Medio siglo de políticas de vivienda: de la propiedad protegida que "moría a los 25 años" al freno por la crisis

• ¿Por qué el problema no se ha solucionado? Lo analizamos con expertos en geografía, derecho administrativo y economía
• Las administraciones priorizaron la propiedad frente al alquiler y, tras la burbuja, las ayudas se paralizaron durante años

Ilustración de gruas y edificios sobre una puesta de sol, en una imagen de archivo. GETTY

En conversaciones con amigos, cenas familiares, tertulias en televisión y hasta entrevistas a actrices famosas. La vivienda es un tema candente en España y una preocupación en auge para los jóvenes y no tan jóvenes en el país, según el barómetro del Centro de Investigaciones Sociológicas (CIS). Pero un vistazo al histórico de encuestas y a la hemeroteca muestra otra realidad: que es un quebradero de cabeza recurrente, con picos en momentos como la crisis de 2008, tanto para los gobiernos como para la ciudadanía. La pregunta es, ¿por qué no se ha solucionado hasta ahora? Viajamos al pasado para repasar las políticas de vivienda de las últimas décadas de la mano de expertos en geografía, derecho administrativo y economía.

Un parque de vivienda protegida que se evapora con los años

La primera piedra fue ya continuista. Los Gobiernos de la democracia española prosiguieron con las políticas de vivienda que se habían realizado hasta entonces durante la dictadura. "Es decir, ayuda a la vivienda en propiedad", condensa el catedrático emérito de geografía de la Universidad Autónomas de Madrid, Julio Vinuesa, en una conversación con RTVE.es. "Al principio, en la época franquista, las construía el Estado, y luego ya las fue construyendo la iniciativa privada, con subvenciones a la construcción y a la compra".

Así, de forma paralela a la Constitución, se consolida en España el lazo férreo entre sistema financiero y mercado inmobiliario que persiste en la actualidad, a través de las hipotecas y gracias a los subsidios a los intereses de los préstamos para comprar viviendas de protección oficial de promoción privada, según describe un artículo del profesor de derecho administrativo de la Universidad de Zaragoza, José Luis Bermejo Latre, "La evolución de las políticas de Vivienda en la España del siglo XX", que data del 2010 y ya recoge los análisis y sensaciones que nos repiten los analistas ahora, 14 años después.

El esquema de ayudas y acuerdos sobre los tipos de interés se repetirá a lo largo de la década de los 80 y 90, con distintas formas de protección (de vivienda nueva, rehabilitada…) y niveles de intensidad. "Si en la primera mitad de los 90 las viviendas construidas al amparo de algún régimen de protección pública suponían en torno del 40% de las iniciadas cada año —en 1993 llegaron a ser casi la mitad del total—, este porcentaje fue decayendo hacia el final de la década, hasta el punto de que en 1999 supusieron solo el 11% de las viviendas iniciadas", describe el texto.

Pero, ¿qué ha pasado con los casi tres millones de viviendas sociales que se estima que se construyeron? El economista de BBVA Research especializado en sector inmobiliario, Félix Lores, resume un argumento que repiten de una forma u otra todas las fuentes consultadas: "En los años 80, 90 y los primeros años del siglo XX, las viviendas protegidas contaban con un periodo de protección de unos 25 años. Pasado ese periodo se desprotegía, ya era tuya. He oído decir que era que como que te tocara la lotería, porque luego podías venderla como vivienda libre. ¿Qué quiere decir esto? Que el esfuerzo público que se hacía para producir las viviendas y facilitar el acceso moría a los 25 años".

Las ayudas al alquiler salen perdiendo frente a la compra

Y ese enfoque tiene como consecuencia otra característica del sistema de la vivienda en España: la práctica inexistencia de un parque público de vivienda en alquiler. Lo cierto es que, en general, el régimen del alquiler no ha sido demasiado favorecido. Hubo, en cualquier caso, algunos intentos, como la reforma fiscal del entonces ministro de Obras Públicas, Josep Borrell, dirigida a corregir el "desequilibrio entre las ayudas a la compra ('abundantes') y las ayudas al alquiler ('escasas')", en palabras de un recorte de El País de 1995. El catedrático emérito Vinuesa achaca también al socialista, actual alto representante de la Unión Europea, mayores controles fiscales para acabar con el hecho de que "viviendas que se construían en el Levante como segunda residencia lo hicieran como viviendas de protección oficial".

Pero la voluntad de propiciar el alquiler duró muy poco. En 1998, el Gobierno de José María Aznar eliminó la desgravación introducida en 1995 y "casi simultáneamente, se pasó a privilegiar fiscalmente la adquisición de vivienda protegida o libre, indistintamente", añade el artículo de Bermejo de 2010, que recoge ya entonces lo que denomina una "opinión general" respecto a los efectos de esa política: "La ayuda pública a la vivienda más importante cuantitativamente, la fiscal, termina en manos de las entidades financieras".

La pausa tras el estallido de la burbuja

Tras el estallido de la burbuja inmobiliaria, el panorama de las políticas de vivienda fue muy distinto. La especulación dejó un numeroso stock de vivienda, ya terminada o en curso, que era muy superior a la demanda real de casas para vivir. Sumado a la necesidad de recortar el gasto por la crisis económica, "se quitaron las ayudas directas para la compra de vivienda, ayudas a la piedra, al suelo, a la promoción de vivienda pública protegida…", explica a RTVE.es la doctora en derecho administrativo por la Universitat de Barcelona con una tesis sobre las políticas de vivienda, Berta Bastús.

Aquel shock de la primera década del siglo XXI, dicen los expertos, evidenció una circunstancia que todavía existen dudas sobre si se ha superado: que las políticas de vivienda estaban más orientadas al fomento de la actividad económica a través del sector de la construcción (que atraía inversiones, generaba puestos de trabajo…) más que a garantizar el derecho a la vivienda que, insiste Bastús, es una obligación de los poderes públicos de acuerdo con el artículo 47 de la Constitución.

La jurista asegura que desde 2013 se ha promovido más el alquiler desde las comunidades autónomas (que son las que tienen las competencias en vivienda) y de acuerdo con los planes estatales, sin embargo, lamenta una flagrante falta de inversión durante años. "En los presupuestos generales del Estado de 2021 se puso un poquito más. En 2023, otro poquito más, pero es que en los últimos 10 años las partidas han sido irrisorias. ¿Por qué estamos donde estamos? Porque no se ha invertido, no ha habido una preocupación ni económica ni jurídica. Tenemos un caos normativo y el derecho a la vivienda es poliédrico, porque incide sobre otros muchos derechos: a la salud, a la familia, la intimidad… Es una materia muy sensible", incide.

Para Félix Lores, de BBVA Research, el descuido desde entonces está también en una política de vivienda "únicamente enfocada hacia la demanda", es decir, de nuevo a subvencionar el alquiler o la compra, en lugar de intentar aumentar la oferta de vivienda en el mercado, algo que no solo se consigue construyendo.

Ahora, con la preocupación por la vivienda de nuevo en niveles altos, el Estado ha puesto en marcha su ley de vivienda, con poca adherencia en las comunidades autónomas. Y, aunque de los Gobiernos regionales y los ayuntamientos depende de la eficacia de las políticas en el fragmentado mercado inmobiliario, los expertos subrayan: es necesaria la colaboración en todos los niveles para solucionarlo, entre entidades públicas y privadas, entre ayuntamientos, autonomías y Ministerios. Se refieren a ello como "voluntad política".