El Banco de España avisa de los posibles efectos "adversos" al controlar los precios de la vivienda

• Podría reducir el número y la calidad de los inmuebles disponibles en el mercado
• No obstante, en su Informe Anual de 2022, la entidad defiende las medidas para impulsar el alquiler social

La sede del Banco de España en Madrid.

El Banco de España respalda la futura Ley por el Derecho a la Vivienda y su "énfasis en el necesario incremento de la oferta de vivienda en alquiler", aunque cuestiona algunas medidas, como el control de rentas, que "podría generar efectos indeseados a medio plazo".

Además, el director general de Economía y Estadística de la entidad, Ángel Gavilán, advierte de que las medidas coyunturales, como los créditos ICO para las hipotecas, no son "una fórmula milagrosa para resolver los desajustes de acceso a la vivienda", ya que se trata de un problema "estructural".

"Es un problema que tiene muchas aristas. No hay ninguna solución que lo resuelva de manera inmediata", ha comentado Gavilán, que también ha explicado que la tendencia de vivienda en propiedad en España ha caído mucho en los últimos años, sobre todo entre los jóvenes, y esto ha provocado "un aumento de la desigualdad", como consta en el Informe Anual de 2022 del Banco de España.

En ese documento, la entidad recuerda que "existe evidencia de que un elevado porcentaje de vivienda en propiedad tiende a reducir la desigualdad de la riqueza", algo que ocurría en el pasado en España, ya que la tenencia de activos reales -especialmente, de la vivienda principal- era más generalizada que en otras economías europeas.

Sin embargo, desde 2014 se ha observado un cambio en esa tendencia, como consecuencia de la "acusada reducción del porcentaje de hogares propietarios de vivienda", sobre todo entre los jóvenes.

Más desigualdad por la menor posesión de viviendas

Entre 2011 y 2021, el número de hogares españoles cuya residencia habitual no es una vivienda en propiedad se incrementó en 4,2 puntos, hasta el 24,2%. A pesar de esta subida, la cifra sigue por debajo del 34,2% de la zona euro, tal y como indica el Banco de España en su informe.

Este repunte en la demanda de alquileres también se ha reflejado en los precios que, si se comparan con las rentas de trabajo, han incrementado la proporción de población en riesgo de exclusión social y de hogares con capacidad de gasto restringida en otros bienes y servicios.

De esta manera, como indica en el texto la entidad, en 2021 un 48,9% de los hogares españoles que residían en viviendas en alquiler estaban en riesgo de pobreza o exclusión social, el porcentaje más alto de la Unión Europea (UE). Por otro lado, el 40,9% dedicaba más del 40% de su renta disponible a la vivienda, frente al 21,2% del promedio de la UE.

"El aumento de la demanda de alquiler entre los colectivos con menor renta está relacionado con la situación del mercado laboral y los criterios de concesión de crédito hipotecario. La residencia en viviendas de alquiler es relativamente mayor en los trabajadores asalariados sin contratos a tiempo completo y entre los desempleados", añade el texto.

El Banco de España también cita la tendencia alcista de las rentas del alquiler tras la pandemia. Aunque se registraron caídas del 3,5% al 4% entre 2020 y 2021, estas se revirtieron en 2022, con repuntes de entre el 7% y el 7,5%.

Efectos "adversos" de la Ley de Vivienda

Asimismo, el informe alerta de que "el reciente dinamismo de los precios del alquiler se produce en un contexto de oferta restringida por el limitado aumento de la provisión pública de alquiler social y la aparición de usos alternativos de la vivienda residencial". Según las estimaciones del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, el parque de vivienda de alquiler social de titularidad pública abarca alrededor de 290.000 inmuebles, en las que residirían el 1,6% de los hogares.

Según el Banco de España, las causas del incremento de las rentas están en el alza de las viviendas turísticas -que suponen un 1,2% del parque total- y también en la aparición de nuevas formas de arrendamiento por períodos inferiores a un año en mercados en los que existe una elevada demanda de vivienda residencial.

En este contexto, la entidad señala que la futura Ley de Vivienda apunta al aumento de la oferta de vivienda, pero que tiene medidas que podrían generar "efectos adversos" a largo plazo, como la reducción del número y de la calidad de las viviendas disponibles en el mercado, a los cambios en la composición de la oferta e incrementos de precios en segmentos no regulados.

"La literatura económica ha señalado que, si bien los controles de precios muestran capacidad para reducir los precios del alquiler a corto plazo en las zonas reguladas, esta política puede generar efectos adversos sobre la oferta de alquiler, así como segmentación en el mercado inmobiliario", recalca el documento.

"Apoyo decidido" a la oferta privada de alquiler

El Banco de España también apuesta por un "apoyo decidido de la oferta privada de alquiler" ante "la considerable pagnitud del desequilibrio actual entre la oferta y la demanda". De esta forma, defiende que se mitigarían las dinámicas alcistas en los precios del alquiler que se observan en las áreas tensionadas.

Para ello, se recomienda evitar medidas que distorsionen de manera asimétrica las señales de precios, reforzar la seguridad jurídica efectiva de los propietarios de vivienda en régimen de alquiler, y reducir la incertidumbre regulatoria en este mercado. La entidad tampoco descarta medidas fiscales y regulatorias para incrementar la oferta de alquiler residencial por parte del sector privado profesionalizado. Por tanto, el Banco de España insiste en evaluar "con rigor" la futura norma para evaluar su alcance.