Pisos que eran locales, una transformación que va más allá de lo urbanístico: "Está pasando a un ritmo brutal"

• La mayor rentabilidad de la vivienda dificulta el desarrollo de comercio de proximidad y afecta a la vida en las ciudades
• La conversión en alojamientos turísticos a veces se impulsa desde la normativa local, recuerda el sector

El local cerrado de una pescadería, en una imagen de archivo

En el cruce de la calle Santa Ana y la calle La Ruda, en pleno Rastro de Madrid, se encontraban hasta hace muy poco dos tiendas que hoy son pisos turísticos. Y no son las únicas del barrio. “Está pasando a un ritmo brutal. Se nota muchísimo a la hora de ponerte a buscar local”, afirma Mario Cruz. Es diseñador de moda con establecimiento propio desde abril de 2021, cuando abrió la tienda y su taller en ese rincón de La Latina donde otros jóvenes emprendedores se mezclan con los negocios clásicos del barrio. Cerámicas, artesanía textil, librerías, anticuarios… Tras tres años de alquiler, recibió un burofax con el aviso de que no le renovarían el contrato.

“Decía que su hijo quería montar un negocio aquí. La sorpresa fue cuando descubrimos que era un airbnb. El representante de la inmobiliaria metió la pata delante de mí y dijo que sacarían unos 3.000 euros mensuales”, cuenta a RTVE.es, cuando todavía no ha emprendido la mudanza a un nuevo local. “Nuestro alquiler, que ya no era el más barato de la calle, eran 1.200 euros (…) y aquí muy difícilmente vas a montar un negocio que pueda permitirse pagar más de 2.000. Es que no es viable”, añade, y se reconoce preocupado porque se está encontrando con la misma tendencia en otros barrios céntricos de la capital.

La conversión de locales comerciales en pisos (turísticos o no) es un fenómeno creciente en grandes ciudades donde la escasez de vivienda empuja al alza los precios. Y todo ello está impactando también en el urbanismo.“Reduce las posibilidades de tener un comercio de proximidad y ese tipo de consumo es clave hoy día más que nunca”, comienza la arquitecta y urbanista Mirela Fiori, directora del programa de Ciudad y Urbanismo de la Universitat Oberta de Cataluña (UOC), que aboga por un tipo de ciudad que permita hacer los recados de la vida cotidiana en apenas 15 minutos a pie o en bici.

La experta describe el problema como un “círculo vicioso”, porque cuando muchas persianas se cierran en un mismo barrio, la afluencia de paseantes y potenciales consumidores baja y, finalmente, menos negocios pequeños pueden sobrevivir. Al contar con menos servicios, la zona también se vuelve menos deseable para los habitantes y aumenta la percepción de inseguridad. "Pero si hay que elegir" —concede Fiori, dada la escasez de oferta y pensando en el impacto urbanístico—, "mejor si son viviendas que alojamientos turísticos".

Legislaciones que estimulan la conversión

Porque cuando hablamos de locales convertidos en pisos turísticos, el fenómeno tiene otros matices. Desde el sector, sin embargo, recuerdan que no es nada nuevo. “Las viviendas de uso turístico han existido siempre, pero han eclosionado y se han visibilizado mucho más a raíz de las nuevas tecnologías”, apunta el presidente de la Federación Española de Asociaciones de Viviendas y Apartamentos Turísticos, el abogado Miguel Ángel Sotillos, que subraya que son de uso turístico el 1,29% del total de viviendas en España, según el Instituto Nacional de Estadística, tras extraer los datos de las tres plataformas más utilizadas de alojamiento turístico en España. Por provincias, no obstante, el porcentaje sobrepasa el 4% en Islas Baleares, Las Palmas y Girona, y se acerca a dicha cifra en Málaga. “¿Una pensión no molesta y un piso turístico sí?”, cuestiona el representante de la patronal.

Respecto a su expansión en los locales comerciales, más allá de la rentabilidad, Sotillos denuncia que son precisamente algunas legislaciones municipales las que abocan a los apartamentos turísticos a estar en la primera planta o en los bajos de los edificios con el fin de proteger los bloques de viviendas, algo que el empresario considera que merma la calidad de la oferta para los visitantes. “El que viene de vacaciones prefiere un ático o una planta intermedia con vistas y buena ventilación a una primera planta sin vistas o una planta baja”, comenta.

En el centro de Madrid, por ejemplo, son ilegales los pisos destinados al alquiler turístico que no tengan un acceso independiente desde la calle. Esta condición —aunque en muchos casos no se cumple, como puede comprobarse en cualquier plataformas de búsqueda y reserva de alojamientos— estimula así la desaparición de locales comerciales como el de Mario Cruz.

“En realidad es echar piedras sobre el propio tejado”, opina el diseñador. “Si tú lo que quieres es vivir del turismo, no puedes tener una ciudad sin personalidad. La gente quiere ver cosas bonitas, artesanales, los negocios pequeños y locales, todo eso. Al final, sinceramente, quien viene a Madrid no viene a ver las multinacionales en Gran Vía. Eso lo tienes en cualquier país del mundo”.

La urbanista Fiori incide, por su parte, en los efectos sobre los habitantes. “¿Qué pasa cuando los lugares se tornan muy turísticos? No solo estás quitando la posibilidad de ofrecer vivienda a la población local, sino que les estás empujando a marcharse por problemas de convivencia”, explica, y señala los distintos horarios, bares y tiendas que acaban imponiéndose en las zonas turísticas y que están orientadas a quienes están solo "de paso", no a los vecinos.

El sector de los pisos turístico reprocha “falacias” sobre su actividad

En el otro lado de la moneda, el presidente de la patronal de pisos turísticos defiende que los inversores del sector han conseguido “poner en valor” barrios que antes estaban “en desuso” o en peores condiciones, y pone como ejemplo el barrio del Carmen de Valencia, El Raval de Barcelona o la calle Carretas de Madrid. “Ahora que están bonitos, se dice que no hay casas para alquilar. Antes las había, pero ahí no quería ir nadie”, esgrime sobre el cambio en el paisaje de estas ciudades. Y aplica el mismo argumento a los bajos comerciales: “Son locales que llevan años cerrados, porque el que lo iba a alquilar no veía negocio. Ahora, cuando no nos dejan otra cosa y tenemos que coger los bajos, nos dicen que no hay locales”, critica.

Finalmente, Sotillos también lamenta que se viertan “falacias” sobre su actividad, por cuestiones de seguridad, por ejemplo. “En las viviendas de uso turístico legales, la Policía o la Guardia Civil conoce quién se aloja, porque haces la ficha policial que es obligatoria por ley (…) Si yo paso la ficha policial y esta no viene a buscarlo, qué más da quién sea y como se llame”, señala.

Riesgo de infravivienda

Pero la conversión de locales comerciales en viviendas no se limita a los usos turísticos. En los barrios periféricos de grandes ciudades como Madrid es también una práctica frecuente. “Antes era más con fines de alquiler para vecinos. Familias que tenían que venirse aquí porque trabajaban cerca o lo que fuera. Pero últimamente también estamos viendo un uso encaminado a pisos turísticos (…). Es más barato que el centro y sabes que en 20 minutos en metro puedes estar ahí”, valora Raquel Sanz, de la asociación Apoyo Mutuo, del distrito de Ciudad Lineal de la capital y vinculada al Sindicato de Inquilinas, quien también enlaza la cuestión al paulatino remplazo de los “mercados tradicionales de barrio” por grandes superficies.

Sanz lamenta, además, la “laxitud” de la normativa autonómica, que establece la “vivienda mínima” en al menos 40 metros cuadrados, los cuales pueden reducirse a 30 en estudios que compartan algunas zonas comunes. “Teníamos un garaje alquilado durante muchísimos años y el propietario nos ha dicho que lo quiere vender para hacer una vivienda. Es una garaje enano que está en unas condiciones pésimas”, se sorprende. “El derecho a la vivienda [comporta] que por lo menos sea digna y habitable. Y esto no siempre ocurre”, afirma con palabras que resuenan en el artículo 47 de la Constitución, por lo que pide una regulación más garantista frente al “problema de la infravivienda”.

Locales de "protección oficial" para comerciantes y otras medidas

Con la vista puesta a evitar estas consecuencias, la arquitecta y urbanista Mirela Fiori, de la UOC, aboga por medidas urbanísticas desde los Gobiernos que corrijan la tendencia de bajos convertidos en viviendas. “Creo que, de hecho, el movimiento debería ser el contrario. Hay mucha actividad económica que todavía se hacen en los entre suelos y los principales de los edificios y que debería pasar a planta baja”, comenta, y entre las políticas posibles menciona la adquisición de locales “de protección oficial” por parte de los ayuntamientos para ofrecerlos a los comerciantes.

Los planteamientos urbanísticos que mezclan la vida residencial con la comercial, cultural, etc., no solo favorecen la citada “percepción de seguridad”, vinculado con ello, también facilitan la convivencia intergeneracional, asegura Fiori, que juzga necesario ordenar las prioridades económicas con la mirada puesta en el urbanismo y, por lo tanto, el bienestar de la población. “El turismo es un motor económico importante, pero querer estar en todos los ránkings de vuelos y turistas recibidos creo que va en contra del desarrollo sostenible”, concluye.