El problema de la vivienda en 2024, el año en el que la tensión en el mercado se trasladó a las calles

• Los precios cerrarán al alza, tanto en las compraventas como en los contratos de alquiler, por la "escasez de oferta"
• El problema se ha convertido en el "epicentro de la lucha de clases" y en un factor que exacerba las desigualdades

Figura tridimensional de una casa rodeada de personas, en una imagen de archivo GETTY

Mayores precios, más compraventas y más indignación. El 2024 es el año en el que la tensión en el mercado de la vivienda se ha trasladado a las calles y las estadísticas y la hemeroteca así lo demuestran.

El índice de precios sobre vivienda libre, el IPV, ha crecido un 9,3% acumulado hasta el tercer trimestre, lo que no ha impedido que el número de operaciones siga también en aumento, un 7,5% hasta octubre. Igualmente, el alquiler, motivo principal de las protestas en diversas ciudades españolas, cerrará el año al alza: un 2,2%, según el último dato del Instituto Nacional de Estadística, que recoge contratos nuevos y viejos, y hasta un 10%, de acuerdo con la estimación del portal Fotocasa, que refleja las aspiraciones de los propietarios que sacan nuevos pisos al mercado.

En paralelo, Bilbao, Barcelona, Madrid, Málaga, Sevilla o Valencia, entre otras, se han contagiado este año de las movilizaciones contra la "especulación" y los "abusos del mercado" que comenzaron en las islas Canarias y Baleares, azuzadas por los "excesos" del turismo en sus territorios. La tormenta ha llegado a la escena política, con la ley de vivienda en el centro del debate.

Un desequilibrio de oferta y demanda que alza los precios

"La escasez de oferta de vivienda, dada la evolución de la demanda, es lo que ha caracterizado al mercado este año y va a seguir haciéndolo", reflexiona el economista de BBVA Research, Félix Lores, en una conversación con RTVE.es. "El mercado no está siendo capaz de dar respuesta a la demanda que llega".

El analista destaca dos vertientes de esa demanda que han crecido este año y, por tanto, están también detrás del alza de precios: las adquisiciones por parte de capital extranjero y las de segunda residencia. "Y es porque con la rebaja de los tipos de interés ha habido una demanda que permanecía embalsada y que ha comenzado a salir a pesar de la subida de precios", explica.

Es difícil, no obstante, hablar del mercado de la vivienda en términos nacionales y hasta autonómicos. Cada municipio e incluso barrio tiene sus particularidades, si bien el turismo y las oportunidades de empleo son rasgos que se repiten en las principales zonas "tensionadas", como las denomina la ley estatal de vivienda. Y al final, "el factor común es la escasez de vivienda", insiste Lores, un análisis que comparten desde el sector y se asume cada vez más en el ala socialista del Gobierno.

Bajo el prisma del Sindicato de Inquilinas de Madrid, en cambio, la situación es de un "auténtico estado de emergencia habitacional" en 2024. "Cada vez más familias y personas trabajadoras estamos atrapadas en un sistema que prioriza los beneficios de unos pocos rentistas por encima del bienestar de la mayoría y del derecho a un hogar", declara a RTVE.es el portavoz Pablo Pérez, quien relaciona la vida en alquiler con la "inseguridad" y el "estrés financiero" por la temporalidad de los contratos y las constantes subidas de precio.

Pérez es también el autor de un informe del Instituto de Investigación Urbana de Barcelona (IDRA) que tomó la medida de esa brecha, "cada vez más asimétrica", al destacar que los inquilinos, que registran una renta media de 22.183 euros anuales, son quienes se ven obligados a transferir una buena parte de sus ingresos a los "rentistas", cuyos ingresos medios son de 46.725 euros anuales, más del doble. Así, el capital fluye hacia los propietarios, exacerbando las desigualdades.

"La demanda de vivienda está artificialmente hinchada. No puedes comparar la demanda de vivienda de los que la necesitan para vivir de los que la quieren por una cuestión de inversión", comentó el investigador y activista en una entrevista en RNE al presentar el estudio.

El alquiler, foco de las protestas en ciudades y zonas turísticas

El encarecimiento de los alquileres ha sido el foco de las protestas en ciudades y zonas turísticas. Desde un punto de vista de la sociología, la profesora Margarita Barañano, de la Universidad Complutense de Madrid, considera que las manifestaciones reflejan la "enorme preocupación de la sociedad española" por un problema que afecta especialmente a jóvenes y migrantes, pero que cada vez se está extendiendo a más hogares y más lugares: de las grandes ciudades a municipios turísticos de la costa y las islas, de los centros urbanos a las regiones metropolitanas.

En esa línea, el Sindicato de Inquilinas no cree que las manifestaciones obedezcan a un "estallido espontáneo", sino a la "acumulación de desigualdades y de precarización en el acceso a la vivienda" en los últimos años y, en concreto, desde la crisis de 2008, hasta el punto en el que el problema de la vivienda se ha convertido en el "epicentro de la lucha de clases en España".

El problema de la vivienda se extiende más allá del área metropolitana de Barcelona

"Es una situación muy problemática y se deberían tomar cartas en el asunto, tanto a nivel nacional como de comunidades autónomas", concede el presidente de la Federación de Asociaciones de Empresas Inmobiliarias (Fadei), Miguel Ángel Gómez Huecas, en una entrevista con RTVE.es, en la que confirma que en algunos barrios se registran largas listas de espera para acceder a los pisos, que se alquilan tan pronto como salen al mercado.

La patronal inmobiliaria cree, no obstante, que las soluciones no deben pasar "nunca" por regular y propone otras medidas como dar incentivos fiscales para que los alquileres sean más económicos y agilizar los desahucios en caso de impagos, siempre con respaldo jurídico.

"Se habla mucho de que los alquileres son de grandes tenedores y no es la realidad (…), son familias que han ido ahorrando toda su vida para luego poder tener unos complementos a su jubilación. Entonces, yo creo que todo el mundo tiene derecho a manifestarse, pero dejar de pagar al arrendador no es el camino", valora. El Banco de España concreta que el número de caseros particulares ha aumentado "de manera sustancial" hasta poseer más del 90% de las viviendas arrendadas a precio de mercado, frente al 8% de las que pertenecen a sociedades, según datos de 2021.

Los tentáculos del problema de la vivienda en otras esferas de la vida

Lo que toca el bolsillo acaba afectando a todo lo demás. El 82,3% de los ciudadanos considera que el acceso a una vivienda digna y adecuada no está garantizado en España, según una encuesta reciente del Centro de Investigaciones Sociológicas (CIS). Es un derecho recogido en la Constitución porque se trata de un bien que afecta a muchas esferas de la vida, empezando por el bienestar físico y psicológico.

Pero la socióloga Margarita Barañano deshila otras cuestiones menos evidentes, que explican también por qué la vivienda se ha convertido en la primera preocupación para los españoles, según el barómetro del CIS de diciembre. Tener que mudarnos a otros barrios o ciudades lejanos a nuestro entorno supone a menudo romper los "círculos de cuidado y de ayuda mutua" y, junto a los precios altos, puede reducir las ya mermadas tasas de fecundidad en España, entre otras cuestiones marcadas por la desigualdad. El arraigo contribuye, además, a una mayor seguridad en las calles. Todo ello, en un país donde el modelo de apoyos sociales sigue sustentándose en la familia, sea biológica o no.

Por otro lado, la vida en alquiler ha aumentado mucho en las últimas décadas —del 10% de 2004 al más del 15% en 2023— y esto se vincula con modos de vida más flexibles y mudables a lo largo de los años, sin embargo, Barañano recuerda que los jóvenes españoles se independizan de media a los 30,4 años, cuatro años más tarde que los europeos, y que la población continúa priorizando un modelo de "arraigo residencial".

"Esto se compagina hoy con movilidades internacionales o interautonómicas en determinados momentos, pero en general hay bastante permanencia en el territorio. Eso, en definitiva, facilita la ayuda mutua, el sentido de identidad, el reconocimiento mutuo, los lazos de reciprocidad, etc. Probablemente, no sea tan intenso como hace 80 años, pero se mantiene de un modo más fuerte en la Europa del Sur", asegura la doctora en sociología, citando sus investigaciones al respecto y poniendo como ejemplo la dana en Valencia, donde la red de vecinos ha sido fundamental para los afectados.

Consenso en el objetivo, debate en las soluciones

Y 2024 ha sido también el año en el que la ley de vivienda ha superado el examen del Tribunal Constitucional, con la excepción de los preceptos que, por contener un "detalle excesivo", se considera que invaden las competencias de las comunidades autónomas. El texto ha continuado protagonizando uno de los choques entre el Gobierno central y los Ejecutivos autonómicos liderados por el PP y es también el blanco de las críticas del sector. 

Desde la patronal de promotores constructores, APCEspaña, su presidente, Xavier Vilajoana, aseguró en el Congreso de los Diputados que la "embriaguez legislativa" estaba ahuyentando el capital y no dando los resultados esperados. Además, empresarios inmobiliarios y de la construcción, también los analistas, recuerdan que la promoción de nuevas viviendas puede llevar años y piden una reforma de la ley de suelo que agilice los trámites.

Porque la meta sí parece común: ampliar el parque de vivienda y, especialmente, el parque de vivienda público, si bien existen importantes diferencias en los enfoques. Mientras Fadei rechaza todo tipo de regulación de mercado y aspira a un grupo de trabajo de actores públicos y privados que funcione "como una empresa", el Sindicato de Inquilinas reclama una intervención que acabe con los "abusos de mercados" e impida la especulación.

Las estrategias para contar con más viviendas disponibles no pasan solo por construir. El Gobierno habla ya de "incentivar a los pequeños propietarios" para que pongan sus viviendas en el mercado del alquiler residencial, al tiempo que despliega medidas para limitar los alquileres turísticos y de temporada ilegales.

Las soluciones, sean cuales sean, se plantearán ya en 2025, aunque se necesitará más tiempo para saber si aciertan o yerran.