El Banco de España cifra el déficit de vivienda en 600.000, pese a que hay casi cuatro millones vacías

• Esta falta de vivienda se explicaría por la falta de suelo para construir
• El Banco de España advierte de los efectos económicos de limitar los pisos turísticos

Falta de vivienda: el Banco de España señala al gran desfase entre oferta y demanda como causa

El Banco de España asegura que se necesitan 600.000 viviendas hasta 2025 para suplir el déficit de inmuebles en el país, pese a que hay casi 4 millones de viviendas vacías o desocupadas, según recoge la institución en su 'Informe anual de 2023'. Este déficit de vivienda se explicaría, entre otros motivos, por la falta de suelo para construir y se concentraría en cinco provincias del país: Madrid, Barcelona, Valencia, Málaga y Alicante. 

Otras razones que explican la falta de viviendas, según el informe, son el incremento de los costes de construcción, la escasez de mano de obra cualificada, el progresivo envejecimiento de los ocupados en la construcción y el déficit de formación profesional. El Banco de España también señala a la escasez de inversiones destinadas a la adquisición y la promoción de nuevo suelo urbano. 

De igual manera, el organismo presidido por Pablo Hernández de Cos señala que el menor 'stock' de vivienda disponible se debe al auge del alquiler de temporada y del vacacional en los últimos años. Las viviendas turísticas suponen ya cerca del 10% del tamaño del mercado del alquiler y tiene una ratio estimada en el 1,8% del total de viviendas principales del mercado residencial, con unas 340.000 viviendas. Aun así, pide que no se apliquen limitaciones sin tener en cuenta sus efectos sobre la actividad económica.

Por otro lado, el estudio pone de relieve que casi 4 millones de  viviendas en España están vacías o desocupadas. De ellas, buena parte se encuentran en zonas con un menor dinamismo geográfico —en ciudades con más de 250.000 habitantes, las viviendas vacías supondrían 400.000 unidades—, mientras que una proporción importante se encuentran en mal estado y unas 450.000 forman parte del 'stock' de vivienda nueva sin vender.

Los jóvenes duplican su presencia en el mercado de alquiler

En relación con el mercado del alquiler, se estima un aumento de 1,3 millones de viviendas en el parque de alquiler desde 2007. En 2022, los jóvenes menores de 30 años significaron el 60% del total de inquilinos, casi duplicando su presencia desde 2006. El otro colectivo en auge es la población de origen extranjero y, ambos, se concentran en hogares con menor nivel de renta.

Por otro lado, las comunidades con mayor peso de las viviendas en alquiler en 2023 han sido Madrid (23,7%), Cataluña (24,9%), Canarias (28,5%) e Islas Baleares (30,9%), frente al promedio en el conjunto de España del 18,7%. Respecto a los precios, entre 2015 y 2022, han acumulado una subida del 28,5%.

Según datos del informe, los particulares suponen un 92% de los propietarios de viviendas en el mercado del alquiler, frente al 8% de las personas jurídicas de naturaleza privada. Además, las viviendas arrendadas por particulares propietarios de más de 10 inmuebles suponen un máximo estimado del 7% en el conjunto del parque de alquiler de mercado.

La compraventa por parte de extranjeros superó el 19%

Según destaca el informe, las adquisiciones de vivienda por parte de población extranjera alcanzó su máximo histórico de 134.000 en 2022. A pesar de que esta cifra se redujo en 2023, aún supone el 19,3% del total y contrasta con el 7,1% registrado en 2007.

Estas compras se dan principalmente en zonas turísticas, que se explica por la alta demanda de segundas viviendas por no residentes. No obstante, el director general de Economía y Estadística del Banco de España, Ángel Gavilán, ha recalcado que la mayor parte de la compraventa de extranjeros está protagonizada por aquellos que son residentes y han llegado a la economía en los últimos años.

"Ya no se puede actuar" sobre el déficit de vivienda

Durante la presentación del informe, Gavilán ha avisado de que "ya no se puede actuar" sobre este déficit de vivienda, porque las viviendas que se construirán hasta 2025 "ya están anunciadas".

El Banco de España señala que, debido a "los efectos sociales y económicos adversos asociados a las dificultades de acceso a la vivienda", es justificable la adopción de medidas políticas correctoras. Aun así, cree que es "difícil vislumbrar" que actuaciones a corto plazo tengan un "alcance suficiente" por la "magnitud del problema diagnosticado".

Por eso, avisa que el diseño de políticas públicas debería evitar "efectos indeseados" que dificulten el funcionamiento del mercado en el medio y largo plazo. De esta forma, recomienda que las medidas que se tomen "contemplen un horizonte temporal amplio" e involucren a todas las administraciones con responsabilidades en vivienda.

Además, según el Banco de España, la nueva normativa debería poner un "foco especial" en el estímulo de la oferta de vivienda. Entre otras recomendaciones, el banco también cree que se debería impulsar el parque de vivienda público, lo que supondría incrementar en más de un 150% la producción anual media de viviendas registrada en España en los últimos años durante los próximos 10 años.

Alerta de los efectos negativos de limitar los precios del alquiler

"La aplicación de medidas restrictivas en este ámbito debería considerar un análisis coste-beneficio, que tenga en cuenta no solo el impacto sobre la situación en el mercado de la vivienda, sino también los efectos sobre la actividad económica", recomienda el Banco de España en el informe anual de 2023.

La institución que preside Hernandez de Cos ha alertado de los efectos negativos del control de los precios de alquiler de forma sostenida, sin medidas estructurales que aumenten la oferta. Según el banco, puede provocar problemas de acceso, contracción de oferta o proliferación de otros usos de alquiler.

En este sentido, apunta que la introducción de estos límites se ha justificado por su efecto inmediato para reducir el sobreesfuerzo de los hogares más vulnerables. Aun así, argumenta que estudios económicos a escala internacional han documentado la aparición de estos efectos adversos, que podría poner en más riesgos a las familias con menos recursos.

Por otra parte, el banco reconoce que, donde hay mayor presencia de alquiler turístico, se "desplaza" a la vivienda residencial y se producen "mayores incrementos relativos en los precios de compra y alquiler de vivienda". Aun así, aboga por "condicionar" una posible regulación restrictiva, como la que estudia el grupo de trabajo que encabeza el Ministerio de Vivienda, a una "evaluación global" del impacto económico.

Revisar la tributación y subir el IBI

En sus recomendaciones, el Banco de España plantea además la necesidad de revisar la tributación de la vivienda. "El incremento de la tributación sobre la propiedad recurrente de inmuebles (por ejemplo, el IBI), además de aumentar la eficiencia del sistema tributario, podría mejorar el acceso a la vivienda", señala el informe. A su vez, subraya que "este incremento impositivo debería compensarse con una reducción del resto de impuestos sobre la adquisición" para evitar un exceso de tributación sobre este activo.

De igual manera, sugiere fomentar la colaboración público-privada para la promoción del alquiler, impulsar la rehabilitación y cesión de viviendas, reforzar la seguridad jurídica y la certidumbre regulatoria, mejorar la gestión de los procesos administrativos relacionados con las políticas de suelo y urbanismo, y mejorar el transporte público en las áreas metropolitanas.