Comprar sin entrar, cobrar sin vender: ¿qué son la nuda propiedad y la hipoteca inversa?

• La nuda propiedad y la hipoteca inversa están ganando presencia en los portales inmobiliarios, pero ¿en qué consisten?
• Antonio Gallardo, responsable de estudios de Asufin, nos explica en Economía de bolsillo sus riesgos y características

Con la vivienda como principal problema de los españoles, alternativas como la nuda propiedad y la hipoteca inversa ganan auge en el sector inmobiliario. EFE

Buscar y encontrar vivienda se ha convertido casi en una misión imposible. Y poco importa el portal que consultes: entres donde entres, los precios están disparados. Por eso, cuando ves un anuncio algo más asequible, clicas en él sin pensártelo. Hasta que lees en la descripción dos palabras, "nuda propiedad", que te hace frenar en seco. O al menos dudar.

Puede que te suene el término. Tal vez lo hayas escuchado de pasada. Es técnico, lejano y también novedoso, la mezcla perfecta para que a muchos les genere desconfianza. Sin embargo, esta fórmula de compraventa está ganando terreno. En un país donde el acceso a la vivienda se ha consolidado como el principal motivo de preocupación —según el CIS, en febrero fue citado por un 34,1 % de los encuestados, su tercer mes consecutivo en cabeza—, la nuda propiedad se abre paso como una opción más en el mercado inmobiliario.

Así lo evidencian las cifras: este tipo de operaciones ha crecido un 24% en el último año. Las dificultades para adquirir un inmueble y la necesidad de los propietarios de cierta edad de complementar sus ingresos, son dos de los principales motivos que lo explican.

Aun así, esta sigue siendo una alternativa poco conocida y llena de interrogantes. En el programa Economía de bolsillo de RNE, el responsable de estudios de Asufin, Antonio Gallardo, explica en qué consisten exactamente la nuda propiedad y la hipoteca inversa, y qué riesgos implican.

¿En qué consiste la nuda propiedad?

Lo primero, destaca Gallardo, es saber bien qué es la nuda propiedad. "Se trata del derecho a la titularidad del bien, pero no a su disfrute. Está poniéndose muy de moda para poder adquirir viviendas más económicas. ¿Por qué? Porque se compra esa titularidad al usufructuario que es quien tiene el disfrute de la misma para que, cuando este fallezca, el comprador pueda quedarse con ambos derechos: el de la titularidad del bien y el de su disfrute", explica.

Y tener esto claro, alega, es fundamental. "Hay que tener mucho ojo porque puede ser una inversión que resulte rentable en futuro o que no", advierte Gallardo.

¿Qué riesgos conlleva para el comprador y para el vendedor?

Aunque la nuda propiedad parece una opción asequible, con precios más bajos que la compraventa convencional, no está exenta de riesgos. No está diseñada para todo el mundo. No se ajusta a todas las particularidades.

Ser consciente de la situación propia y de los riegos de la nuda propiedad, insiste por lo tanto el experto, es clave para evitar problemas legales y financieros. Incluso familiares.

"Uno de los principales problemas —advierte— es si la valoración de la nuda propiedad es correcta o no". Que sea mucho más barata que el resto de transiciones inmobiliarias, implica una serie de condicionantes. "Es muy distinto comprar una nuda propiedad de un propietario de 30 años, que lo está vendiendo así, por ejemplo, para tener una renta con la que hacer frente a la compra de la misma, a comprársela a una persona de 80 años que se calculará muy inferior porque, de forma natural, fallecerá antes".

En este sentido, también la antigüedad del inmueble juega un papel relevante. Entre otros motivos, recuerda Gallardo, debido a que "la nuda propiedad confiere derechos, pero también obligaciones".

Aumenta la venta de nuda propiedad

"Existe un riesgo bastante importante si esa vivienda es antigua o si va a necesitar reforma. No solo no vamos a disfrutar de la misma, sino que, encima, después de esa inversión vamos a tener que hacernos cargo de unos gastos", señala.

Y algo similar sucede para el vendedor. Los riesgos son distintos, pero también los tiene. "Sobre todo vienen en la posterior transmisión de la vivienda. Tú tienes un usufructo, que no se transmite y que muere contigo mismo. Es decir, que vas a limitar tu vivienda solo a poder usarla tú mismo", indica Gallardo.

Además, si bien es cierto el comprador tiene una serie de obligaciones, como la de arreglar desperfectos, no siempre es fácil que cumpla con ellas. "Al final te arreglará las goteras, pero puedes tener que llegar a un pleito legal para obligarle a que lo haga", avisa el experto. "Hay casos de compradores que son inversores quienes ponen tantas trabas al usufructuario que lo que esas personas mayores pensaban que iba a convertirse en una solución, se transforma en una fuente de problemas", añade.

También hay que incluir en este apartado las rencillas familiares una vez que el usufructuario de la casa fallece.

"Cuando esa persona muere, el usufructo no se puede transmitir a otras personas", aclara Gallardo. Por eso resalta la importancia de que sus herederos tengan conocimiento de la situación. La nuda propiedad puede generar complicaciones, por ejemplo, si una persona mayor acoge a sus hijos y fallece, ya que sus hijos tendrían que abandonar la vivienda cuando eso suceda.

"Los herederos no pueden negarse ni poner trabas a la nuda propiedad, pero el hecho de que tengan una constancia anterior evita muchos problemas. Si se quiere hacer este tipo de operaciones —aconseja el experto—, hay que tener muy claro que quien lo vende lo hace con todas sus facultades para evitar pleitos futuros".

¿Qué es y cómo funciona la hipoteca inversa?

Igualmente, con la hipoteca inversa pueden darse pleitos con la adquisición de este producto, que es igual de desconocido como la nuda propiedad, pero cada vez tiene mayor presencia en la economía nacional. "Ya hemos visto este tipo de problemas con los herederos", subraya Gallardo.

Pero, ¿en qué consiste? En este caso, el propietario solicita un crédito hipotecario sobre su vivienda y, sin perder la propiedad, recibe de la aseguradora una cantidad inicial y una cuantía mensual mientras vive en el inmueble.

Suena bien, pero hay letra pequeña. "Es lo contrario a cuando compramos una vivienda. Cuando compramos una hipoteca, recibimos un capital y pagamos cuotas; en la hipoteca inversa, se coge el valor de la vivienda y sobre ese valor nos dan pagos periódicos", indica Gallardo.

Aunque no se pierda la propiedad, sí que genera una deuda que aumenta con el tiempo, y que hace que cuando el propietario fallece, los herederos puedan encontrarse con una propiedad con una carga económica. "El heredero tendrá entonces dos opciones: o paga la totalidad de esa carga y se queda con la vivienda, o se la cede a la entidad que ha tenido la hipoteca inversa y no realiza ningún pago más", dice Gallardo.

"Todo esto puede parecer atractivo, pero esconde varios problemas", advierte. A diferencia de una hipoteca tradicional, el porcentaje de garantía es menor (50-60%), lo que limita la cantidad que se recibe.

Y , además, los intereses generados por la deuda son mucho más elevados y se acumulan con el tiempo. "Es un producto que, a largo plazo, puede resultar mucho más costoso de lo que parece", alerta Gallardo. En promedio, se paga un 140% más de lo recibido. "Si hemos recibido 100.000 €, por ejemplo, y se sobrevive 12-13 años, al final el coste de la deuda total puede ser de 240.000 €" concluye.