Así se ha encarecido el acceso a la vivienda: las hipotecas suben 117 euros al mes de media en el último año

• La cuota hipotecaria media ascendía, al cierre del tercer trimestre, a 742,5 euros, un 18,6% más que un año antes
• Los hogares deben destinar casi el 39% de su renta a pagar la hipoteca, el nivel más elevado desde 2011

El pago de la hipoteca se ha disparado en el último año

A lo largo del último año, buena parte de los españoles han tenido que hacer frente a una carga cada vez más pesada para sufragar sus viviendas. Al calor de la acelerada subida de los tipos de interés impuesta por el Banco Central Europeo para tratar de embridar la inflación, la cuota hipotecaria ha supuesto, de media, 117 euros más cada mes, un incremento del 18,6% que eleva el coste de las hipotecas hasta su nivel más elevado desde los máximos alcanzados en la burbuja inmobiliaria, hace ya más de una década.

Y es que, según los datos de la Asociación Hipotecaria Española adelantados a RTVE, la cuota hipotecaria media ascendía al cierre del tercer trimestre a 742,5 euros. El incremento, en cualquier caso, se aprecia sobre todo en las hipotecas variables, que alcanzan los 766,52 euros mensuales, lo que representa una subida de casi el 22% en solo un año. El resultado es una relativa anomalía histórica: los préstamos variables, que tradicionalmente permitían una mensualidad inferior al promedio, ahora están por encima y resultan mucho más costosos que los referenciados a un tipo de interés fijo.

Es la consecuencia natural de la pronunciada subida, iniciada en la segunda mitad de 2022, de la tasa de interés del euro, que ha disparado el coste de los préstamos concedidos para la adquisición de vivienda: según los datos del Banco de España, desde agosto está por encima del 4%, su nivel más alto desde marzo de 2009, el pleno estallido de la burbuja inmobiliaria.

El efecto de esa subida, además, aún no se ha trasladado por completo a las hipotecas, a pesar de que los tipos de interés parecen haber tocado techo: el euríbor, la principal referencia del mercado hipotecario en España, registró en noviembre su segunda caída mensual en casi dos años y, tras rondar el 4,15% en septiembre y octubre, cerrará diciembre con otro notable descenso -su mayor caída mensual en más de una década-, por debajo del 3,7%. Pero eso no significa que no siga encareciendo los préstamos, porque quienes revisen estos meses su hipoteca todavía tienen que añadir alrededor de un punto porcentual al interés del año pasado.

Así lo reconoce el presidente de la Asociación Hipotecaria Española, Santos González, quien explica que, aunque la expectativa es que el tipo efectivo real de los préstamos hipotecarios baje en los próximos meses, "quedan todavía unos pocos meses de subida porque hay una parte de la cartera que todavía no está revalorizada".

En otras palabras, quienes estén negociando con el banco la concesión de una hipoteca para comprar una casa tienen el incentivo de esperar unos meses para intentar arañar algún punto porcentual al interés, porque todo apunta a una reducción - "en nueva contratación ya hemos visto en los últimos tiempos algunas ofertas importantes", desliza González-, mientras que quienes ya tengan su préstamo contratado, que hasta ahora pagaban menos, verán cómo su coste sigue aumentando durante un tiempo.

El esfuerzo financiero de las familias se dispara

En cualquier caso, para unos y para otros, el esfuerzo financiero de sufragar la vivienda, medido a través de la renta que se debe destinar para costearla, será significativamente mayor que hace un año. Según el Banco de España, en el tercer trimestre los hogares debían destinar el 38,9% de su renta disponible a pagar las cuotas de la vivienda, cinco puntos porcentuales más que un año antes, lo que representa la tasa más elevada desde 2011.

"Tanto el precio medio de la vivienda como el coste de la financiación hipotecaria han aumentado, encareciendo el producto residencial. Y el poder adquisitivo de los hogares se ha visto erosionado por la inflación, lo que ha reducido la renta disponible. Ambos efectos hacen que el acceso a la vivienda sea más difícil", subraya la directora del Servicio de Estudios de Tinsa, Cristina Arias.

Con una perspectiva más amplia, si el esfuerzo financiero se mide en años de renta bruta necesarios para costear una vivienda, hay una ligera reducción respecto al año pasado, un extremo que Arias achaca a factores como la resistencia del empleo o "la moderación de la inflación, que ha ido restableciendo el poder adquisitivo de los hogares". Sin embargo, la tendencia en 2023 ha sido hacia un incremento de las dificultades para acceder a una vivienda.

"La subida de los tipos ha encarecido la financiación y ha generado un endurecimiento de los criterios de concesión de préstamos y un incremento de las solicitudes de crédito denegadas", señala Arias. Y González advierte de que amplias capas de la población seguirán sin poder acceder a una casa: "Hay muchísima gente que tiene necesidad de comprar vivienda, con una diversidad salarial enorme y en mercados muy distintos. Y habrá gente que, incluso con una bajada de los tipos de interés, se encontrarán todavía fuera del mercado, sobre todo los jóvenes, por renta, por tener un mercado laboral más inestable, por falta de capacidad de ahorro".

Es un problema muy acusado en los mercados más saturados y, por tanto, más caros, como Madrid, Barcelona o las islas Baleares, pero que se extiende por toda España. De hecho, Tinsa hace una estimación de las cuotas hipotecarias medias por provincias y, al cierre del tercer trimestre, tan solo en una, La Rioja, el esfuerzo financiero se había reducido respecto a un año antes.

Así las cosas, el sector es consciente de que el año se va a cerrar con caídas muy considerables en la concesión de hipotecas: hasta octubre, se habían suscrito casi 324.000 préstamos, unas 70.000 menos que en octubre del año pasado, que acabó con un total de 464.000 hipotecas. "No es nada preocupante", asegura Santos González, "la subida de los tipos de interés ha dejado un montón de expectativas de contratación fuera y las caídas del 20% van a ser normales, pero ya las recuperaremos. Lo que no se haya vendido este año, el año que viene seguro que se venderá". Sería una buena noticia, una señal de que el precio de las hipotecas ha bajado y ha aliviado la carga de las familias.