, debido a la concentración de industrias químicas en su territorio. Sí hay diferencias más notables por ingresos en San Sebastián de los Reyes, que vuelve a colocarse como una de las ciudades donde el dinero marca más la diferencia.

Por su parte, el municipio cuya población se queja más de la suciedad es Sanlúcar de Barrameda. La señala como un problema del entorno el 64% de los hogares, aunque la brecha más acusada está en Parla y en San Sebastián de los Reyes, nuevamente. El que más se queja del ruido es, por su parte, es Barcelona capital (un 54%) mientras que la delincuencia es un problema para el 51% de los hogares de Santa Coloma de Gramanet, donde se percibe como una preocupación por todas las clases sociales.

Muros altos y alarmas en las zonas más ricas

En San Sebastián de los Reyes, la delincuencia es mencionada como problema por el 27% de los hogares más humildes, pero solo por el 7% de los hogares con más recursos, como los que viven en Fuente del Fresno, una zona residencial alejada del núcleo urbano en plena naturaleza, donde pueden verse marquesinas con la exhortación "Tu seguridad es lo primero - Conecta tu alarma" y vehículos de seguridad privada con el logotipo serigrafiado de esta urbanización de los años 60.

Cártel sobre seguridad en la urbanización Fuente del Fresno, en San Sebastián de los Reyes A. M. P.

Las casas se suceden a lo largo de anchas calles que serpentean subiendo y bajando por un pequeño monte con grandes plataneros a ambos lados de la calzada entre la A-1 y el Parque Regional de la Cuenca Alta del Manzanares. Detrás de los muros se levantan chalés como el que aparece "vendido" en el escaparate de una inmobiliaria por 1,17 millones de euros: 9 habitaciones, 9 baños, 751 metros cuadrados de casa y una parcela de más de 3.200 metros. Las viviendas de esta zona pueden alcanzar los 2,6 millones y contar incluso con pistas de tenis privadas.

La vista satélite de Google Maps de la zona permite ver una masa verde salpicada de rectángulos de agua azul. Cuando comenzó a urbanizarse la zona, hace décadas, las casas no tenían piscina y las familias usaban una comunitaria, que ahora está abandonada. Hace tiempo que la Asociación de Propietarios decidió cerrarla porque, en un momento en el que todo el mundo tenía ya una en su jardín, no compensaba la inversión que había que hacer para mantenerla en funcionamiento, según explica su presidente, Luis Ramírez.

Piscina comunitaria abandonada de Fuente del Fresno A. M. P.

Las casas de Fuente del Fresno están rodeadas de altos muros A. M. P.

Este ingeniero de Telecomunicaciones ya jubilado explica que Fuente del Fresno "no es tanto una urbanización de lujo" entendido como el de La Moraleja, en la vecina Alcobendas, donde las casas pueden rondar fácilmente los 10 millones de euros, sino una zona con unos alrededores privilegiados. "El gran capital de la urbanización es el entorno, que es una maravilla, rodeado de parques naturales y muy tranquilo", explica a DatosRTVE Ramírez, que reconoce, no obstante, que para acceder a una zona como esta se necesita "una renta desahogada para soportar los gastos que suponen" estas viviendas.

Hay una primera generación de propietarios de los años 60 que están dando paso ahora a nuevos inquilinos, jóvenes profesionales con posiciones directivas o del mundo de los negocios que tienen suficientes ingresos para hacer frente al desembolso inicial de una casa en la zona, según Ramírez.

Antonio lleva 10 años en Fuente del Fresno, explica mientras se toma una cerveza en la terraza del bar Aruma, el único que hay en la urbanización, situado en una pequeña zona comercial donde se encuentra la oficina de Correos y una pequeña carnicería que hace las veces de colmado junto a las pistas de pádel. "Tenía una parcela y siempre tuve la ilusión de tener una casa independiente, así que cuando pude la hice", explica. "Aquí nos hemos acostumbrado a lo que hay", añade para referirse a que es una zona sin apenas servicios. "Hay que hacer la compra fuera".

El urbanista Agustín Hernández Aja señala que "el factor renta es tan diferenciador que te permite colocarte allí donde quieres y, aparte de eso, consumir complementariamente fuera de ese espacio lo que necesitas", explica Hernández Aja.

Casas con más comodidades y mejor equipadas

Por el bar, aparte de los vecinos, pasa personal de seguridad privada, una pareja de policías locales de San Sebastián de los Reyes y varios grupos de operarios que llevan a cabo reformas en las casas y paran para comer mientras hablan de la instalación de una nueva cocina o de la demanda de refrigeración. En el equipamiento de las casas, precisamente, también se aprecian diferencias por renta. La lavadora es un electrodoméstico prácticamente universal en España, pero no así el lavavajillas o la secadora. Tener vitrocerámica o inducción en lugar de gas, calefacción o aire acondicionado también es muy sensible a la renta.

En cuanto al entorno y los servicios, Ramírez señala que a Fuente del Fresno le falta mejorar en transporte público, en el acceso a la Atención Primaria y en algo más difícil de solucionar: el ruido de los aviones que van a Barajas y que sobrevuelan la zona.

La vivienda y el entorno acaban afectando a la calidad de vida y al bienestar, según señala la socióloga Marta Domínguez Pérez: "La pandemia nos lo ha demostrado. Quedarnos congelados en nuestra vivienda y nuestro barrio ha permitido comprobar que no vivimos de igual manera". Para acortar la desigualdad urbana, explica, son necesarias políticas para mejorar las viviendas en sí, pero también políticas de empleo, de entornos comerciales y de infraestructuras. "El riesgo de no intentar mejorar las viviendas es la segregación, el miedo al otro, el alejamiento", advierte.

Sobre esta información

Esta información está elaborada a partir de la Encuesta de Características Esenciales de la Población y las Viviendas 2021, que completa al Censo de Viviendas que se elabora cada diez años. Se han descargado los datos por niveles de renta de los 151 municipios de España que o bien son capitales de provincia o tienen más de 50.000 habitantes.

Se han seleccionado más de una veintena de variables donde se ha detectado variación en función de la renta como pueden ser el ascensor, la accesibilidad, el garaje, el tamaño del piso, los problemas del entorno (falta de zonas verdes, ruido, limpieza, contaminación o delincuencia), el equipamiento de las viviendas (electrodomésticos, calefacción, aire acondicionado) o la cercanía de los servicios (colegios, hospitales, etcétera) aunque en este caso las diferencias en función de la renta son pequeñas. En este caso el tamaño del municipio influye más.

Para cada variable se ha calculado la desviación típica de cada municipio para ver en cuáles de ellos la renta marca mayores diferencias en cuanto a las características de los pisos y su entorno. Para elegir San Sebastián de los Reyes como ejemplo se ha calculado qué municipios aparecían con más frecuencia entre los 25 con más brecha por renta para cada variable. Solo Melilla aparecía una vez más que la ciudad madrileña, que finalmente ha sido elegida por el equipo de DatosRTVE por ser una de las ciudades con mayor renta media de España y tener una importante brecha tanto en ascensores, garajes y zonas verdes.

Las zonas se han elegido consultando el Atlas de Distribución de Renta de los Hogares del INE con datos de ingresos por hogar de 2020, el año más reciente.