El Banco de España analiza el alza del alquiler: el 90% es de particulares, falta parque social y el turismo retiene oferta

• Los más golpeados por el "sobreesfuerzo": jóvenes, extranjeros y hogares precarios en ciudades grandes o turísticas
• En promedio, el 45% de quienes viven de alquiler a precio de mercado se encuentra en riesgo de pobreza o exclusión social

El Banco de España analiza el alza del alquiler: el 90% es de particulares, falta parque social y el turismo retiene oferta

Cada vez más personas necesitan vivir en alquiler, pero el número de viviendas disponibles ha crecido a un "ritmo insuficiente". Es la conclusión de un informe del Banco de España, que analiza el alza de los precios en la última década y que aprieta especialmente jóvenes, población extranjera y hogares precarios. Así, observa que el número de caseros particulares, que no son grandes propietarios, ha aumentado "de manera sustancial" hasta poseer más del 90% de las viviendas arrendadas a precio de mercado, frente al 8% de las que pertenecen a sociedades, según datos de 2021. Cada año se suman unas 100.000 viviendas, pero este incremento de la oferta se ha visto limitado por el auge de los alquileres turísticos, por habitaciones y de temporada, y por la falta de un parque de alquiler social y de inversión del sector privado.

Según El mercado del alquiler de vivienda residencial en España: evolución reciente, determinantes e indicadores de esfuerzo, publicado este miércoles, el "auge de la demanda" se debe a cuestiones sociales, como el hecho de que la población se concentre en las grandes áreas urbanas para estudiar o trabajar, porque hay más actividad económica. Y también a que, tras la crisis, los bancos han optado por la "prudencia" a la hora de conceder hipotecas.

Así, desde 2007, el número de personas que viven en alquiler ha aumentado en 3,3 millones, hasta los nueve millones, según los datos del Instituto Nacional de Estadística de finales de 2023. Jóvenes y extranjeros de ciudades y zonas turísticas son el perfil más habitual, junto a trabajadores temporales y desempleados, según el Banco de España, que alerta que una "significativa proporción" de estos hogares se enfrenta a un "sobreesfuerzo para hacer frente" al gasto, lo que considera que justifica la intervención pública en el mercado.

El 75% de los hogares todavía tiene como residencia habitual una vivienda en propiedad, sí, pero esto es cinco puntos porcentuales menos que en 2007. En cambio, el resto de regímenes de tenencias ha aumentado, sustentando en parte por las más de 1,3 millones de viviendas incorporadas en el parque de vivienda en alquiler. En 2023, este alcanzó los 3,5 millones de viviendas.

Jóvenes, extranjeros, trabajadores temporales y desempleados

El alquiler no es un problema solo de jóvenes, pero afecta a este grupo de forma mayoritaria. El porcentaje de hogares arrendados cuya persona de referencia no supera los 30 años ha alcanzado el 56,6% en 2023, cuando en 2007 era el 32,2%, es decir, 22 puntos porcentuales más. Para los hogares entre los 30 y los 44 años ha aumentado igualmente hasta el 34,3% el año pasado, desde el 18,1% de 2007.

Paralelamente, entre los jóvenes emancipados, la ratio de propiedad era del 29% en 2023, esto es, 30 puntos porcentuales menos que en 2007, cuando además "el número de hogares jóvenes emancipados era significativamente más elevado".

El otro gran colectivo afectado, las personas con nacionalidad extranjera que residen en España, también ha aumentado su concentración en el alquiler, aunque la diferencia es menos relevante que en el caso de los jóvenes. En 2023, vivían de alquiler el 61,3% ciudadanos de la Unión Europea y el 71,6% de los extranjeros del resto del mundo, con incrementos de 3,5 y 4,1 puntos respectivamente desde 2007.

Según la situación laboral, es más habitual que vivan en alquiler los asalariados temporales (35,8%) y desempleados (32,9%), situaciones que precisamente afectan en mayor medida a los jóvenes. Sin embargo, el Banco de España observa un "progresivo incremento" de la vivienda en alquiler también entre los trabajadores indefinidos (23,3%, frente al 13% en 2008) y los autónomos (17,9%, frente al 12,5% en 2008). Las personas inactivas, por lo general, jubilados, de mayor edad, son los que más residen en viviendas propias.

Finalmente, de forma transversal, el alquiler residencial es más relevante en áreas con más actividad económica y crecimiento de la población: grandes ciudades y zonas turísticas. Por ello, sobresalen Baleares (30,9%) o Canarias (28,5%), la Comunidad de Madrid (26,7%) y Cataluña (24,9%), cuyos ratios se han visto incrementados unos seis puntos porcentuales desde 2007.

Otras autonomías, como Galicia, Cantabria y Comunidad Valenciana, están por debajo de la media española (18,7%), pero han registrado aumentos similares a los grandes polos. En cualquier caso, el informe recuerda la importancia de las características locales en el mercado inmobiliario, con diferencias significativas entre ciudades grandes y pequeñas e, incluso, dentro de las mismas, si se analiza barrio por barrio.

Casi cuatro de cada 10 hogares en alquiler gastan más del 40% en vivienda

Respecto al "sobreesfuerzo" para pagar el alquiler, el informe recoge que casi cuatro de cada 10 hogares que viven en alquiler en el país destinan más del 40% de su renta bruta disponible al gasto en vivienda, lo que incluye la cuota mensual, pero también los suministros básicos. De este modo, España supera con creces a las grandes economías europeas, como Italia (28%), Francia o Alemania (17,5%), según el promedio del periodo 2015-2023.

Y es que existe en España una elevada proporción de personas en situaciones de vulnerabilidad social que viven de alquiler. En concreto, en el período 2015-2023, alrededor de un 45% de la población en alquiler a precio de mercado se encontraba en riesgo de pobreza o de exclusión social, esto es, 13 puntos porcentuales por encima del promedio de la UE, donde es más habitual que una familia con ingresos altos viva igualmente en una vivienda arrendada.

De este modo, si se analizan los datos sobre el total de hogares (en régimen de alquiler y de propiedad, más habitual en España), el promedio de personas que tienen que hacer un "sobreesfuerzo" para pagar la vivienda cae al 6% en España en el periodo entre 2015 y 2023, por detrás del 11,9% en Dinamarca, el 7,6% en Alemania, el 6,8% en los Países Bajos, el 6,5% en Suecia y el 6,4% en Bélgica. No obstante, el dato español ha aumentado tres puntos desde 2007, en tanto que ha crecido también la población en alquiler.

Objetivo, con la mirada a largo plazo: aumentar la oferta

Ante la "magnitud del problema" descrito, el Banco de España desconfía de las acciones aisladas y a corto plazo para solucionar los problemas del mercado de la vivienda, que puede seguir tensándose dadas las dinámicas demográficas y sectoriales en la actualidad. Por eso, insta a adoptar medidas que contemplen "un horizonte temporal amplio", involucren a Estado, comunidades autónomas y ayuntamientos, y "pongan un foco especial en el estímulo de la oferta de vivienda". 

Para contrarrestar la "rigidez" actual de la oferta, el informe recomienda continuar avanzando con el incremento del parque de vivienda pública en alquiler a precios asequibles, junto al desarrollo de unas leyes que anime a particulares y empresas a sacar más casas y pisos al mercado. En cambio, previene de intervenciones que puedan generar "efectos indeseados": que intentando proteger a la demanda en el corto plazo, "dificulten el funcionamiento de mercado del alquiler a medio y largo plazo". 

En relación con los problemas que golpean a los colectivos más vulnerables, los técnicos del Banco de España piden aumentar los recursos y llaman la atención sobre otros ámbitos que impactan también en la cuestión de la vivienda: los salarios, los impuestos, el transporte…

Por último, la publicación valora los avances en datos y estadísticas de los precios del alquiler, que pueden mejorar la evaluación de las políticas implementadas y, por lo tanto, su efectividad.