Todo lo que siempre has querido saber sobre los cadáveres inmobiliarios y no sabías a quién preguntar

• Son proyectos arquitectónicos y desarrollos urbanísticos inacabados, infrautilizados o vacíos
• 'Cadáveres de hormigón', un proyecto transmedia para navegar en 3D por el interior de estos espacios
• Ya puedes ver el documental en RTVE Play

Los escombros se acumulan en la urbanizacion fantasma de Buniel (Burgos)

Podríamos llamar "cadáver inmobiliario" a todos esos proyectos arquitectónicos y desarrollos urbanísticos inacabados, infrautilizados o vacíos, desde macrourbanizaciones fantasma a edificios o infraestructuras a medio hacer, que nos dejó la burbuja inmobiliaria.

Erik Harley, creador del pormishuevismo (un movimiento artístico que combina el salseo inmobiliario y la corrupción urbanística) los define como "el típico mamotreto que te encuentras en la salida de una carretera, en mitad de ninguna parte, que nunca llegó a terminarse. En algunos se han invertido muchísimos millones de dinero público, otros son ilegales". Según este licenciado en Bellas Artes y experto en estudios urbanos son "errores constructivos garrafales".

La mole del hotel sobre la playa del Algarrobico. RTVE

¿Dónde encontrar restos del boom urbanístico?

No hay ningún censo oficial ni de cuántos, ni de dónde están localizados los cadáveres inmobiliarios, aunque casi todos seríamos capaces de reconocer y localizar alguno de los que salpican nuestra geografía. Para documentar todos estos desarrollos urbanísticos que murieron antes de tiempo, en 2010 se puso en marcha una base de datos post burbuja.

“No hay ningún censo oficial ni de cuántos, ni de dónde están localizados los cadáveres inmobiliarios“

Un proyecto colectivo e interdisciplinar en el que participaron arquitectos, ingenieros, urbanistas, investigadores, artistas o activistas medioambientales. Grupos como Basurama, Nación Rotonda o Ecologistas en acción lograron acreditar cientos de esos lugares. La arquitecta Julia Schulz -Dornburg reunió parte de esa investigación en el libro Ruinas Modernas. Una topografía de lucro. Un inventario fotográfico de algunas de las huellas que ha dejado en el territorio la construcción especulativa tras el estallido de la burbuja inmobiliaria.

¿Un cadáver inmobiliario nace o se hace?

Lo que diferencia estas ruinas modernas de las ruinas antiguas es que nunca se llegaron a usar, nunca sirvieron para nada, ni tuvieron utilidad alguna. Lo explica Ramón López de Lucio, arquitecto, urbanista y catedrático de Planeamiento urbanístico: "Un castillo medieval, aunque hoy lo veamos medio derruido, ha tenido un periodo de vida largo, ha servido para sus fines durante todo ese tiempo, sin embargo, esos edificios públicos abandonados, a veces urbanizaciones enteras u hoteles a medio construir, nunca han llegado a tener un cometido. Son sólo exponentes de un fracaso, no han tenido vida en muchos casos porque no eran necesarios".

Panorámica de las ruinas de Buniel (Burgos). RTVE / PELAYO PRIETO

De aquella burbuja, estas ruinas

Desde finales de los 90 del siglo XX, España vivió un boom inmobiliario. Algunos expertos creen que la ley del suelo de 1989, que declaraba cualquier terreno urbanizable, pudo contribuir a inflar la burbuja. La idea era liberalizar el mercado: si había más suelo para construir, el precio de los terrenos bajaría y por la tanto también el precio de la vivienda. Además, la competencia sobre el territorio pasó a manos de las comunidades autónomas y de los ayuntamientos. Todas las facilidades que daban los bancos y las cajas para endeudarse, lo que se llamó "barra libre del crédito", impulsó una falsa demanda: ya no se compraban viviendas por necesidad, sino para especular. Eran los tiempos en los que se construían en España 800 mil viviendas al año, más que en Francia y Alemania juntas.

Esqueletos de hormigón en Buniel (Burgos). RTVE / ISABEL TERÁN

La burbuja inmobiliaria explotó en 2008. En julio, la inmobiliaria Martinsa–Fadesa presentó la mayor suspensión de pagos de nuestra historia: 7 mil millones de euros. La promotora tenía entonces 25 mil casas proyectadas en todo el país. En Buniel, un pueblo a 15 kilómetros de Burgos, todavía persisten las huellas de aquella quiebra: la fallida Urbanización Soto del Real, planeada para 1600 familias. Un espacio convertido hoy en un gran cementerio. Una sucesión de esqueletos de hormigón banalizados convertidos en una escombrera donde campan a sus anchas los conejos.

¿Por qué murieron antes de tiempo?

Cada cadáver es un mundo y tiene sus peculiaridades. Unos están vinculados a las administraciones públicas, otros a la iniciativa privada, pero todos tienen en común que se levantaron sin que hubiera una necesidad real de ellos, sin planificar las consecuencias de su construcción, ni su utilidad, a veces por pura voracidad especulativa.

“Hubo un tiempo en el que parecía que todo valía“

Para la arquitecta y urbanista Verónica Sánchez del colectivo N’Undo, "hemos caído en un urbanismo extensivo, ineficiente e insostenible. Hubo un tiempo en el que parecía que todo valía. No siempre se ha construido teniendo en cuenta las cuatro patas de la sostenibilidad: la económica, la ambiental, la cultural y la social. Durante años, dio la impresión de que en este país estaba todo permitido".

El efecto Guggenheim se contagia

En la primera década del siglo XXI recorrió el territorio una moda arquitectónica. Cada alcalde, cada presidente de comunidad autónoma soñaba con tener en su territorio un edificio emblemático: el efecto Guggenheim. El macroproyecto arquitectónico capaz de transformar una ciudad como Bilbao es una excepción, no se ha vuelto a repetir.

Para Ramón López de Lucio, se trata de operaciones de marketing: "Se llama a un arquitecto estrella, de primera o de segunda categoría, y se confía en que se pueda repetir el éxito del Guggenheim. Una época en la que se construyeron decenas o incluso centenares de polideportivos en sitos sin jóvenes, de aeropuertos sin aviones, museos sin contenido... como si por el hecho de hacer el contenedor o el edificio se produciría el milagro del contenido".

Iconos del ladrillazo

Son muchos y variados los proyectos fallidos. Hay ejemplos para todos los gustos: Meseta Ski, una pista de esquí seco, en Valladolid, la urbanización Residencial Campo de vuelo en Alhama de Murcia, pensada para que los pilotos aparcaran su avioneta en el jardín de su chalet o Bella Rojta en Pego (Alicante), dos mil viviendas y un campo de golf en medio de la montaña.

Los hay en mitad del campo y en las periferias, cerca de grandes ciudades, como la inconclusa Ciudad de la Justicia de Madrid donde sólo se ha levantado un edificio de los doce previstos; o cerca de ciudades pequeñas, como las Cúpulas de la Energía en Garray (Soria) diseñadas por el equipo de Tuñón y Mansilla, denunciadas por los ecologistas y que ahora la Junta de Castilla y León pretende concluir.

Las inacabadas Cúpulas de la Energía de Garray (Soria). RTVE / PELAYO PRIETO

También hay en el litoral o sobre la misma playa, como el Hotel Algarrobico en Carboneras (Almería) cuyas obras están paralizadas por la justicia desde 2006 y sobre el que pesan 13 sentencias. Un hotel considerado ilegal e ilegalizable.

¿Hay futuro para los esqueletos de hormigón?

No hay una solución general y única para los cadáveres. El remedio más drástico sería tirarlos y devolver el territorio a la situación anterior a su construcción. Ese debería ser el desenlace, dice Ramón López de Lucio para el Hotel Algarrobico porque invade la servidumbre marítimo terrestre al estar a menos de cien metros de la costa y por ocupar un espacio protegido, el Parque Natural Cabo de Gata-Nijar.

En su opinión, "el hotel es un símbolo de lo que nunca debería haberse hecho y como tal símbolo del desafuero desde el punto de vista de la credibilidad de las instituciones el derribo seria ejemplarizante y moralizante".

“El hotel es un símbolo de lo que nunca debería haberse hecho “

El colectivo N’undo preparó para el grupo ecologista Greenpeace un proyecto para desmantelar el Algarrobico elemento a elemento. Según Verónica Sánchez, con un coste de 7 millones y medio de euros permitiría reciclar y recuperar muchos de los materiales, incluido el hormigón. Incluso se podría restaurar la playa virgen sobre la que se ha levantado".

Las ruinas de Buniel (Burgos) vistas desde dentro de uno de los edificios CRISTINA HAYA

No sólo demoler, desmantelar, también se podrían revivir o tratar de dar otros usos. Tendrán posibilidades de resucitar aquellas promociones que estén bien situadas o bien comunicadas, porque aunque haya demanda de vivienda debería tenerse en cuenta el coste de proveer servicios como el agua o la recogida de basuras.

Estas urbanizaciones fantasma, vandalizadas y deterioradas por la intemperie y el pillaje se han convertido en problemas serios para los ayuntamientos en los que están ubicadas. El alcalde de Buniel (Burgos), Jesús Diez Monzón, sugiere convertir la urbanización fallida que hay en su municipio en escenario para rodajes sobre lugares apocalípticos o destruídos.

¿Ha pasado el peligro de generar más cadáveres?

Los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística dicen que en España hay 3,4 millones de viviendas vacías, lo que supone un 13,7 del total del parque de viviendas. El 58% de estos pisos vacíos están en municipios de menos de 50 mil habitantes.

En 2022, el valor de la construcción en el conjunto de nuestra economía es del 6,07 % muy lejos de aquel 12,13% que llegó a alcanzar en el 2006 en plena burbuja inmobiliaria. Entre el 2003 y el 2007, se construyeron 2,9 millones de viviendas nuevas. Según el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana aún hay casi medio millón de ellas sin vender.