La falta de casas se acumula en Madrid, Barcelona, Valencia, Alicante y Málaga: trabajo y turismo atraen la demanda

• El Banco de España estima un déficit de vivienda nueva cercano al medio millón
• Los precios reales han subido un 34% en la última década por la falta de oferta

Varios edificios de viviendas en Barcelona, en una imagen de archivo. GETTY

Más de la mitad del déficit acumulado de vivienda se concentra en las provincias de Madrid, Barcelona, Valencia, Alicante y Málaga, según la estimación del Banco de España para el periodo 2022-2025. El mercado madrileño y barcelonés solamente ya suponen un tercio del total.

El informe El mercado de la vivienda residencial en España: evolución reciente y comparación internacional, publicado este miércoles, recoge que las cinco provincias suponen en torno al 50 % de la creación neta de hogares total prevista y, sin embargo, la producción de vivienda nueva en estos territorios no alcanza el 45 % del total.

"Este incremento de la población no se distribuye de manera homogénea en el territorio, sino que se localiza en una mayor proporción en las principales áreas urbanas donde se concentra la actividad económica y en las zonas turísticas donde existe un incremento de la demanda de trabajo", argumenta el informe.

De este modo, se observa también un déficit de vivienda significativo para los hogares residentes en áreas de la costa mediterránea, las islas Canarias y Baleares, donde existe una notable demanda de vivienda de uso vacacional por parte de extranjeros.

Faltan casi medio millón de viviendas para satisfacer la demanda

De acuerdo con el informe, la oferta agregada se ha situado en torno a un promedio anual de 820.000 viviendas desde 2016, con una progresiva reducción a partir de 2020, mientras que se observa una tendencia creciente de la demanda desde 2015.

Teniendo en cuenta las viviendas iniciadas y las proyecciones de creación de hogares, se estima un déficit de vivienda nueva cercano al medio millón, apunta el Banco de España, que asegura que el mercado español no está sobredimensionado.

Y es que, mientras que las viviendas iniciadas rondan las 100.000 anuales en los últimos años, la creación neta de hogares acumulada en 2022 y 2023 llega a los 545.000, lo que arroja un déficit de 365.000 viviendas para residentes.

Si a la demanda de vivienda principal se une la de los no residentes, en el período 2022-2023 hay un déficit adicional de 120.000 viviendas, sin considerar segundas viviendas o el alquiler de los no residentes.

En auge las compras de extranjeros

De hecho, el informe destaca el aumento de la compras de extranjeros hasta las 130.000 viviendas anuales entre 2021 y 2023, el triple que las 45.000 adquiridas entre 2007 y 2013. En términos relativos, estas operaciones representan en torno al 20% de las compraventas de vivienda a partir de 2013, frente al 9% en promedio anual entre 2007 y 2010.

Los extranjeros no residentes compran viviendas cuyo precio medio por metro cuadrado es un 70% mayor que el de los nacionales residentes. Se concentran en Comunidad Valenciana y Andaluacía, y si incluimos también a los extranjeros residentes, también en Cataluña y Comunidad de Madrid.

Unas 450.000 viviendas del 'boom' todavía sin vender

El informe subraya que hay todavía sin vender unas 450.000 viviendas construidas durante el boom inmobiliario, si bien la mayor parte del exceso de aquellos años (de más 1,6 millones de unidades en una década) ya se ha absorbido. El motivo —apunta la entidad— suele ser su ubicación y estado.

Por ello, ahora y desde 2014, las compraventas de segunda mano representan cerca del 90% del mercado. Entre ellas, nueve de cada 10 las realizan particulares desde 2020, mientras se ha reducido la participación de las sociedades.

Una parte del déficit de vivienda estaría cubriéndose en la actualidad movilizando viviendas desocupadas, convirtiendo las secundarias en principales, así como con inmuebles de uso terciario en uso residencial.

Los precios reales suben un 34 % en la última década 

Los precios siguen al alza, como consecuencia de ese desequilibrio entre oferta y demanda. En términos nominales, superan el máximo registrado en 2007, con una revalorización del 66% desde 2014, pero en términos reales están un 25% por debajo de los niveles observados en el boom, cuando se daba una "sobrevaloración". El crecimiento acumulado de los precios reales ha sido del 34 % durante la última década.

Sin embargo, el ritmo de producción y rehabilitación de viviendas en España se está viendo condicionado por la escasez de mano de obra cualificada, según el informe, que destaca también la falta de suelo finalista disponible, el aumento de los costes o el escaso dinamismo de la financiación de la actividad inmobiliaria residencial para explicar la falta de oferta.

La entidad señala también que los actuales niveles de inversión en vivienda son inferiores al 6,5 % del PIB que se observó durante la década de los ochenta y al 8,8 % del PIB entre 1995 y 2007, con un máximo histórico del 11,7 % registrado en 2006.

Finalmente, valora que el riesgo para la estabilidad financiera está contenido gracias a los estándares crediticios más exigentes desde la crisis y apunta a una recuperación del peso de la financiación hipotecaria en la compra de vivienda. En julio de 2024, se registró una ratio del 48%, lo que reflejaría la mejora de las condiciones de financiación.