La brecha del alquiler en las grandes ciudades: el precio de mercado es un 60% más alto que el de referencia del Gobierno

• En Valencia, el precio por metro cuadrado supera en un 92% lo estimado por Vivienda para detectar zonas tensionadas
• Todos los distritos de las ocho grandes ciudades analizadas por DatosRTVE tienen un precio de mercado superior

Venta alquiler DiseñoRTVE / EFE

La brecha entre el precio de mercado del alquiler y el precio de referencia estimado por el Ministerio de Vivienda en las principales ciudades de España es, de media, del 60%, aunque en capitales como Valencia se dispara al 92% y en Palma roza el 80%. Son los ejemplos más extremos de una desviación que refleja cómo el coste del alquiler se ha disparado en España, especialmente en las grandes urbes, a pocos días de que el Gobierno haga pública la lista de zonas tensionadas en las que se podrán aplicar medidas de control de precios.

El análisis llevado a cabo por DatosRTVE en ocho grandes ciudades españolas (las seis que superan los 500.000 habitantes: Madrid, Barcelona, Valencia, Sevilla, Zaragoza y Málaga, junto a las más pobladas de ambos archipiélagos, Palma y Las Palmas de Gran Canaria) revela que el precio de mercado del alquiler de vivienda está sensiblemente por encima del precio de referencia en todos los distritos de todas ellas. Y sólo en seis distritos, de un total de 94, el coste está dentro del rango de precios establecido, expresado en euros por metro cuadrado.

El análisis de DatosRTVE se basa en comparar los precios de referencia que ha elaborado el Gobierno con información de 2022, para detectar zonas tensionadas, con los precios de mercado del alquiler en enero de 2024, en euros por metro cuadrado.

El Ministerio de Vivienda ha publicado unos rangos de referencia para el alquiler, con un precio mínimo y un precio máximo en cada municipio, distrito y sección censal.

Dentro de ese rango, el sistema de referencia marca también un precio mediano por metro cuadrado, que es el que sirve de base para la comparación de DatosRTVE.

El precio de mercado por metro cuadrado se toma de Idealista, que estima un precio medio mensual para el alquiler en cada zona a partir de los anuncios de su portal inmobiliario.

La diferencia porcentual entre ese precio de mercado y el precio mediano de referencia es la que indica la brecha en el precio del alquiler de cada zona.

Madrid y Barcelona son las dos ciudades de España con el alquiler más caro, pero la brecha del precio de mercado es mucho más amplia en el caso de la capital catalana. En ambos casos, el precio de referencia supera ligeramente los 12,5 euros por metro cuadrado, pero en Barcelona el de mercado rebasa los 20 euros por metro cuadrado, una desviación de más del 65%, mientras que en Madrid está algo por encima de los 18 euros, un 43% más.

El precio de mercado crece más rápido que la referencia

Zaragoza y Sevilla, por el contrario, son las ciudades que menos desviación presentan al observar los precios de mercado calculados por el portal inmobiliario Idealista, en torno a un 35% más que el precio de referencia. Cada ciudad, no obstante, presenta diferencias notables entre unos barrios y otros, algo habitual en el mercado de la vivienda, que suele ser una combinación de múltiples mercados más que un mercado unitario. 

Así, por ejemplo, en el distrito de Poblats Maritims, en Valencia, el precio de mercado del metro cuadrado duplica el precio de referencia, mientras que el distrito Norte, en Sevilla, apenas se desvía un 11% respecto a la estimación de Vivienda. 

La brecha, en cualquier caso, es creciente y se está ampliando en todas las ciudades. Es decir, el precio de mercado crece más rápido y cada vez se aleja más de lo que el Gobierno considera que serían precios razonables y no especulativos por el arrendamiento de las casas.  

Los siguientes gráficos dibujan, para cada una de las ciudades analizadas, el mapa de esa brecha entre el precio que exige el mercado y el precio de referencia que el Ministerio de Vivienda ha establecido para intentar regular el coste del alquiler.

Madrid

Pese a ser, junto a Barcelona, la ciudad más cara para alquilar, la capital de España no es de las que mayor diferencia presenta entre los precios de mercado y los de referencia. Tres distritos se desvían más de un 40%, incluyendo el que tiene el alquiler más barato, Villaverde, y uno de los más onerosos, Centro; con todo, la mayor desviación se encuentra en el distrito de Latina, donde alcanza el 42%. Los precios más ajustados se agrupan, sobre todo, en la zona norte y noreste de la ciudad.

En este sentido, cuatro de los 21 distritos de Madrid tienen un precio de mercado observado que se encuentra, aunque por escaso margen, dentro del rango de referencia que ha estimado Vivienda: Villa de Vallecas, Barajas, Hortaleza y Fuencarral - El Pardo; y un quinto, San Blas - Canillejas, roza el límite superior de la horquilla.

Barcelona

En Barcelona, las mayores desviaciones del precio de mercado se hallan en los distritos de la fachada marítima, como Ciutat Vella -que tiene el coste por metro cuadrado de alquiler más caro de todos los analizados- y, sobre todo, Sant Martí, la zona en la que se ubican la Villa Olímpica y el Poblenou, donde la diferencia es de casi del 77%.

En las zonas altas de la ciudad, donde se encuentran algunos de los distritos más caros para alquilar, como Sarriá - San Gervasi, con un coste de 20,7 euros, la brecha es menor, por encima del 40%, lo que indica que el precio de referencia refleja mejor la situación del mercado. La diferencia más pequeña se observa, en este sentido, en Nou Barris, el distrito menos costoso para alquilar de Barcelona -15,5 euros por metro cuadrado de media-, con casi un 40%.

Valencia

Hasta en diez distritos de Valencia la diferencia del precio de mercado con el de referencia supera el 70%, lo que explica que sea la ciudad que, en conjunto, mayor desviación muestre en el precio por metro cuadrado. De hecho, en el distrito de Poblats Maritims, que agrupa los barrios de la principal fachada marítima, como el Cabañal y la Malvarrosa, esa brecha es del 105%, la más elevada de los 94 distritos analizados: Vivienda estima 7 euros por metro cuadrado y en Idealista la zona cotiza a más de 14 euros.

La diferencia solo baja del 50% en Banicalap, apenas uno de los 19 distritos valencianos -si bien no hay datos de mercado que hagan posible la comparación en cuatro de ellos-, lo que refleja que el precio de mercado se aleja considerablemente en toda la ciudad del precio de referencia estimado por Vivienda.

Sevilla

La capital andaluza es la que menos diferencia presenta en los precios de mercado respecto a los fijados por Vivienda, con menos del 35%. Y pese a todo, en ocho de sus once distritos esa brecha supera el 30%, una desviación notable, incluyendo los dos más caros de la ciudad, Triana y Nervión, donde se alquila a 12,2 euros por metro cuadrado.

La diferencia más acusada, sin embargo, se observa en el distrito Este - Alcosa - Torreblanca, donde se acerca al 44%. Por el contrario, el distrito Norte no solo presenta el alquiler más asequible de Sevilla, con 7,5 euros el metro cuadrado, sino que es el único que está dentro del rango de referencia y el que presenta la menor brecha de mercado de todos los analizados, algo más de un 11%.

Zaragoza

Al igual que en Sevilla, la distancia entre mercado y referencia gubernamental es relativamente reducida en Zaragoza, donde solo un distrito, el que agrupa los barrios de Torrero - La Paz y Torrecilla de Valmadrid, rebasa el 40%.

En el centro de la capital aragonesa, en cambio, la brecha no llega al 30%. En el distrito Centro, en concreto, se queda en el 23,5%, una de las más reducidas de todos los barrios analizados, a pesar de que el alquiler en esa zona se encuentra entre los más caros de la ciudad, ya que se piden casi 10 euros por metro cuadrado.

Málaga

En Málaga, la costa concentra los barrios con el alquiler más costoso, como el distrito Centro y Málaga Este, y las mayores diferencias entre el coste que marca el mercado y el que ha estimado Vivienda. En este sentido, la mayor brecha se aprecia en Carretera de Cádiz y Churriana, dos distritos que, sin ser los más onerosos para alquilar, están en pleno desarrollo por su cercanía al aeropuerto y al parque tecnológico.

El distrito de Bailén - Miraflores es el único de la ciudad que se encuentra en el rango de referencia, sobre todo porque el Gobierno le asigna el tercer precio por metro cuadrado más elevado para alquilar, pese a que en Idealista es el séptimo de nueve distritos. Así, la brecha entre ambos precios es de 1,5 euros por metro cuadrado -de 9,3 a 10,8 euros-, un 16% de incremento sobre el de mercado.

Palma

La capital balear es la segunda ciudad, de las ocho analizadas, que mayor distorsión presenta entre precio de mercado y precio de referencia, ya que la brecha se acerca al 80%. En cuatro de sus cinco distritos supera el 60% y la diferencia más acusada se encuentra en el de Levante, pese a que se trata del que presenta un alquiler medio más asequible, a 13,2 euros el metro cuadrado.

Por el contrario, el distrito de Poniente es el que tiene un mercado más ajustado a lo que ha estimado Vivienda, con una brecha todavía amplia, del 46%, pero más reducida que en el resto de la ciudad.

Las Palmas de Gran Canaria

La brecha de precios en Las Palmas de Gran Canaria supera el 50% en cuatro de los cinco distritos, mientras que el quinto supera el 48%, por lo que el precio de mercado del alquiler sobrepuja notablemente el de referencia en prácticamente toda la ciudad.

Aunque el alquiler más caro se encuentra en el distrito de Isleta - Puerto- Guarteneme, donde supera los 14 euros por metro cuadrado, las mayores diferencias se encuentran en la fachada marítima oriental, al sur del puerto, donde el distrito Centro muestra una brecha superior al 63% y el de Vegueta, Cono Sur y Tafira -donde se encuentra el centro histórico de la ciudad- roza el 62%.

Los precios de referencia del alquiler, barrio a barrio

Aunque para el análisis previo se ha recurrido al precio por metro cuadrado de los distritos de las grandes ciudades, el Sistema Estatal de Referencia del Precio del Alquiler de Vivienda que publicó el Ministerio de Vivienda a finales de febrero ha establecido precios de referencia para todas las divisiones administrativas, desde las comunidades autónomas a los municipios y las secciones censales. E incluso las viviendas individuales: cualquier ciudadano, sea arrendador o arrendatario, puede introducir la referencia catastral de un inmueble y, completando algunas características, obtener un rango de precios que sirva de guía para alquilarlo.

El siguiente mapa muestra los precios medianos y el rango de referencia de las secciones censales, una división administrativa inferior al municipio, y lo relaciona con el nivel de renta que se elija para evaluar qué porcentaje de la renta neta supondría costear un alquiler en ese barrio. Siguiendo la diferenciación que establece el propio Ministerio de Vivienda, se puede seleccionar entre los precios de viviendas colectivas (pisos) o individuales (casas unifamiliares) y el resultado se muestra en diferentes colores: si el alquiler supone más del 30%, el umbral recomendado, la zona aparece en tonos naranjas, mientras que si está por debajo, aparece en tonos verdes.

Sobre esta información

El análisis de DatosRTVE se basa en la comparación porcentual de los precios de referencia que ofrece el Sistema Estatal de Referencia del Precio del Alquiler de Vivienda (Serpavi) con los precios medios de mercado que calcula el portal inmobiliario Idealista en distritos de ocho grandes ciudades.

Para los precios de referencia, se utiliza el precio mediano por metro cuadrado y el rango de referencia (percentil 25 para el precio mínimo y percentil 75 para el precio máximo). Se ha optado por analizar el mercado de viviendas colectivas, es decir, únicamente pisos, ya que el número de viviendas individuales (chalés unifamiliares y casas rurales) es relativamente reducido en los distritos de las grandes ciudades.

Para el precio de mercado, se toma el precio medio por metro cuadrado publicado por Idealista para cada ciudad y distrito en enero de 2024. En algunas zonas de Sevilla, Zaragoza, Palma y Las Palmas de Gran Canaria, en los que la división por barrios que presenta Idealista no coincide con los distritos administrativos, se ha promediado el precio publicado en el portal para todos los barrios incluidos en ese distrito.

Asimismo, en algunas zonas de Valencia, Zaragoza, Málaga y Palma para las que no había precios de mercado de enero de 2024, se ha utilizado el precio más reciente disponible siempre que no fuera anterior a 2023. En este supuesto, se ha descartado ofrecer la comparación del distrito.

Redacción (DatosRTVE): Daniel Flores, Jaime Gutiérrez
Diseño y desarrollo: Daniel Franco, Miguel Ángel Rodríguez, Pollyana Escarcega (DiseñoRTVE / Hiberus) y Juan Manuel Leralta (InfografíaRTVE / Evoluciona)