Índice de precios para limitar los alquileres: qué es, cómo se regula y cómo afecta a las zonas tensionadas

• El Ministerio defiende que permitirá rebajas sustanciales en el precio de los alquileres respecto a los actuales
• De momento tendrá un alcance limitado, pues solo Cataluña ha iniciado los trámites que exige la normativa

Una mujer observa los pisos que oferta una inmobiliaria

El Ministerio de Vivienda ha presentado este martes el índice de precios del alquiler, la medida estrella de la ley de vivienda aprobada en 2023 que servirá para declarar las llamadas "zonas tensionadas" con las que las comunidades podrán intervenir el mercado para bajar los precios. De momento tendrá un alcance limitado, pues solo Cataluña ha iniciado los trámites que exige la normativa para poner límites a los arrendamientos.

Según el secretario de Estado de Vivienda y Agenda Urbana, David Lucas, este sistema permite "establecer un control de los precios del alquiler que distan mucho de lo que ahora se está cobrando". Por ejemplo, una vivienda en la calle Valencia de Barcelona se oferta en un portal inmobiliario por 1.660 euros y, con el índice, se quedaría en un precio máximo de 984 euros. Pero, ¿a quién afecta?, ¿cuándo entra en vigor?, ¿cuáles son los requisitos? Estas son las principales claves:

¿En qué consiste el índice de precios del alquiler?

Este índice proporciona un rango de precios máximo y mínimo de cada inmueble en función de la zona y las características de la vivienda. Entre otros, se tendrá en cuenta el año de construcción, la superficie, el certificado energético o si dispone de ascensor, garaje, zonas comunes y piscina.

Lucas ha defendido este sistema de rangos (a diferencia de Cataluña, que reclamaba un precio fijo), pues “no hay dos casas iguales” en la misma zona: "No toda la zona es homogénea, ni todas las viviendas tienen las mismas características", ha señalado, invitando también a los arrendatarios a "negociar con los arrendadores" los precios dentro de esos límites.

¿A quién afecta?

El índice es de obligado cumplimiento en las llamadas zonas tensionadas y para los grandes tenedores, aquellas personas físicas y jurídicas que cuenten con más de 10 inmuebles en propiedad (o cinco si así lo determinan las comunidades). También lo será para quien saque una vivienda al mercado tras haber estado cinco años vacía.

Los pequeños propietarios, que son la mayoría, simplemente tendrían que congelar el precio respecto al anterior contrato.

¿Qué es una zona tensionada?

La ley de vivienda considera zonas tensionadas aquellas en las que la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler más los gastos y suministros básicos supera el 30% de la renta media de los hogares, o en las que el precio de compra o alquiler de la vivienda haya aumentado de forma acumulada al menos tres puntos por encima del IPC de la comunidad en los cinco años anteriores a la declaración.

De acuerdo a las cifras recopiladas por el equipo de DatosRTVE, cuatro de las cinco ciudades españolas con un precio de alquiler más alto para viviendas colectivas —esto es, en edificios— se encuentran en la Comunidad de Madrid y una, en Barcelona. De hecho, en las cuatro primeras supera los 1.000 euros de media al mes.

¿Cómo se solicita?

La declaración de zonas tensionadas tienen que ser solicitadas por las comunidades autónomas, quienes deben presentar a su vez otra serie de medidas para corregir los actuales desequilibrios (medidas para aumentar la oferta, fiscales, ayudas, etc.).

Cabe recordar que para las zonas de mercado tensionado se proyecta la creación de un entorno fiscal favorable, con bonificaciones en el IRPF que se ven incrementadas cuando se producen diferentes circunstancias: que la vivienda vaya a un alquiler joven, que se reduzca el precio un 5% o se ceden a las administraciones para alquiler asequible.

¿Cuándo entra en vigor?

Según ha explicado el secretario de Estado, el sistema se puede consultar ya en la página web del Ministerio, pero el índice y los controles no empezarán a aplicarse hasta dentro de diez días hábiles, entre el 12 y el 13 de marzo.

¿Se aplicará en mi ciudad?

El índice de precios se podrá consultar a título informativo en toda España, si bien únicamente establecerá límites en aquellas comunidades que lo hayan solicitado. De momento, solo Cataluña ha dado ese paso, declarando una única zona tensionada en 140 municipios.

El secretario de Estado ha avanzado que hay otras comunidades como Navarra o Asturias interesadas, si bien aún no lo han requerido. Mientras, las regiones gobernadas por el PP ya han confirmado que no aplicarán la medida. "Si las comunidades autónomas ven que se incrementan los precios y no hacen nada, tendrán que dar explicaciones", ha advertido Lucas.

¿Bajarán los precios del alquiler?

Desde el Ministerio que dirige Isabel Rodríguez se muestran convencidos de que la medida tendrá un efecto sobre los precios de los alquileres. Entre otros ejemplos, ha señalado que en la calle Sant Cris de Barcelona, un piso que se alquila a 1.827 euros, bajaría hasta los 951 euros. En Valencia, una vivienda que se oferta por 1.954 euros, podría reducir su precio hasta los 952 euros. Mientras que en Madrid, según sus estimaciones, el desequilibrio medio sería del 60%.

Atendiendo a las viviendas unifamiliares, de nuevo la Comunidad de Madrid vuelve a liderar el ranking: de las cinco primeras, cuatro ciudades están en esta región y dos, en Barcelona. En todas ellas, el precio de alquiler supera los 1.800 euros al mes.

¿Cómo se ha elaborado?

Este primer índice se ha elaborado con datos de 2022 procedentes de la Agencia Tributaria, en concreto, de las declaraciones de la Renta de más de dos millones de contribuyentes. Identifica secciones censales de entre 500 y 2.000 habitantes.

Para elaborar este sistema han participado miembros de la Agencia Tributaria, del Catastro, del INE, de Presidencia del Gobierno, del Banco de España, de los Registradores, de la Agencia de Valor, del Consejo General de Economistas, del Ministerio de Vivienda y en el caso de Cataluña sus propios técnicos.

¿Cuál es su duración?

Cuando se publiquen en el BOE cuáles son las llamadas zonas tensionadas en las que se aplicará el índice, la medida tendrá una vigencia de tres años prorrogables "si persisten la causas que motivaron la declaración de zona tensionada", ha dicho el secretario de Estado.

¿Se actualizará?

Sí, anualmente. Según ha confirmado Lucas, se espera que en el último trimestre de este año el índice se actualice con las declaraciones del ejercicio 2023.