Caída en la compraventa, moderación en los precios y tipos de interés a la baja: así será la vivienda en 2024

• Las operaciones seguirán cayendo aunque a menor ritmo, sostenidas por las compras al contado
• El alquiler será la solución habitacional elegida por la mayoría de las familias pese a la falta de oferta

El acceso a la vivienda seguirá siendo uno de los objetivos en 2024

El precio de la vivienda dará un respiro en 2024. Aunque será leve, sostienen los expertos consultados por RTVE.es, podría ser la primera vez en más de dos años que anote un descenso, al menos en algunas capitales del país, después de crecer de forma ininterrumpida desde el segundo trimestre de 2021. Lo que es seguro es que se moderará y podría retornar al nivel de partida en los próximos meses.

Pese a ello, el esfuerzo financiero de las familias para sufragar la vivienda será significativamente mayor, principalmente por el aumento de la inflación y, a su vez, de los tipos de interés para frenarla. Esto hará que el mercado de la compraventa y el hipotecario sigan a la baja en 2024, al menos hasta que los tipos de interés comiencen a descender, lo que se espera para la segunda mitad del año.

Pero, ¿cuánto bajarán los precios?, ¿qué pasará con la compraventa?, ¿me interesa estar de alquiler? Hacemos un repaso por las principales claves de la vivienda para este año:

Compraventa: menos operaciones y cambio de perfil de comprador

La compraventa de vivienda acumula nueve meses a la baja, los cuatro últimos a tasas de dos dígitos, y se espera que finalice el año 2023 en el entorno de las 580.000 operaciones, según los datos de Pisos.com. Se trata de una cifra un 10% inferior a la del ejercicio anterior, cuando el mercado tocó techo y alcanzó cotas no vistas en 15 años, coincidiendo con la burbuja inmobiliaria.

De esta forma, en el primer trimestre de 2024 seguirá ese “escenario de moderación”, sostiene su director de Estudios, Ferran Font, que progresivamente se irá recuperando a medida que avance el año para dejar la caída en el 4% con cerca de 550.000 operaciones. “No se trata de una gran caída, sino que vamos a cifras más asumibles, tanto desde el punto de vista de transacciones como de la demanda existente”, añade.

Y es que las operaciones no han caído tanto como se esperaba pues el espacio al que se ha visto obligado a abandonar el comprador tradicional por el alza de tipos ha sido aprovechado por un perfil más específico conformado por “ciudadanos solventes de nivel socioeconómico alto”, sostiene la directora de Estudios de Fotocasa, María Matos. Un perfil, recalca, “menos vulnerable al cambio monetario europeo por necesitar menos financiación bancaria y contar con un poder adquisitivo mayor”.

De hecho, desde Fotocasa Research ya han detectado un incremento de cinco puntos porcentuales del comprador que no solicita hipoteca y que se sirve de ayuda familiar o ahorros.

Precios: moderación en el mercado de segunda mano

La demanda, por tanto, sigue siendo elevada y el esperado descenso de los precios no termina de llegar. Al contrario, en el tercer trimestre -último dato disponible- el coste de la vivienda libre subió un 4,5% interanual impulsado, sobre todo, por la obra nueva, que se encareció un 11% y anotó su mayor crecimiento en 16 años.

El principal motivo es el endurecimiento de los préstamos financieros, “al aumentar el riesgo de la parte promotora y ralentizar su producción”, asegura Matos, a lo que se suman “la falta de suelo, la lentitud en la burocracia, la subida de alrededor del 25% en los costes de construcción, y la falta de mano de obra, que hacen muy difícil la ampliación del parque de vivienda”. Por todo ello, cree que la vivienda de obra nueva seguirá subiendo en 2024, “teniendo en cuenta que el stock está bajo mínimos”.

La esperanza para esa ansiada baja de precios podría estar en la vivienda de segunda mano. Y es que su coste “ya presenta indicios de templanza”, según Fotocasa, al registrar un aumento interanual del 6,2% en noviembre, esto es, el incremento más moderado del año.

“Durante el primer trimestre de 2024 también continuarán las subidas del precio, aunque de forma más comedida (...) Hay que tener en cuenta que el mercado es muy heterogéneo, pero a partir de ese momento podríamos comenzar a ver fluctuaciones a la baja en algunas comunidades con menor demanda y menos atracción turística, debido a la comparativa interanual de altas variaciones presentadas en 2023”, añade la experta.

Eso sí, advierte de que no serán bajadas de precio como tal, ya que, tras las subidas anómalas, “el precio simplemente estará retornando al lugar de partida”.

Hipotecas: continuarán a la baja

Con todo, la firma de hipotecas seguirá retrocediendo en 2024, aunque a menor ritmo, coincidiendo con la mejora de las condiciones de financiación.

Según las previsiones de Pisos.com, el año 2023 finalizará con unas 380.000 rúbricas, esto es, un 18% menos que el ejercicio anterior. Una cifra que seguirá reduciéndose hasta cerrar el año en el entorno de las 330.000, un 11% menos. “En 2022 se produjo un cambio de paradigma de tipos de interés: pasaron a positivo y esto ha tenido un efecto importante en el sector inmobiliario. De hecho, la caída en la firma de hipotecas duplica a la de operaciones de compraventa, por lo que entendemos que es el factor principal”, explica Font.

¿Y cómo quedarán las hipotecas? Desde Pisos.com auguran que seguirán ganando terreno las mixtas. De hecho, esta tendencia, junto al paquete de ayudas acordado entre el Gobierno y la banca que elimina las comisiones sobre subrogaciones, podrían impulsar las operaciones para cambiar la hipoteca de entidad financiera.

Las Mañanas de RNE con Íñigo Alfonso - Así funcionan las hipotecas mixtas - Escuchar ahora

Tipos de interés: caídas en la segunda mitad del año

Eso sí, los que vayan a hipotecarse en 2024 encontrarán tipos de interés más estables. En su última reunión, el Banco Central Europeo (BCE) decidió por segunda vez mantener los tipos de interés en el 4,5%, después de que la inflación en la eurozona tocase mínimos en noviembre. Y los mercados ya apuntan a que las primeras bajadas se darán en la segunda mitad del año.

Y esto ya se nota en el euríbor a 12 meses, el principal índice hipotecario en España, que en la recta final de 2023 ha cambiado su tendencia: anotó su primer descenso en noviembre, hasta el 4,022%, y ha registrado en diciembre la mayor caída mensual desde febrero de 2009, hasta el 3,679%.

Cabe recordar que en apenas un año y medio, el euríbor pasó de tasas negativas en marzo de 2022 a alcanzar el 4,16% en octubre de 2023, una cifra que no se veía desde la crisis financiera. De hecho, nunca antes este indicador había registrado una subida tan rápida como la iniciada en los últimos años.

No obstante, desde el supervisor no dan nada por hecho. Y es que la incertidumbre sobre el contexto internacional, donde a los efectos de la invasión rusa en Ucrania se suman ahora las consecuencias de la guerra en Gaza, podría volver a impactar de nuevo en los precios y en la confianza de hogares y empresas, lo que obliga al organismo que dirige Christine Lagarde a no bajar la guardia.

Alquiler: seguirá subiendo entre un 1% y un 7%

En lo que respecta al alquiler, las noticias son menos optimistas. Según la analista de Fotocasa, “atraviesa uno de sus momentos más complicados” debido a un “considerable desequilibrio entre demanda y oferta”. “Nunca el alquiler había tenido una oferta disponible tan reducida como ahora”, apunta Matos.

“El mercado del alquiler atraviesa uno de sus momentos más complicados“

Esto recae principalmente sobre los precios, que reflejaron “una intensa escalada durante el primer semestre del año 2023, donde alcanza el precio máximo histórico a nivel nacional con 11,69 euros/m², superando incluso la marca registrada durante la burbuja de 2007”, añade.

Y parece que no hay visos de mejora: el pronóstico del precio del alquiler para el próximo año es de incrementos por encima del 5% interanual, según datos de Fotocasa, que en Pisos.com sitúan del 1% hasta el 7%. “Hay mucha heterogeneidad, sobre todo grandes capitales donde hay caídas por menos demanda o donde el desequilibrio entre oferta y demanda no existe”, recalca Font.

De esta forma, el arrendamiento será en 2024 la solución habitacional elegida por la mayoría de las familias que no han llegado a tiempo a la compra de vivienda, deciden esperar por el alza de los tipos de interés o por los jóvenes que no pueden acceder a la misma por sus condiciones laborales.

A ello se suman las consecuencias de la ley de vivienda, cuyo balance para el sector es "desfavorable", ya que a juicio de Matos ha traído incertidumbre y descontento”. La norma, en vigor desde mayo de 2023, deberá desarrollarse en los próximos meses cuando el Gobierno elabore el índice de referencia para fijar los precios en las zonas tensionadas, una de sus medidas estrella.

De momento, los expertos ven "positivo" que el Ejecutivo haya creado el Ministerio de Vivienda, lo que en opinión de Font "ya explica cuál es la importancia que tendrá y se le va a dar durante esta legislatura".